Was Sie in Luzern vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.

Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG

Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.

Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR

Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.

Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)

Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.

Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG

Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.

Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG

Der Kanton Luzern gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe an. Dreißig Begriffe und Messweisen, darunter Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand, sind hier also nach dem gesamtschweizerischen Standard definiert. Die Vereinbarung gilt allerdings nicht unmittelbar: Sie muss ins kantonale und kommunale Recht umgesetzt sein, und maßgeblich bleibt die Fassung der Gemeinde.

Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025

Wie lange der Verkäufer haftet

Fünf Jahre ab dem Eigentumserwerb. Seit dem 1. Januar 2026 darf diese Frist nicht mehr zu Ihren Lasten verkürzt werden. WICHTIG ZUM ZEITPUNKT: Das neue Recht gilt NICHT rückwirkend. Es erfasst nur Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden. Wer vorher gekauft hat, fällt noch unter das alte Recht, und dort war sowohl die Verkürzung der Frist als auch die Pflicht zur sofortigen Meldung die Regel. Vor jeder Aussage deshalb zuerst das Datum des Kaufvertrags klären, nicht das Datum der Übergabe.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Sechzig Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, für Mängel, die bei üblicher Prüfung nicht erkennbar waren. Kürzere Fristen im Vertrag sind unwirksam. Auch das gilt erst für Verträge ab dem 1. Januar 2026; nach altem Recht war unverzüglich zu melden, und diese Frist wurde in Tagen gemessen.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, beim Kauf einer gebrauchten Liegenschaft ist der Ausschluss weiter üblich und zulässig. Das zwingende Nachbesserungsrecht gilt nur für Bauten, die neu sind oder noch errichtet werden.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss ist ungültig, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Zusätzlich lässt das Bundesgericht ihn dort nicht gelten, wo ein Mangel völlig außerhalb dessen liegt, womit ein Käufer rechnen musste.

Was Sie verlangen können

Rückabwicklung oder Preisminderung nach Ihrer Wahl. Eine Nachbesserung gibt es nur beim Neubau unter zwei Jahren.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.