Was auf dem Inserat steht
Was folgt aus einer schlechten Energieklasse?
Die Klasse steht auf jedem Inserat. Für 33 Länder steht hier, ob daraus eine Pflicht folgt, wen sie trifft und mit welcher Frist.
Das Wichtigste zuerst
In 28 von 33 Ländern folgt aus der Klasse keine Pflicht. Es gibt Förderungen, aber keinen Zwang. In den übrigen 5 folgt etwas, und in Flandern entsteht die Pflicht durch den Kauf: Label E oder F ab 2023 gekauft heißt sanieren, mit Frist und Bußgeld, und das trifft den Käufer.
Ihr eingestelltes Land
Österreich
Folgt aus der Klasse eine Pflicht?
keine
Aus der Klasse folgt keine Pflicht. Es gibt Förderungen, aber keinen Zwang, und im Gesetz ist dazu nichts zu finden.
Wann ein Ausweis vorliegen muss
Der Verkäufer muss dem Käufer einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und aushändigen. In Inseraten sind der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) anzugeben. Fehlt der Ausweis, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
Was zur Sanierung gilt
Es gibt keine bundesweite Zwangssanierung nach Energieklasse. Anforderungen an die thermische Qualität entstehen erst bei größeren Renovierungen und ergeben sich aus der OIB-Richtlinie 6 und den Bauordnungen der Länder.
Und zur Heizung
Der Neueinbau von Ölheizungen ist stark eingeschränkt. Der Ausstieg aus fossilen Heizsystemen wird über Landesrecht und Förderungen gesteuert; eine bundesweite Austauschpflicht für bestehende fossile Heizungen ist nicht in Kraft.
Rechtsgrundlage: Gesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, EAVG 2012); technische Vorgaben in der OIB-Richtlinie 6. Stand 2026-07-28.
Das sollten Sie verlangen 3
- gültiger Energieausweis, höchstens zehn Jahre alt, mit HWB und fGEE
- Angabe von HWB und fGEE im Inserat
- Art und Alter der Heizung
Die 5 Länder, in denen etwas folgt
Zwei davon regeln es nicht auf Staatsebene: In der Schweiz setzen die Kantone die Vorgaben, in Belgien entscheiden Flandern, Wallonie und Brüssel getrennt. Wer eine flämische Pflicht für eine belgische hält, hat eine falsche Sicherheit.
Frankreich
VermietverbotFrankreich baut die energetisch schlechtesten Wohnungen (passoires thermiques) schrittweise aus dem Mietmarkt aus: Klasse G ist seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietbar, Klasse F folgt 2028 und Klasse E 2034. Eine schlechte Klasse bedeutet für den Käufer, dass eine Vermietung ohne Sanierung bald oder schon jetzt untersagt ist. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Gebäudes in Alleineigentum (NICHT bei einer Eigentumswohnung in einer copropriété) ist zudem ein Energieaudit (audit énergétique) Pflicht, seit 01.04.2023 für die Klassen F und G, seit 01.01.2025 zusätzlich für Klasse E. Das Auditdokument selbst gilt nur fünf Jahre, kürzer als der DPE.
Vereinigtes Königreich
VermietverbotVermieten darf man eine Wohnung im privaten Mietsektor nur ab Klasse E (Minimum Energy Efficiency Standard, MEES); bei Klasse F oder G droht ein Bußgeld bis 5.000 Pfund. Eine Verschärfung auf mindestens Klasse C tritt zum 01.10.2030 in Kraft, mit einer Kostenobergrenze von 10.000 Pfund für die nötigen Maßnahmen. Die zugrunde liegende Messmethode wechselt dabei selbst: Ab Ende 2027 steht neben dem bisherigen EPC-Wert das neue Home Energy Model (HEM) zur Verfügung, ab 01.10.2029 ist HEM alleiniger Maßstab. Für Selbstnutzer besteht keine Sanierungspflicht.
Belgien
SanierungspflichtFlandern kennt eine echte Renovierungspflicht: Wer ab 2023 ein Wohngebäude mit dem schlechten Label E oder F kauft, muss es binnen fünf Jahren nach dem Erwerb auf mindestens Label D bringen, bei einem Kauf ab dem 01.01.2026 sechs Jahre. Bei Versäumnis droht eine Verwaltungsgebühr von 500 bis 5.000 Euro und eine neue Frist. Das ist ein unmittelbares Kaufrisiko. Wallonie folgt demselben Grundprinzip mit einem eigenen, späteren Zeitplan (ab September 2028, nach einer Verschiebung im Dezember 2025), Brüssel setzt stattdessen auf ein Vermietverbot ab Klasse F und G, Mindestklasse E.
Deutschland
Pflicht beim EigentümerwechselEs gibt keine allgemeine Zwangssanierung nach Effizienzklasse. Anlassbezogene Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel bleiben bestehen: Ein neuer Eigentümer muss die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen (§ 35 GModG) sowie zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG), in der Regel binnen zwei Jahren nach dem Kauf. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Heizkessel ist seit dem 29.07.2026 ersatzlos gestrichen.
Schweiz
regional geregeltEs gibt keine landesweite Zwangssanierung. Vorgaben zur energetischen Sanierung und zum Anteil erneuerbarer Energie setzen die Kantone; sie unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.
