Valor de mercado
O VPT não é o valor de mercado do imóvel
Muita gente compara o preço pedido com o VPT da caderneta predial. São dois números com propósitos diferentes, e raramente coincidem.
Iniciar a análiseO que é o VPT, e para que serve
VPT é a sigla de Valor Patrimonial Tributário, o valor que a Autoridade Tributária atribui a cada prédio inscrito na matriz, ao abrigo do Código do IMI. Não diz quanto vale um imóvel numa venda, mas serve de base ao IMI, o imposto anual sobre imóveis, e ao IMT, pago na compra. Encontra o VPT do seu imóvel na caderneta predial, que pode pedir online no Portal das Finanças.
Como se chega ao VPT
O cálculo combina fatores fixados por lei: valor base, área, e os coeficientes de afetação, localização, qualidade e conforto, e vetustez, que reduz o valor pela idade. Os valores exatos não são publicados: mudam por norma e por zona, e uma cifra errada faz mais mal do que nenhuma. Para o VPT preciso, a fonte é a caderneta predial ou o Portal das Finanças, nunca uma estimativa de terceiros.
Porque o VPT costuma ficar longe do valor de mercado
O VPT nasce para fins fiscais, não para fotografar o mercado, e costuma ficar abaixo do valor de venda, sobretudo onde os preços subiram. O valor de mercado nasce de outra coisa: da procura, do que compradores pagam por imóveis semelhantes, na mesma zona, agora. Tratar os dois números como iguais é o erro mais comum de quem tenta perceber se um preço é justo, ao comprar ou vender.
Como se calcula de verdade o valor de mercado
Compara-se o imóvel com transações reais e recentes de imóveis semelhantes na mesma zona. Depois ajusta-se às características próprias: estado de conservação, andar, orientação, ano de construção e o que falta fazer. É um trabalho de comparação, não uma fórmula fiscal, e o resultado muda com o mercado. Um preço pedido num anúncio não é esse valor, apenas o ponto de partida do vendedor para negociar.
O que faz a Scan my Home
Indique o link de um anúncio ou uma morada. Pesquisamos registos oficiais e dados de mercado em 33 países europeus e devolvemos um relatório em PDF em 8 a 15 minutos. O valor de mercado é calculado com prudência a partir de imóveis comparáveis reais, não do VPT nem de qualquer outro valor fiscal. Cada cifra vem com a sua fonte. Um Relatório de verificação custa 19,99 €.
Um preço, sem assinatura
Um Relatório de verificação custa 19,99 €, sem assinatura.
O que os compradores mais perguntam
O VPT é o mesmo que o valor de mercado do imóvel?
Não. O VPT é calculado pela Autoridade Tributária com uma fórmula fixada por lei no Código do IMI, e serve de base ao IMI e ao IMT. É um número para fins fiscais, não uma estimativa do que o imóvel obteria numa venda real, e costuma ficar bem abaixo do preço de mercado, sobretudo em zonas onde os preços subiram nos últimos anos.
Como se calcula o valor de mercado de um imóvel?
Comparando transações reais e recentes de imóveis semelhantes na mesma zona, e ajustando depois às características do seu: estado de conservação, andar, orientação e ano de construção. Um Relatório de verificação da Scan my Home devolve esse valor calculado com prudência, com fontes, em 8 a 15 minutos, por 19,99 €.
Onde consulto o VPT do meu imóvel?
Na caderneta predial, que pode pedir online no Portal das Finanças. O valor aí escrito é o valor fiscal do imóvel, não o valor de mercado: são números diferentes, para fins diferentes.
Um relatório de exemplo real está disponível publicamente, com cada valor e cada fonte à vista. Veja também avaliar um imóvel e o que verificar antes de comprar, e os preços.