Valor de mercado
O VPT não é o valor de mercado do imóvel
Muita gente compara o preço pedido de uma casa com o VPT da caderneta predial, à espera de perceber se está caro ou barato. São dois números com propósitos diferentes, e raramente coincidem: aqui explica-se o que é cada um, e como se calcula a sério o valor de mercado.
O que é o VPT, e para que serve
VPT é a sigla de Valor Patrimonial Tributário, o valor que a Autoridade Tributária atribui a cada prédio inscrito na matriz, ao abrigo do Código do IMI. Não nasce para dizer quanto vale um imóvel numa venda, mas para servir de base ao cálculo do IMI, o imposto anual sobre imóveis, e do IMT, o imposto pago na compra. Encontra o VPT do seu imóvel na caderneta predial, que pode pedir online no Portal das Finanças.
Como se chega ao VPT
O cálculo combina vários fatores fixados por lei: o valor base do prédio, a área, o coeficiente de afetação, o coeficiente de localização, o coeficiente de qualidade e conforto e o coeficiente de vetustez, que reduz o valor consoante a idade do edifício. Não publicamos aqui os valores exatos de cada coeficiente: mudam por norma e variam por zona, e uma cifra errada faz mais mal do que nenhuma cifra. Para o VPT preciso e atualizado do seu imóvel, a fonte é sempre a caderneta predial ou o Portal das Finanças, nunca uma estimativa de terceiros.
Porque o VPT costuma ficar longe do valor de mercado
O VPT nasce para fins fiscais, não para fotografar o mercado, e por isso costuma ficar abaixo do que um imóvel obtém mesmo numa venda, por vezes bem abaixo, sobretudo em zonas onde os preços subiram nos últimos anos. O valor de mercado nasce de outra coisa: da procura real, do que compradores estão de facto dispostos a pagar por imóveis semelhantes, na mesma zona, agora. Tratar os dois números como se fossem o mesmo é o erro mais comum de quem tenta perceber se um preço pedido é justo, seja para comprar, seja para vender.
Como se calcula de verdade o valor de mercado
Compara-se o imóvel com transações reais e recentes de imóveis semelhantes na mesma zona, e ajusta-se depois às características próprias: estado de conservação, andar, orientação, ano de construção e o que falta fazer. É um trabalho de comparação, não uma fórmula fiscal, e o resultado muda com o tempo, porque o mercado muda com o tempo. Um preço pedido num anúncio não é esse valor: é apenas o ponto de partida do vendedor para negociar.
O que faz a Scan my Home
Indique o link de um anúncio ou uma morada. Pesquisamos registos oficiais e dados de mercado em 33 países europeus e devolvemos um relatório em PDF em 8 a 15 minutos, com um valor de mercado calculado com prudência a partir de imóveis comparáveis reais, não do VPT nem de qualquer outro valor fiscal. Cada cifra vem com a sua fonte. Um relatório padrão custa 29,99 €.
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Perguntas frequentes
O VPT é o mesmo que o valor de mercado do imóvel?
Não. O VPT é calculado pela Autoridade Tributária com uma fórmula fixada por lei no Código do IMI, e serve de base ao IMI e ao IMT. É um número para fins fiscais, não uma estimativa do que o imóvel obteria numa venda real, e costuma ficar bem abaixo do preço de mercado, sobretudo em zonas onde os preços subiram nos últimos anos.
Como se calcula o valor de mercado de um imóvel?
Comparando transações reais e recentes de imóveis semelhantes na mesma zona, e ajustando depois às características do seu: estado de conservação, andar, orientação e ano de construção. Um relatório padrão da Scan my Home devolve esse valor calculado com prudência, com fontes, em 8 a 15 minutos, por 29,99 €.
Onde consulto o VPT do meu imóvel?
Na caderneta predial, que pode pedir online no Portal das Finanças. O valor aí escrito é o valor fiscal do imóvel, não o valor de mercado: são números diferentes, para fins diferentes.
Um relatório de exemplo real está disponível publicamente, com cada valor e cada fonte à vista. Veja também avaliar um imóvel e o que verificar antes de comprar, e os preços.