Was Sie in Noord-Holland vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Die Provinz hat hier ein eigenes Regelwerk, an das sich die Gemeinden halten müssen, und darin sind Landschaften ausgewiesen, die besonders geschützt sind. In diesen Gebieten ist ein Bauvorhaben nur zulässig, solange es die benannten Kernqualitäten nicht beeinträchtigt. Wer nur den Plan der Gemeinde liest, sieht diese Ebene nicht.

Grundlage: Omgevingsverordening NH2022 der Provinz Noord-Holland, Schutzregime Beschermd landschap, früher Bijzonder Provinciaal Landschap

Wie lange der Verkäufer haftet

Es gibt keine feste Frist ab der Übergabe. Ihre Ansprüche verjähren zwei Jahre nachdem Sie den Mangel gemeldet haben (Art. 7:23 Abs. 2 BW). Die Meldung setzt diese zwei Jahre also überhaupt erst in Gang, und wer nicht meldet, hat auch keine Frist, die für ihn läuft.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Innerhalb angemessener Zeit ('bekwame tijd') nach der Entdeckung, Art. 7:23 Abs. 1 BW. Im Gesetz steht keine Zahl, die Rechtsprechung nimmt aber regelmäßig etwa zwei Monate ab Entdeckung als Maßstab. Warten Sie also nicht.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, und der übliche NVM-Mustervertrag tut es bereits. Bei alten Häusern kommt zusätzlich eine Altersklausel dazu, die auch die letzte Restgarantie streicht.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Mitteilungspflicht des Verkäufers geht Ihrer Untersuchungspflicht vor. Wer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat, kann sich auf die Altersklausel nicht berufen.

Was Sie verlangen können

Nachbesserung, Preisminderung, Auflösung des Vertrags und Schadenersatz.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.