Thema

Einen Bau ohne Genehmigung erkennen

Der Beseitigungsauftrag trifft nicht den, der gebaut hat, sondern den, dem das Gebäude gehört. Nach dem Kauf sind das Sie.

Die Probe, die zehn Minuten dauert

Legen Sie den genehmigten Plan neben das, was Sie sehen. Ein Wintergarten, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine überdachte Terrasse, eine zusätzliche Wohneinheit im Keller: Wenn es im Plan fehlt, ist die Frage nicht, ob es schön ist, sondern ob es genehmigt war.

Was ohne Genehmigung droht

Die Behörde kann die Nutzung untersagen und den Rückbau anordnen. Ob sie das nach Jahren noch darf, ist je nach Land verschieden, und das ist der wichtigste Unterschied überhaupt.

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Warum das die Finanzierung berührt

Eine Bank bewertet, was genehmigt ist. Fläche, die es rechtlich nicht gibt, zählt nicht mit. Wer für 120 Quadratmeter finanziert und nur 90 genehmigt sind, bekommt weniger Kredit, als er gerechnet hat.

Die Rechtslage in Deutschland

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baurecht ist Ländersache; jedes der 16 Länder hat eine eigene Landesbauordnung. Für Neubau, wesentliche Umbauten und Nutzungsänderungen braucht es in der Regel eine Baugenehmigung, für bestimmte Vorhaben genügt ein Genehmigungsfreistellungs- oder Anzeigeverfahren.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Eine bauliche Anlage ohne die nötige Genehmigung ist formell illegal; ist sie zudem materiell nicht genehmigungsfähig, kann die Bauaufsicht die Beseitigung anordnen. Die Verantwortung trifft den jeweiligen Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber. Ein Abgleich von Bauakte und Bestand ist deshalb Pflicht.

Grundlage: Baurecht Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Die Rechtslage in Österreich

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baurecht ist Landessache; jedes der neun Bundesländer hat eine eigene Bauordnung. Für Neubau, größere Umbauten und Nutzungsänderungen braucht es eine Baubewilligung, für kleinere Vorhaben genügt eine Bauanzeige. Nach Fertigstellung ist je nach Land eine Fertigstellungsanzeige oder eine Benützungsbewilligung nötig.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein konsensloser Bau, der ohne Baubewilligung errichtet wurde oder von ihr abweicht, genießt keinen Bestandsschutz. Die Baubehörde kann einen Beseitigungsauftrag (Abbruch) erlassen, auch gegen den späteren Käufer. Wer kauft, übernimmt dieses Risiko; deshalb ist der Abgleich von Bauakt und tatsächlichem Bestand, die Konsensprüfung, zentral.

Grundlage: Baurecht Österreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Die Rechtslage in der Schweiz

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baurecht ist kantonal und kommunal geregelt. Für Neubau, Umbau und Nutzungsänderungen braucht es eine Baubewilligung der Gemeinde oder des Kantons. Nach Fertigstellung folgt je nach Kanton eine Bauabnahme.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ohne Baubewilligung errichtete Bauten sind rechtswidrig; die Behörde kann die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands, also den Rückbau, verlangen, teils auch Jahre später. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern

Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.

Belgien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baurecht ist regional. In Flandern braucht es die Omgevingsvergunning, in Wallonien und Brüssel den Permis d'urbanisme, jeweils von der Gemeinde. Flandern hat die Genehmigungspflicht ab dem 1. März 2026 auf eine abschließende Liste beschränkt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein Bau ohne Genehmigung oder abweichend von ihr (bouwovertreding, infraction urbanistique) kann strafrechtlich verfolgt werden; die Behörde kann Wiederherstellungsmaßnahmen verlangen, bis hin zu Abriss oder der Abschöpfung des rechtswidrigen Vermögensvorteils. Eine Regularisierung ist möglich, aber nicht garantiert.

