Glossar

Die Sprache der Bewertung, ohne Fachchinesisch.

Damit Sie jeden Bericht vollständig verstehen, erklären wir hier die wichtigsten Begriffe kurz und klar. Wenn ein Wort fehlt, fragen Sie den Assistenten unten rechts.

Immobilie prüfen

Wert und Preis (11)

Marktwert: Der Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen realistisch erzielbar ist. Nicht zu verwechseln mit dem Angebotspreis, der nur eine Verhandlungsbasis ist.
Vergleichsobjekte: Reale Immobilien in der Nähe, mit denen der Marktwert berechnet wird, jede mit Herkunft und Ähnlichkeit in Prozent. Keine pauschale Datenbank-Schätzung, sondern nachprüfbare Einzelzeilen.
Verkehrswertgutachten: Ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen über den Marktwert, das vor Gericht und bei Behörden als Nachweis gilt. Ein Bericht von Scan my Home ersetzt es nicht.
Konservativer Wert: Beim Kauf der Marktwert abzüglich eines festen Sicherheitsabschlags von zehn Prozent. Scan my Home weist diesen Wert als empfohlenes Verhandlungsziel aus, ein Ziel für die Verhandlung und keine Kaufgrenze. Bei einer Miete gibt es keinen Abschlag, dort ist der maßgebliche Wert die ortsübliche Miete selbst.
Sicherheitsabschlag: Ein fester Abschlag auf den Marktwert beim Kauf, der Unsicherheiten und Risiken auffängt. Bei Scan my Home zehn Prozent, fest eingebaut, keiner kann ihn wegklicken. Für Miete und Vermietung gilt er nicht, denn ein Abschlag auf eine Monatsmiete ergäbe keinen Sinn.
Verhandlungsabschlag: Die Differenz zwischen dem Angebotspreis und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis. Er entsteht, weil kaum eine Immobilie zum ersten geforderten Preis verkauft wird.
Beleihungswert: Der nachhaltig sichere Wert einer Immobilie aus Sicht der Bank, meist unter dem Marktwert. Er bestimmt, wie viel Kredit die Bank gibt.
Ertragswert: Der Wert einer Immobilie aus Sicht der Vermietung. Er ergibt sich aus dem nachhaltigen Jahresreinertrag geteilt durch den Liegenschaftszins.
Liegenschaftszins: Der Zinssatz, mit dem künftige Mieterträge auf den heutigen Wert abgezinst werden. Je höher der Zins, desto niedriger der Ertragswert.
Bodenrichtwert: Der amtlich ermittelte durchschnittliche Wert des Grund und Bodens je Quadratmeter in einer Lage. Grundlage für die Bewertung des Grundstücksanteils.
Kaufnebenkosten: Zusätzliche Kosten beim Kauf, etwa Grunderwerbsteuer, Eintragung, Notar und gegebenenfalls Makler. Sie erhöhen die tatsächliche Gesamtinvestition deutlich.

Vermietung und Rendite (9)

Bruttorendite: Die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Prozent. Eine schnelle Kennzahl für die Ertragskraft, ohne Kosten und Leerstand.
Cash-on-Cash-Rendite: Der laufende Überschuss nach Steuer eines Jahres geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Sie zeigt die reine Bar-Rendite auf Ihr Kapital, ohne Wertsteigerung und ohne Tilgung, und kann negativ sein, wenn die Immobilie zunächst Geld kostet.
Eigenkapitalrendite: Die gesamte Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals in einem Jahr. Sie zählt neben dem laufenden Überschuss auch die Tilgung (Vermögensaufbau) und die Wertsteigerung mit, ist also meist höher als die reine Cash-on-Cash-Rendite.
Gesamtrendite: Die auf ein Jahr umgerechnete Rendite über die ganze Haltedauer. Sie fasst die aufsummierten Überschüsse, die getilgte Schuld und die Wertsteigerung zusammen und teilt alles durch das Eigenkapital. Der Rechner ermittelt sie mit einem echten Tilgungsplan.
Break-even-Miete: Die Kaltmiete, ab der sich die Immobilie selbst trägt, also gerade Bewirtschaftung und die komplette Kreditrate deckt. Liegt die tatsächliche Miete darüber, wirft das Objekt laufend Überschuss ab, darunter braucht es einen Zuschuss.
Amortisationsdauer: Die Zahl der Jahre, bis das Darlehen bei der aktuellen Rate vollständig getilgt ist. Deckt die Rate nur die Zinsen, wird nie getilgt, und Scan my Home weist das offen aus.
Mietspiegel: Eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt. Wo er gilt, begrenzt er, welche Miete verlangt werden darf, meist bezogen auf die Nettomiete.
Rücklage: Das Geld, das eine Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am gemeinsamen Gebäude anspart. Eine niedrige Rücklage vor einer großen Sanierung heißt oft eine Sonderzahlung für den Käufer.
Betriebskosten: Die laufenden Kosten eines Gebäudes wie Wasser, Müll, Versicherung und Hausverwaltung, zusätzlich zur Nettomiete. Welche davon ein Mieter tragen muss, regelt jedes Land selbst.

