Einen Bau ohne Genehmigung in Baden-Württemberg erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.

Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.

Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Baden-Württemberg gilt die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO)

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baurecht ist Ländersache; jedes der 16 Länder hat eine eigene Landesbauordnung. Für Neubau, wesentliche Umbauten und Nutzungsänderungen braucht es in der Regel eine Baugenehmigung, für bestimmte Vorhaben genügt ein Genehmigungsfreistellungs- oder Anzeigeverfahren.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Eine bauliche Anlage ohne die nötige Genehmigung ist formell illegal; ist sie zudem materiell nicht genehmigungsfähig, kann die Bauaufsicht die Beseitigung anordnen. Die Verantwortung trifft den jeweiligen Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber. Ein Abgleich von Bauakte und Bestand ist deshalb Pflicht.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.