Was Sie in Assisi vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Im von der Stadtmauer umschlossenen Centro Storico von Assisi gibt es keine feste Höchsthöhe in Metern. Maßgeblich ist stattdessen die bereits vorhandene Höhe: Kein Bauvorhaben darf die bestehenden Höhen der Nachbarbebauung überschreiten.

Grundlage: PRG-PO Assisi, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 3.2.3 Absatz 2 Buchstabe g); Zone TA, endgültig genehmigt 23.03.2016

Fassaden im Centro Storico von Assisi müssen verputzt und in zur Umgebung passenden Farbtönen gestrichen werden, es sei denn, sie zeigen bereits sorgfältig behauenes Sichtmauerwerk oder Naturstein. Vor jedem Fassadenanstrich müssen mindestens vier Farbmuster zur Genehmigung beim Amt eingereicht werden.

Grundlage: Regolamento Edilizio Comunale Assisi, Artikel 87 (Colore degli edifici) und Artikel 88 (Muri di prospetto); beschlossen 31.07.2021, geändert 27.09.2024

Wie lange der Verkäufer haftet

Ein Jahr ab der Übergabe, unabhängig davon, wann der Mangel auftaucht.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Acht Tage ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken. Danach verlieren Sie Ihre Rechte. Das ist die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder. Zwei Dinge entschärfen sie: Die acht Tage laufen erst, wenn Sie objektive und vollständige Gewissheit über den Mangel haben, nicht schon beim ersten Verdacht; zeigt sich der Mangel nach und nach, zählt der Zeitpunkt, an dem das Bild vollständig war. Und die Meldung ist ganz entbehrlich, wenn der Verkäufer den Mangel anerkannt oder ihn verschwiegen hat (Art. 1495 Abs. 2 Codice civile). Die Parteien können im Vertrag auch eine andere Frist vereinbaren.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Im Grundsatz ja, aber die übliche Formel „visto e piaciuto“ befreit nach ständiger Rechtsprechung nur von sichtbaren Mängeln. Bei verdeckten Mängeln ist sie wirkungslos.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Klausel wirkt nicht, wenn der Verkäufer die Mängel bösgläubig verschwiegen hat. Dann entfällt auch die Acht-Tage-Frist.

Was Sie verlangen können

Sie wählen zwischen Auflösung des Vertrags und Preisminderung. Die Wahl ist mit Einreichung der Klage unwiderruflich. Dazu Schadenersatz.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.