Kaufnebenkosten in Almagro

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In der Denkmalzone von Almagro müssen sich Neubauten und Fassaden in der Höhe an die Nachbarbebauung anpassen. Die durchschnittliche Traufhöhe der jeweiligen Straße ist dabei verbindlich einzuhalten.

Grundlage: Ordenanza Reguladora de las Condiciones Estéticas y de Ornato Público del Conjunto Histórico von Almagro, Artikel 4; definitiv beschlossen, veröffentlicht BOP Ciudad Real, Anuncio Nr. 1805, am 28.05.2025

In der Denkmalzone von Almagro sind nur weiß verputzte oder gestrichene Fassaden sowie Kalkmörtel zulässig. Graue oder farbige Zementverputze und industrieller Monocapa-Mörtel sind ausdrücklich verboten, weil sie das Erscheinungsbild des historischen Ensembles verzerren.

Grundlage: Ordenanza Reguladora de las Condiciones Estéticas y de Ornato Público del Conjunto Histórico von Almagro, Artikel 4 Absatz 1; definitiv beschlossen, veröffentlicht BOP Ciudad Real, Anuncio Nr. 1805, am 28.05.2025

In Almagro muss das Dach geneigt sein, mit höchstens 30 Prozent Neigung, gedeckt mit altem oder künstlich gealtertem rotem Rundziegel. Flachziegel sind verboten. Aufbauten wie Aufzugsschächte dürfen in keinem Fall neues Bauvolumen über der bestehenden Dachfläche erzeugen.

Grundlage: Ordenanza Reguladora de las Condiciones Estéticas y de Ornato Público del Conjunto Histórico von Almagro, Artikel 5 und Artikel 5 Absatz 3; definitiv beschlossen, veröffentlicht BOP Ciudad Real, Anuncio Nr. 1805, am 28.05.2025

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.

Die einzelnen Posten

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (gesetzlich fest): Beim Kauf einer Bestandswohnung erhebt die comunidad autónoma den ITP. Der subsidiäre Satz des Staates liegt bei 6 Prozent, die Regionen setzen eigene Sätze fest: 4 Prozent im Baskenland, 6 Prozent in Madrid und Navarra, 8 Prozent in mehreren Regionen, in Valencia seit 1. Juni 2026 gestaffelt 9 Prozent bis 1 Million Euro und 11 Prozent darüber (zuvor pauschal 10 Prozent), 10 bis 11 Prozent gestaffelt in Katalonien. Ohne die Region ist keine Zahl möglich. Notaría (amtlicher Tarif): Das Notarhonorar ist ein staatlich festgesetzter Tarif nach dem Wert der Urkunde, kein freier Preis. Typisch 0,3 bis 0,5 Prozent, dazu ein Betrag je Blatt der Urkunde. Ein Nachlass ist nur in engen Grenzen zulässig. Registro de la Propiedad (amtlicher Tarif): Die Eintragung ins Eigentumsregister folgt ebenfalls einem staatlichen Tarif nach Wertstufen, typisch 0,1 bis 0,25 Prozent. Erst die Eintragung schützt den Käufer gegen Dritte. Comisión inmobiliaria (frei vereinbar): Die Maklerprovision ist frei vereinbar und trägt in Spanien üblicherweise der Verkäufer, markttypisch 3 bis 5 Prozent zuzüglich 21 Prozent Umsatzsteuer. Für den Käufer entsteht daraus meist kein eigener Posten. Es gibt keine gesetzliche Grenze wie in Österreich.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestandswohnung von privat: keine Umsatzsteuer, dafür ITP (Art. 20 Uno 22 Ley 37/1992). Neubau vom Bauträger: 10 Prozent IVA (Art. 91 Uno 1 Nr. 7 Ley 37/1992), dazu AJD zwischen 0,5 und 1,5 Prozent je Region. Der Neubau ist damit auf der Steuerseite nicht billiger, nur anders besteuert.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.