Słowniczek
Język wyceny, bez żargonu.
Aby zrozumieli Państwo każdy raport w całości, wyjaśniamy tu najważniejsze pojęcia krótko i jasno. Jeśli brakuje jakiegoś słowa, proszę zapytać asystenta na dole po prawej.
Wartość i cena (9)
- Wartość rynkowa
- Cena, którą przy sprzedaży w normalnych warunkach da się realnie uzyskać. Nie należy jej mylić z ceną ofertową, która jest tylko punktem wyjścia do negocjacji.
- Wartość ostrożna
- Przy zakupie wartość rynkowa pomniejszona o stałe potrącenie bezpieczeństwa w wysokości dziesięciu procent. Scan my Home pokazuje tę kwotę jako zalecaną górną granicę negocjacji, żeby nigdy nie zaoferowali Państwo za dużo. Przy najmie potrącenia nie ma, tam liczy się czynsz zwyczajowy w danym miejscu.
- Potrącenie bezpieczeństwa
- Stałe potrącenie od wartości rynkowej przy zakupie, które pochłania niepewność i ryzyko. W Scan my Home dziesięć procent, wbudowane na stałe, nikt tego nie wyłączy. Przy najmie nie obowiązuje, bo potrącenie od czynszu miesięcznego nie miałoby sensu.
- Upust negocjacyjny
- Różnica między ceną ofertową a ceną faktycznie uzyskaną przy sprzedaży. Powstaje dlatego, że prawie żadna nieruchomość nie sprzedaje się za pierwszą żądaną cenę.
- Wartość bankowo-hipoteczna
- Trwale bezpieczna wartość nieruchomości z punktu widzenia banku, zwykle poniżej wartości rynkowej. Decyduje o tym, ile kredytu bank udzieli.
- Wartość dochodowa
- Wartość nieruchomości z punktu widzenia wynajmu. Wynika z trwałego rocznego dochodu netto podzielonego przez stopę kapitalizacji.
- Stopa kapitalizacji (Liegenschaftszins)
- Stopa, którą przyszłe wpływy z czynszu przelicza się na dzisiejszą wartość. Im wyższa stopa, tym niższa wartość dochodowa.
- Wartość wskaźnikowa gruntu (Bodenrichtwert)
- Ustalona urzędowo średnia wartość gruntu za metr kwadratowy w danej lokalizacji. Podstawa wyceny udziału w gruncie.
- Koszty dodatkowe zakupu
- Koszty dochodzące przy zakupie, na przykład podatek od czynności cywilnoprawnych, wpis, notariusz i ewentualnie pośrednik. Wyraźnie podnoszą rzeczywistą inwestycję łączną.
Wynajem i rentowność (6)
- Rentowność brutto
- Roczny czynsz bez opłat w stosunku do ceny zakupu, w procentach. Szybki wskaźnik zdolności dochodowej, bez kosztów i bez pustostanu.
- Rentowność cash-on-cash
- Bieżąca nadwyżka po podatku z jednego roku podzielona przez wniesiony kapitał własny. Pokazuje czysto gotówkowy zwrot z Państwa kapitału, bez wzrostu wartości i bez spłaty kapitału, i może być ujemna, jeśli nieruchomość na początku kosztuje.
- Rentowność kapitału własnego
- Całkowity zwrot z wniesionego kapitału własnego w ciągu roku. Poza bieżącą nadwyżką liczy także spłatę kapitału (budowanie majątku) i wzrost wartości, dlatego z reguły jest wyższa niż sama rentowność cash-on-cash.
- Rentowność łączna
- Rentowność za cały okres posiadania, przeliczona na rok. Zbiera skumulowane nadwyżki, spłacony dług i wzrost wartości i dzieli wszystko przez kapitał własny. Kalkulator wylicza ją z prawdziwym harmonogramem spłat.
