Frankreich · Straßburg
Mieterhöhung in Straßburg rechtssicher begründen
Die meisten Erhöhungen, die vor einer Schlichtungsstelle scheitern, waren der Höhe nach zulässig. Sie sind an der Begründung oder an der Frist gescheitert.
Zuerst den Anlass festlegen
Jeder der möglichen Anlässe hat eigene Voraussetzungen, eine eigene Form und eine eigene Frist. Wer zwei Anlässe in einem Schreiben vermischt, riskiert, dass keiner davon trägt.
Die Begründung, die hält
Wo eine Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangt wird, genügt die Behauptung nicht. Die Rechtsordnungen verlangen einen benannten Nachweis.
Vergleichsobjekte
Sie müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie nachprüfen kann. Eine Adresse ohne Stockwerk und ohne Lage reicht dafür in der Regel nicht.
Amtliche Erhebung
Wo eine Gemeinde eine qualifizierte Erhebung führt, ist die Berufung darauf der sicherste Weg, weil sie die Beweislast verschiebt.
Die Frist vor dem Zinstermin
Das Schreiben muss dem Mieter eine bestimmte Zeit vor dem Termin zugehen, an dem die höhere Miete erstmals fällig wird. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Wer das knapp kalkuliert, verliert eine ganze Periode.
Was die Erhöhung im Nachhinein kippen kann
Eine Erhöhung, die auf einer Modernisierung beruht, hält nur so weit, wie die Maßnahme wirklich den Wohnwert erhöht hat. Der Anteil, der ohnehin fällige Instandhaltung war, ist herauszurechnen, und zwar bevor das Schreiben rausgeht.
Was in der Stadt Straßburg gilt
Für Neubauten in der Altstadt von Straßburg darf die Traufhöhe um höchstens ein Geschoss von den Nachbargebäuden abweichen, gemessen innerhalb von 20 Metern ab der Grenze zum öffentlichen Raum. Traufe und First orientieren sich an der Durchschnittshöhe der angrenzenden Gebäude, mit einer Toleranz von höchstens 0,50 Metern für den Sonderfall ganzer Geschosszahlen. Bei geschützten Gebäuden ist jede Aufstockung verboten, ihre Höhe bleibt unverändert erhalten.
Grundlage: Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 3 Abschnitt IV; beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023
Dächer in der Altstadt von Straßburg sind nach benannten Typen geregelt, jeder mit eigener Mindestneigung und eigenem Pflichtmaterial: Steildächer mit hohem Dachgeschoss brauchen mehr als 52 Grad Neigung und schuppenförmige Ziegel, andere Steildachformen mehr als 40 Grad und Schieferdeckung, und die für das Elsass typischen Mansarddächer verlangen für den unteren und oberen Dachabschnitt zwingend dasselbe Material bei einer Neigung zwischen 35 und 42 Grad.
Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 2.1.1; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023
Fachwerk an Gebäuden in der Altstadt von Straßburg darf nur dann sichtbar bleiben, wenn es geschnitzten Zierrat, Gesimse oder Spuren alter Bemalung trägt. Schmuckloses Fachwerk muss dagegen verputzt bleiben und darf nicht freigelegt werden. Wird Fachwerk ersetzt, muss dasselbe Holz in gleicher Art und gleichem Profil verwendet werden, und ein Verputz auf Fachwerk oder Bruchsteinmauerwerk ist nur mit reinem Kalkmörtel erlaubt, hydraulischer Kalkmörtel ist auf diesem Untergrund ausdrücklich verboten.
Grundlage: PSMV Strasbourg, Règlement écrit, Artikel 4 Abschnitt I Ziffer 1.2.3 und 1.2.7; Altstadt Straßburg, beschlossen per Präfektendekret vom 07.07.2023
Die Rechtslage in Frankreich
Wann und wie erhöht werden darf
Anpassung nur einmal jährlich und höchstens um die Veränderung des IRL. Für Wohnungen der Energieklassen F und G ist die Erhöhung gesperrt.
Was Sie belegen und nachschlagen müssen
Ob die Gemeinde am encadrement teilnimmt, der aktuelle loyer de référence majoré für Quartier, Baujahr, Zimmerzahl und Möblierung, sowie die Energieklasse des Objekts. WICHTIG: Das encadrement ist bis heute ein befristeter Versuch und läuft am 25.11.2026 aus. Ob es verlängert wird, ist offen. Bei einer Aussage über einen Zeitraum nach diesem Datum ist der Stand neu zu prüfen, statt die Begrenzung fortzuschreiben.
Womit der Mieter die Erhöhung angreifen kann
Herabsetzung binnen drei Jahren über die commission départementale de conciliation und das Gericht. Wohnungen der Klasse G dürfen seit 01.01.2025 nicht mehr neu vermietet werden.
Grundlage: Loi n° 89-462, encadrement des loyers; Art. 17-1 für die Anpassung. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Kann ich eine unwirksame Erhöhung einfach neu schicken?
In der Regel ja, aber die Frist beginnt dann neu, und die Erhöhung wirkt erst ab dem späteren Termin. Für die Zwischenzeit besteht kein Nachforderungsanspruch.
Was gilt, wenn der Mieter nicht antwortet?
Das hängt am Anlass. Wo eine Zustimmung nötig ist, tritt sie durch Schweigen nicht ein, und der Weg führt über die zuständige Stelle. Wo keine nötig ist, wirkt die Erhöhung mit dem Termin.
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