Prüfung und Nachweis (7)

Red Flag: Ein konkretes Warnsignal am Objekt, etwa Sanierungsstau, Feuchte, Lärm oder ein Preis über Markt. Scan my Home benennt jede Red Flag mit Schweregrad.
Prüfnachweis: Die eindeutige Nummer jedes Berichts. Über sie lässt sich online bestätigen, dass ein Bericht echt ist, wann er erstellt wurde und ob er zweitgeprüft ist.
Belegregister: Das nummerierte Verzeichnis aller konsultierten Quellen eines Berichts. Jede Quelle trägt eine eigene Nummer, damit sich die Bewertung nachprüfen lässt.
Echtheitscode: Ein digitaler Fingerabdruck des Berichts. Er belegt, dass der Bericht unverändert ist, seit der Echtheitscode gesetzt wurde, und steht auch im PDF. Wird ein Bericht später berichtigt, wird der Code neu gesetzt und das Datum dazu ausgewiesen.
Konfidenz (Aussagekraft): Wie belastbar ein Bericht je nach Datenlage ist. Fehlen wichtige Angaben, sinkt die Aussagekraft, und Scan my Home schreibt offen dazu, welche Daten fehlen.
Sanierungsstau: Aufgeschobene Instandhaltung an Dach, Fenstern, Heizung oder Leitungen, die nach dem Kauf nachgeholt werden muss. Im Inserat steht er selten, im Preis steckt er fast immer.
Amtlicher Firmenbefund: Der Blick in die amtlichen Firmenregister auf die Unternehmen hinter dem Objekt, also auf den Anbieter des Inserats und auf den Bauträger. Gezeigt wird nur, was weh tut: Insolvenz, Liquidation, Sanierung, gelöschte Firmen und laufende Insolvenzverfahren.

Lage, Zustand und Umwelt (14)