Alle Länder im Überblick
Frankreich
Vermietverbot
Loi Climat et Résilience vom 22. August 2021, umgesetzt im Code de la construction et de l'habitation
Vereinigtes Königreich
Vermietverbot
Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012; der Mietstandard folgt den Energy Efficiency (Private Rented Property) Regulations 2015
Belgien
Sanierungspflicht
In Flandern das Vlaams Energiedecreet und das Energiebesluit (Renovatieverplichting); in Wallonie und Brüssel eigene regionale Regelungen
Deutschland
Pflicht beim Eigentümerwechsel
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat; der Energieausweis ist weiterhin in einem eigenen Abschnitt geregelt, die Nachrüstpflichten in den §§ 35, 36 und 69
Schweiz
regional geregelt
Kantonale Regelung: jeder Kanton regelt es per eigenem Gesetz im Energiebereich, harmonisiert über die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn)
Bulgarien
keine
Gesetz über die Energieeffizienz (Zakon za energiynata efektivnost, ZEE)
Dänemark
keine
Energimærkningsloven (Lov om fremme af energibesparelser i bygninger)
Estland
keine
Estnisches Gesetz über das Bauwesen (Ehitusseadustik) samt der Verordnung über die Anforderungen an die Energiemärgis
Finnland
keine
Laki rakennuksen energiatodistuksesta (50/2013)
Griechenland
keine
Gesetz 4122/2013 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
Irland
keine
European Union (Energy Performance of Buildings) Regulations 2012 (S.I. No. 243 of 2012); Verstoss gegen die BER-Pflicht ist eine Straftat mit Geldstrafe bis 5.000 Euro je Fall, verfolgt von der örtlichen Building Control Authority
Island
keine
Byggingarreglugerð nr. 112/2012, Teil 13 (Negativbefund, Volltext gelesen und nach 'orkuvottorð' durchsucht)
Italien
keine
Decreto Legislativo 192/2005 zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, Art. 6 für die Vorlage des APE beim Verkauf
Kroatien
keine
Gesetz über die Energieeffizienz (Zakon o energetskoj učinkovitosti) und das Baugesetz (Zakon o gradnji)
Lettland
keine
Ēku energoefektivitātes likums (lettisches Gesetz über die Gebäudeenergieeffizienz)
Liechtenstein
keine
Energieausweisgesetz (EnAG) vom 23. Mai 2007, LGBl. 2007 Nr. 190, LR 701.1, Art. 2, 4, 8 (Busse bis 5.000 Franken)
Litauen
keine
Litauisches Gesetz über das Bauwesen (Statybos įstatymas) samt der Bauvorschrift zur Energieeffizienz von Gebäuden
Luxemburg
keine
Règlement grand-ducal vom 9. Juni 2021 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden; Strafrahmen nach Art. 20 des geänderten Gesetzes vom 5. August 1993 über die rationelle Energienutzung (61 bis 24.789 Euro)
Malta
keine
Energy Performance of Buildings Regulations (Legal Notice 47 of 2018)
Niederlande
keine
Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) unter der Omgevingswet; die frühere Grundlage Besluit energieprestatie gebouwen (BEG) auf Basis der Woningwet ist mit der Omgevingswet abgelöst worden
Norwegen
keine
Energimerkeforskriften (Forskrift 2009-12-18-1665), gestützt auf die energiloven
Polen
keine
Gesetz über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden vom 29. August 2014 (Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków)
Portugal
keine
Decreto-Lei 101-D/2020 über die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden und das System der Energiezertifizierung (SCE), in der geltenden Fassung: geändert durch Decreto-Lei 102/2021 und durch Decreto-Lei 11/2025, das die EPBD-Neufassung (EU) 2024/1275 teilweise umsetzt
Rumänien
keine
Gesetz Nr. 372/2005 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Legea nr. 372/2005)
Schweden
keine
Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader
Serbien
keine
Gesetz über Planung und Bau (Zakon o planiranju i izgradnji) samt der Verordnung über die Ausstellung der Energieausweise (Pravilnik o sertifikatu o energetskim svojstvima zgrada)
Slowakei
keine
Gesetz über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov)
Slowenien
keine
Energetski zakon (EZ-1), 334. člen über die Pflichten zum Energieausweis
Spanien
keine
Real Decreto 390/2021 über das grundlegende Verfahren zur Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden
Tschechien
keine
Gesetz über die Energiewirtschaft (Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií)
Ungarn
keine
176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet über die Zertifizierung der energetischen Eigenschaften von Gebäuden
Zypern
keine
Gesetz über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Law, Gesetz 142(I)/2006)
Über alle Länder sind 99 einzelne Nachweise hinterlegt, die ein Käufer verlangen kann. Wo wir eine Frage für ein Land nicht am Gesetzestext belegen können, steht das ausdrücklich da. Stand des Korpus: 2026-07-28.
Was eine Sanierung für ein bestimmtes Objekt kostet und bringt, rechnet ein Bericht durch. Objekt prüfen lassen.
Die übrigen Rechtsfragen vor der Unterschrift stehen in der Übersicht zum Immobilienrecht.