Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości

Z czego naprawdę składa się wartość rynkowa

Nie ma jednego wzoru, do którego wystarczy wstawić metraż i adres. Punktem wyjścia są porównywalne transakcje, czyli ceny, za jakie podobne mieszkania lub domy w tej samej okolicy faktycznie się sprzedały w ostatnim czasie, nie ceny z ogłoszeń, które są dopiero punktem wyjścia do negocjacji. Do tego dochodzi stan techniczny i standard wykończenia, lokalizacja z dokładnością do ulicy i sąsiedztwa, oraz metraż razem z układem, piętrem i dodatkami jak balkon czy miejsce postojowe. Każda różnica względem transakcji porównawczej podnosi albo obniża wynik.

Co pokazuje ta liczba, a czego nie rozstrzyga

Liczba w raporcie to szacowana cena, jaką nieruchomość osiągnęłaby w zwykłej transakcji między niepowiązanymi stronami, z których żadna nie działa pod presją. To nie jest kwota po odliczeniu czy doliczeniu podatku, tylko sama cena transakcyjna. Koszty, które dochodzą osobno, takie jak podatek, taksa notarialna czy prowizja pośrednika, zależą od konkretnej transakcji i od tego, kto sprzedaje. To samo dotyczy VAT: czy i jak go rozliczyć, zależy od statusu sprzedającego i rodzaju nieruchomości, a to pytanie podatkowe, nie kwestia wyceny rynkowej. Ostateczną odpowiedź daje notariusz albo doradca podatkowy, nie żaden raport online, również nasz.

Dlaczego dwie wyceny tej samej nieruchomości mogą się różnić

Bo każda wycena opiera się na wyborze porównywalnych transakcji, a ten wybór nie jest jednoznaczny: inny zakres czasowy, inny promień wyszukiwania, inna waga przypisana stanowi technicznemu. Rzeczoznawca pracujący dla banku bywa ostrożniejszy niż pośrednik wyceniający pod sprzedaż, nie dlatego że któryś się myli, tylko dlatego że każdy patrzy na tę samą transakcję z innej strony. Rozbieżność między dwiema poważnymi wycenami tej samej nieruchomości jest w takiej sytuacji zwykłą rzeczą, nie jest sama w sobie błędem.

Co robi Scan my Home

Sprawdzamy oficjalne rejestry i aktualne dane rynkowe w 33 krajach europejskich i na tych transakcjach, nie na cenach z ogłoszeń, opieramy wynik. Wartość rynkową liczymy ostrożnie: gdy dane uzasadniają dwie różne liczby, do raportu trafia niższa. Każda kluczowa liczba jest przed wydaniem raportu jeszcze raz starannie sprawdzana i ma w raporcie swoje wyliczenie oraz ponumerowane źródło. Pełny raport PDF ze źródłem przy każdej liczbie gotowy jest w 8 do 15 minut, raport standardowy kosztuje 29,99 €.

Czym to nie jest

Wartość rynkowa uznawana przez sąd, bank czy urząd skarbowy jest w Polsce określana w formie operatu szacunkowego, który sporządzić może wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Naszym raportem to nie jest i go nie zastępuje. To, co robimy, jest krokiem wcześniej: pokazuje, czy w ogóle warto umawiać się z rzeczoznawcą, i jakiego rzędu wielkości liczby można się spodziewać. To także nie jest porada podatkowa ani prawna.

Stan, szczerze

Usługa jest w fazie testów, płatność nie jest jeszcze włączona.

Częste pytania

Prawdziwy przykładowy raport jest publicznie dostępny, z każdą liczbą i każdym źródłem. Zobacz też wycenę nieruchomości i co sprawdzić przed zakupem mieszkania, a ceny są na stronie cennika.