Energieausweis: Ein Dokument, das die Energiekennzahlen eines Gebäudes ausweist, etwa den Heizwärmebedarf. Ein schwacher Ausweis kündigt hohe Folgekosten an.
Flächenwidmung: Die amtlich festgelegte Nutzung eines Grundstücks, etwa Wohngebiet, Bauland, Grünland oder Industrie. Sie bestimmt, was Sie bauen und wie Sie das Objekt nutzen dürfen. Scan my Home zeigt sie, wo die Behörden sie offen bereitstellen, direkt auf der Lage-Karte.
Naturgefahren: Von den Behörden kartierte Gefahren durch die Natur, etwa Hochwasser, Rutschung, Lawine, Steinschlag, Bodenbewegung oder Erdbeben. Liegt ein Objekt in einer solchen Zone, gelten oft Bauauflagen und es drohen höhere Versicherungskosten.
Radon: Ein natürliches radioaktives Gas aus dem Untergrund, das je nach Geologie in Gebäude eindringen kann und als Gesundheitsrisiko gilt. In Gebieten mit hohem Radonpotenzial ist eine Messung ratsam. Scan my Home blendet das amtliche Radonpotenzial ein, wo verfügbar.
Altlasten: Grundstücke mit erfasster oder vermuteter Verunreinigung des Bodens, oft aus früherer industrieller Nutzung. Sie können eine Sanierungspflicht und eine erhebliche Wertminderung bedeuten. Scan my Home verweist auf das amtliche Altlasten-Register, wo es verfügbar ist.
Störfallrisiko: Das Risiko durch einen schweren Unfall an einer nahen gefährlichen Anlage wie einer Chemiefabrik, Raffinerie oder Pipeline. Rund um solche Anlagen gelten Konsultationsbereiche mit Bauauflagen. Scan my Home zeigt diese technologischen Risikozonen, wo die Behörden sie bereitstellen.
Kataster: Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke mit rechtlich verbindlicher Grenze und amtlicher Fläche. Es zeigt, welche Fläche wirklich zum Objekt gehört, was in keinem Inserat steht.
Hochwassergefahr: Die Gefahr, dass ein Grundstück bei Hochwasser überflutet wird, laut amtlicher Gefahrenkarte. In solchen Gebieten gelten oft Bauauflagen, und die Versicherung wird teurer.
Denkmalschutz: Ein gesetzlicher Schutz, der Umbau und Fassade genehmigungspflichtig macht, oft auch bei Häusern neben einem Denkmal. Das wirkt direkt auf Kosten, Dauer und Wert.
Bebauungsplan: Der verbindliche Plan der Gemeinde, was auf einem Grundstück und seinen Nachbargrundstücken gebaut werden darf. Er zeigt auch laufende Verfahren, die das erlaubte Maß bald ändern können.
Starkregen: Sehr heftiger Regen in kurzer Zeit, bei dem Wasser über die Oberfläche abfließt und sich in Senken und Kellern sammelt. Er trifft auch Grundstücke fern von jedem Fluss.
Umgebungslärm: Der dauerhafte Lärm von Straßen, Bahnlinien, Flughäfen und Industrie, wie ihn die Behörden in Lärmkarten ausweisen. Er drückt Miete und Wiederverkaufswert.
Solarpotenzial: Wie gut sich ein Dach für eine Solaranlage eignet, gemessen an Ausrichtung, Neigung und Verschattung. Ob sie erlaubt ist, regeln Denkmalschutz und Bauordnung.
Breitband: Die schnellste Internetverbindung, die an dieser Adresse verfügbar ist, getrennt nach Festnetz und Mobilfunk. Die Angabe gilt für die 100-Meter-Zelle des Hauses, nicht für die einzelne Wohnung.

Recht und Vertrag (7)

Dienstbarkeit: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht eines anderen am Grundstück, etwa Wegerecht oder Wohnrecht. Es bleibt beim Verkauf bestehen und kann den Wert deutlich senken.
Vorkaufsrecht: Das Recht, in einen fertigen Kaufvertrag einzutreten und zu denselben Bedingungen selbst zu kaufen. Übt es jemand aus, geht der ursprüngliche Käufer leer aus.
Mängelhaftung: Die Pflicht des Verkäufers, für Mängel einzustehen, die beim Verkauf schon vorhanden waren. Beim Privatverkauf wird sie oft ausgeschlossen, meist aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Grundbuchauszug: Der amtliche Auszug aus dem Grundbuch mit Eigentümer, Lasten und Pfandrechten eines Grundstücks. Er zeigt, wem es gehört, was darauf lastet und wer Rechte daran hat.
Wohnungseigentum: Das Eigentum an einer einzelnen Wohnung mit einem Anteil am gemeinsamen Grundstück und Gebäude. Wer kauft, übernimmt auch die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Offenlegungspflicht: Die Pflicht des Verkäufers, bekannte Mängel und wichtige Unterlagen vor dem Kauf offenzulegen. Wie weit sie reicht, ist von Land zu Land sehr verschieden.
Erbpacht: Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu besitzen, gegen eine laufende Gebühr und für begrenzte Zeit. Je näher das Ende der Laufzeit rückt, desto stärker sinkt der Wert.

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