Was Sie in Tartu vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Neubauten in der Altstadt von Tartu müssen sich an Baulinie, Bebauungsstruktur und Dichte der Umgebung orientieren, vor allem an Größe, Form und Höhe der erhaltenen Vorkriegsbebauung. Das Dach ist grundsätzlich als Schrägdach zu planen. Gebäude unter 20 Quadratmetern Grundfläche und unter 5 Metern Höhe gelten als Kleinbauten mit erleichtertem Genehmigungsverfahren.

Grundlage: Tartu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 218 der Regierung der Republik Estland vom 31.08.2023, Punkt 18 Nummer 1 und 4; in Kraft seit 15.09.2023

In der Altstadt von Tartu sind Materialien verboten, die traditionelle Baustoffe nur nachahmen, etwa Kunststoffverkleidung, ziegelimitierendes Dachblech oder dünner Außenputz. Historische Fenster, Türen und Fensterläden müssen erhalten bleiben, ihr Austausch gilt als genehmigungspflichtige Änderung des Erscheinungsbilds.

Grundlage: Tartu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 218 der Regierung der Republik Estland vom 31.08.2023, Punkt 16 Nummer 3 und 5; in Kraft seit 15.09.2023

In Tartu sind Dachfenster nur an wenig einsehbaren Stellen und bündig in der Dachebene zulässig, faktisch ein Gauben-Verbot an sichtbaren Stellen. Als Dachmaterial gelten Dachziegel in den Steinhaus-Bereichen und Falzblech in den Holzhaus-Bereichen der Altstadt als traditionell, Imitate sind verboten.

Grundlage: Tartu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 218 der Regierung der Republik Estland vom 31.08.2023, Punkt 16 Nummer 10 und Punkt 18 Nummer 3; in Kraft seit 15.09.2023

Wie lange der Verkäufer haftet

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach VOS Paragraf 218 kommt es dabei allein darauf an, dass der Mangel im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestand; dass er erst später sichtbar wird, ändert nichts. Es gibt keine feste Zweijahresfrist wie beim Kauf von einem Händler. Der Käufer kann seine Ansprüche in der Regel drei Jahre lang ab der Übergabe geltend machen. Bei einem Mangel am Gebäude verjährt der Anspruch frühestens fünf Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes, was bei alten Häusern meist schon abgelaufen ist, sodass die drei Jahre ab Übergabe gelten. Hat der Verkäufer den Mangel absichtlich verschwiegen, sind es zehn Jahre.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden (VOS Paragraf 220), nachdem er ihn bemerkt hat oder hätte bemerken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Er muss dabei auch beschreiben, worin der Mangel besteht. Eine feste Frist von zwei Monaten gilt nur beim Kauf von einem Händler, nicht beim Kauf von einer Privatperson. Als praktische Obergrenze für die Meldung werden meist zwei Jahre ab der Übergabe genannt; Gerichte haben eine spätere Meldung aber in Einzelfällen noch gelten lassen, eine feste Zahl ist das also nicht. Die Meldepflicht entfällt ganz, wenn der Verkäufer den Mangel selbst kannte und absichtlich verschwieg (VOS Paragraf 221); dann spielt es keine Rolle mehr, ob und wann gemeldet wurde.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja. Beim Verkauf zwischen Privatleuten darf die Haftung für Mängel im Vertrag eingeschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, zum Beispiel mit einer Klausel, dass die Immobilie gekauft wird, wie sie ist. Die übliche estnische Formulierung lautet sinngemäß ostetud nagu on oder nagu asi on. Beim Kauf von einem Unternehmer durch einen Verbraucher ist so ein Ausschluss dagegen nicht erlaubt.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Haftungsausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder hätte kennen müssen und ihn verschwieg, oder wenn er den Mangel absichtlich oder grob fahrlässig verursacht hat. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste und ihn nicht mitgeteilt hat.

Was Sie verlangen können

Bei einem berechtigten Mangel kann der Käufer Nachbesserung oder Ersatzlieferung verlangen, den Kaufpreis mindern oder Schadenersatz fordern. Ganz vom Vertrag zurücktreten kann er nur bei einem schweren Mangel. Er darf diese Mittel auch verbinden, eine strenge Reihenfolge gibt es nicht.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.