GG · Alderney

Was Sie in Alderney vor dem Kauf prüfen sollten

Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.

Was der Verkäufer von sich aus sagen muss

Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet

Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.

Die Lasten, die nicht im Exposé stehen

Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.

Was in der Stadt Alderney gilt

In der Housing Character Area 3 (St. Anne), die vollständig in der denkmalgeschützten St. Anne Conservation Area liegt, dürfen Nachverdichtungsbauten an manchen Stellen höchstens drei Stockwerke hoch sein, und auch das nur dort, wo sich der Neubau in Form, Maßstab und Charakter erkennbar in die historische Nachbarbebauung einfügt.

Grundlage: Alderney Land Use Plan 2017, Policy BA2 i.V.m. Tabelle 4.2 (HCA 3 St. Anne); beschlossen von den States of Alderney am 14.03.2018, Geltung aktuell bis 13.03.2027 verlängert

Häufige Fragen

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.

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