Was Sie in Koprivshtitsa vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Neubauten ohne eigenen Denkmalstatus im Reservatskern von Koprivshtitsa dürfen höchstens zwei Geschosse haben. Traufhöhe und Firsthöhe dürfen die des nächstgelegenen, visuell wirksamen denkmalgeschützten Gebäudes nicht überschreiten.

Grundlage: Общ устройствен план на община Копривщица, Teil III Abschnitt III, Artikel 16; Schlussfassung November 2018, bestätigt als weiterhin geltend durch Schreiben der Gemeinde vom 26.03.2024

Zu Straßen und öffentlichen Plätzen hin müssen Grundstücke im Reservatskern von Koprivshtitsa mit einer massiven Mauer aus Natursteinmauerwerk bis höchstens 2 Meter Höhe eingefriedet werden, gedeckt mit Ziegeln oder Holz, mit einem Sockel aus Stein oder massiv mit weißem Verputz.

Grundlage: Общ устройствен план на община Копривщица, Teil III Abschnitt III, Artikel 18; Schlussfassung November 2018, bestätigt als weiterhin geltend durch Schreiben der Gemeinde vom 26.03.2024

Wie lange der Verkäufer haftet

Bei einem gebrauchten Haus oder einer Wohnung kann der Käufer seine Rechte wegen versteckter Mängel nur ein Jahr lang geltend machen, gerechnet ab der Übergabe; hat der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen, sind es drei Jahre. Die Frist selbst dürfen die Parteien im Vertrag verlängern oder verkürzen. Das ist nicht dasselbe wie ein Haftungsausschluss: Die Frist ist verhandelbar, die Befreiung von der Haftung als solche ist nichtig.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Der Käufer muss das Objekt nach der Übergabe in üblicher Zeit prüfen und einen Mangel unverzüglich melden; bei versteckten Mängeln bleiben seine Rechte erhalten, wenn er den Verkäufer sofort nach dem Entdecken benachrichtigt, eine feste Zahl von Tagen nennt das Gesetz nicht.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Nein, ein völliger Ausschluss der Mängelhaftung ist unwirksam; das Gesetz sagt ausdrücklich, dass eine Vereinbarung über die Befreiung von der Haftung nichtig ist, auch wenn im Vertrag oft eine Klausel steht, dass der Käufer den Zustand des Objekts kennt (bulgarisch etwa „купувачът е запознат със състоянието на имота" oder „огледал и приел имота").

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Haftung besteht besonders dann, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst verschwiegen hat (bulgarisch „съзнателно е премълчал недостатъка"); der Käufer muss beweisen, dass ein versteckter Mangel vorlag und dass der Verkäufer davon wusste und ihn absichtlich verschwieg, dann gilt die längere Frist von drei Jahren.

Was Sie verlangen können

Der Käufer kann wählen: das Objekt zurückgeben und den Kaufpreis zurückverlangen, das Objekt behalten und eine Preisminderung fordern, oder den Mangel auf Kosten des Verkäufers beseitigen lassen; hat der Mangel ihm weiteren Schaden verursacht, kann er zusätzlich Schadenersatz verlangen.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.