Belgien · Brügge
Mieterhöhung in Brügge rechtssicher begründen
Die meisten Erhöhungen, die vor einer Schlichtungsstelle scheitern, waren der Höhe nach zulässig. Sie sind an der Begründung oder an der Frist gescheitert.
Zuerst den Anlass festlegen
Jeder der möglichen Anlässe hat eigene Voraussetzungen, eine eigene Form und eine eigene Frist. Wer zwei Anlässe in einem Schreiben vermischt, riskiert, dass keiner davon trägt.
Die Begründung, die hält
Wo eine Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangt wird, genügt die Behauptung nicht. Die Rechtsordnungen verlangen einen benannten Nachweis.
Vergleichsobjekte
Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann. Eine Adresse ohne Stockwerk und ohne Lage reicht dafür in der Regel nicht.
Amtliche Erhebung
Wo eine Gemeinde eine qualifizierte Erhebung führt, ist die Berufung darauf der sicherste Weg, weil sie die Beweislast verschiebt.
Die Frist vor dem Zinstermin
Das Schreiben muss dem Mieter eine bestimmte Zeit vor dem Termin zugehen, an dem die höhere Miete erstmals fällig wird. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Wer das knapp kalkuliert, verliert eine ganze Periode.
Was die Erhöhung im Nachhinein kippen kann
Eine Erhöhung, die auf einer Modernisierung beruht, hält nur so weit, wie die Maßnahme wirklich den Wohnwert erhöht hat. Der Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung war, ist herauszurechnen, und zwar bevor das Schreiben rausgeht.
Was in der Stadt Brügge gilt
Für Dächer in der Altstadt von Brügge gilt eine Pflichtneigung zwischen 30 und 60 Grad, gedeckt mit roten oder schwarzen gewellten Keramikziegeln, Naturschiefer oder roten flachen Keramikziegeln. Nur eine einzige waagrechte Reihe an Dachdurchbrechungen wie Gauben oder Dachflächenfenstern ist erlaubt. Sichtbare Solaranlagen von der öffentlichen Straße aus sind verboten.
Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 23 und 24; Brugse binnenstad, festgestellt 25.01.2011, in Kraft seit 01.05.2011
Fassaden in der Altstadt von Brügge müssen aus handgeformtem Ziegelmauerwerk errichtet werden, das gegebenenfalls gestrichen oder verputzt werden darf, ein vorab zur Genehmigung vorzulegendes Farbmuster vorausgesetzt. Verputz mit Silikonharz ist verboten. Fenster-, Tür- und Torrahmen dürfen nicht aus Kunststoff bestehen, sondern nur aus Holz mit ausreichender Profilierung, sichtbare Schornsteine müssen aus vollem Ziegelmauerwerk bestehen.
Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 33; Brugse binnenstad, in Kraft seit 01.05.2011
Ein Garagentor in einer Fassade mit weniger als 12 Metern Breite ist in der Altstadt von Brügge verboten, außer bei freistehender Bebauung. Das gilt für jede Fassade eines Grundstücks einzeln, selbst wenn es mehrere trägt.
Grundlage: Gemeentelijke Stedenbouwkundige Verordening Brügge, Artikel 15; Brugse binnenstad, in Kraft seit 01.05.2011
Die Rechtslage in Belgien
Wann und wie erhöht werden darf
Indexierung nur einmal jährlich, frühestens zum Jahrestag des Vertragsbeginns, und nur bei registriertem Vertrag. Gerechnet wird zwingend über den GESUNDHEITSINDEX, also den Verbraucherpreisindex ohne Tabak, Alkohol und Treibstoff, nach der festen Formel: neue Miete gleich Ausgangsmiete mal neuer Index geteilt durch Ausgangsindex. DER PRAKTISCH WICHTIGSTE PUNKT: Fehlt ein gültiger Energieausweis, ist die Indexierung in vielen Fällen gar nicht zulässig, solange er nicht vorgelegt wird. In Flandern darf seit dem 01.10.2023 wieder für alle Energieklassen voll indexiert werden; in Brüssel und Wallonien sind die Sperren ebenfalls ausgelaufen, für Verträge, die während der Sperrzeiten liefen, wirken aber weiterhin Korrekturfaktoren nach.
Was Sie belegen und nachschlagen müssen
Region der Adresse, Richtwert der Brüsseler grille für Typ, Fläche und Baujahr, Energielabel des Objekts und die dafür geltende Indexierungsregel. Dazu der Ausgangsindex des Vertragsmonats und der aktuelle Gesundheitsindex, denn ohne beide lässt sich die zulässige Miete nicht rechnen.
Womit der Mieter die Erhöhung angreifen kann
In Brüssel Herabsetzungsantrag bei der Paritätischen Mietkommission, sonst Friedensrichter (juge de paix, vrederechter).
Grundlage: Regionales Mietrecht: Brüsseler Wohngesetzbuch, flämisches Woninghuurdecreet, wallonischer Code du logement. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Kann ich eine unwirksame Erhöhung einfach neu schicken?
In der Regel ja, aber die Frist beginnt dann neu, und die Erhöhung wirkt erst ab dem späteren Termin. Für die Zwischenzeit besteht kein Nachforderungsanspruch.
Was gilt, wenn der Mieter nicht antwortet?
Das hängt am Anlass. Wo eine Zustimmung nötig ist, tritt sie durch Schweigen nicht ein, und der Weg führt über die zuständige Stelle. Wo keine nötig ist, wirkt die Erhöhung mit dem Termin.
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