- Czynsz progowy
- Czynsz bez opłat, od którego nieruchomość utrzymuje się sama, czyli pokrywa zarządzanie i pełną ratę kredytu. Powyżej tego progu obiekt co miesiąc daje nadwyżkę, poniżej trzeba dopłacać.
- Okres spłaty
- Liczba lat do pełnej spłaty kredytu przy obecnej racie. Jeśli rata pokrywa tylko odsetki, kapitał nie jest spłacany nigdy, a Scan my Home mówi to otwarcie.
Kontrola i dowód (5)
- Red Flag
- Konkretny sygnał ostrzegawczy przy obiekcie, na przykład zaległy remont, wilgoć, hałas albo cena powyżej rynku. Scan my Home nazywa każdą red flag razem z jej wagą.
- Numer weryfikacyjny
- Jednoznaczny numer każdego raportu. Pozwala potwierdzić w sieci, że raport jest prawdziwy, kiedy powstał i czy przeszedł drugą kontrolę.
- Rejestr źródeł
- Ponumerowany spis wszystkich źródeł wykorzystanych w raporcie. Każde źródło ma własny numer, dzięki czemu wycenę da się sprawdzić.
- Suma kontrolna integralności
- Cyfrowy odcisk palca raportu. Dowodzi, że raport nie zmienił się od chwili ustalenia sumy, i widnieje także w PDF. Jeśli raport zostanie później poprawiony, suma jest ustalana na nowo, a data zostaje podana obok.
- Wiarygodność (siła wniosków)
- Jak mocny jest raport przy dostępnych danych. Gdy brakuje ważnych informacji, siła wniosków spada, a Scan my Home otwarcie pisze, których danych brak.
Lokalizacja, stan i środowisko (6)
- Świadectwo energetyczne
- Dokument podający wskaźniki energetyczne budynku, na przykład zapotrzebowanie na ciepło. Słabe świadectwo zapowiada wysokie koszty w przyszłości.
- Przeznaczenie terenu (Flächenwidmung)
- Urzędowo ustalone przeznaczenie działki, na przykład teren mieszkaniowy, budowlany, zielony albo przemysłowy. Decyduje o tym, co wolno zbudować i jak wolno korzystać z obiektu. Scan my Home pokazuje je wprost na mapie tam, gdzie urzędy je udostępniają.
- Zagrożenia naturalne
- Zmapowane przez urzędy zagrożenia ze strony przyrody, na przykład powódź, osuwisko, lawina, obryw skalny, ruch podłoża albo trzęsienie ziemi. Jeśli obiekt leży w takiej strefie, często obowiązują wymogi budowlane i grożą wyższe koszty ubezpieczenia.
- Radon
- Naturalny gaz promieniotwórczy z podłoża, który zależnie od geologii może wnikać do budynków i uchodzi za zagrożenie dla zdrowia. Na terenach o wysokim potencjale radonowym zaleca się pomiar. Scan my Home pokazuje urzędowy potencjał radonowy tam, gdzie jest dostępny.
- Tereny zanieczyszczone (Altlasten)
- Działki ze stwierdzonym lub podejrzewanym zanieczyszczeniem gleby, często po dawnym użytkowaniu przemysłowym. Mogą oznaczać obowiązek rekultywacji i znaczną utratę wartości. Scan my Home odsyła do urzędowego rejestru tam, gdzie taki istnieje.
- Ryzyko poważnej awarii
- Ryzyko poważnej awarii w pobliskim zakładzie niebezpiecznym, takim jak fabryka chemiczna, rafineria albo rurociąg. Wokół takich zakładów obowiązują strefy konsultacyjne z wymogami budowlanymi. Scan my Home pokazuje te strefy ryzyka technologicznego tam, gdzie urzędy je udostępniają.
Zobaczyć pojęcia w prawdziwym raporcie
Pojęcia najszybciej rozumie się wtedy, gdy widać je w kontekście. Proszę uruchomić bezpłatną analizę i przeczytać pełny raport.
Uruchom analizę