Grundlage: Baurecht Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Bulgarien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, Umbau und Nutzungsänderung braucht es eine Baugenehmigung (razreshenie za stroezh), die der Gemeindearchitekt erteilt. Nach Fertigstellung ist die Nutzungsgenehmigung nötig, umgangssprachlich Akt 16 (razreshenie za polzvane); erst mit ihr ist das Gebäude rechtlich bewohnbar, und die Versorger schalten Haushaltstarife frei.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein Gebäude ohne genehmigtes Projekt oder ohne gültige Baugenehmigung ist ein illegaler Bau (nezakonen stroezh), und die Behörde kann den Abriss anordnen. Für vor 2003 errichtete Bauten bestand unter Bedingungen ein Legalisierungsweg. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber, deshalb sollte der Käufer die Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung (Akt 16) verlangen.

Grundlage: Baurecht Bulgarien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Dänemark

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und wesentliche Änderungen braucht es eine Byggetilladelse (Baugenehmigung) nach dem Bygningsreglement (BR18), beantragt über das digitale Byg og Miljø. Nach Fertigstellung ist eine Ibrugtagningstilladelse nötig, und das Gebäude wird im BBR-Register eingetragen.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ulovligt byggeri kann formell (ohne Genehmigung) oder materiell (baulich regelwidrig) illegal sein. Die Kommune verlangt dann eine Legalisierung (lovliggørelse), entweder rechtlich durch nachträgliche Genehmigung oder physisch durch Rückbau. Viele Eigentümer entdecken einen Schwarzbau erst beim Verkauf; ein falscher BBR-Eintrag ist ein Warnsignal.

Grundlage: Baurecht Dänemark. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Estland

Wann eine Genehmigung nötig ist

Estland hat ein gestuftes System: Für größere Vorhaben braucht es eine Ehitusluba (Baugenehmigung), für kleinere eine Bauanzeige; sehr kleine Bauten sind frei. Nach Fertigstellung erlaubt erst die Kasutusluba (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung. Alles läuft über das Bauregister ehitisregister (EHR).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein Bau ohne Genehmigung oder ohne Kasutusluba kann von der Gemeinde beanstandet werden; verlangt werden Abriss oder nachträgliche Registrierung und Legalisierung. Seit 2026 ist die Registrierung alter, nicht genehmigter Bauten günstiger, weil die frühere Gebühr entfallen ist. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Finnland

Wann eine Genehmigung nötig ist

Seit dem neuen Baugesetz von 2025 fasst eine einzige Rakennuslupa (Baugenehmigung) die früher getrennten Genehmigungsarten zusammen. Nach Fertigstellung schließt die Endabnahme (loppukatselmus) das Verfahren ab und erlaubt die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einem Bau ohne Genehmigung kann die Bauaufsicht (rakennusvalvonta) die Berichtigung oder den Abriss anordnen und ein Zwangsgeld (uhkasakko) verhängen. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Finnland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Frankreich

Wann eine Genehmigung nötig ist

Neue Bauten über 20 m² Grund- oder Geschossfläche brauchen ein Permis de construire, kleinere von 5 bis 20 m² eine Déclaration préalable. Nach Fertigstellung ist die Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) einzureichen.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bauen ohne die nötige Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem Code de l'urbanisme; sie kann bis zu zehn Jahre verfolgt werden und Abriss sowie eine Geldbuße von bis zu 6.000 Euro je Quadratmeter nach sich ziehen. Eine nachträgliche Regularisierung durch einen Bauantrag ist möglich, aber nicht garantiert.

Grundlage: Baurecht Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Griechenland

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, größere Umbauten und Nutzungsänderungen braucht es eine Baugenehmigung (oikodomiki adeia), die heute elektronisch als e-adeia erteilt wird. Für kleinere Arbeiten genügt eine Genehmigung geringerer Stufe oder eine Anzeige. Die technischen Vorgaben stehen in der Neuen Bauordnung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein Schwarzbau (afthaireto) oder eine von der Genehmigung abweichende Ausführung ist unzulässig. Beim Verkauf muss ein Ingenieur in der notariellen Urkunde erklären, dass keine willkürlichen Bauten bestehen; ohne diese Erklärung kommt die Beurkundung nicht zustande. Ältere Verstöße lassen sich unter Fristen und gegen Bußgeld regularisieren (taktopoiisi), andernfalls droht der Abriss. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Griechenland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Irland

Wann eine Genehmigung nötig ist

Zwei getrennte Systeme wie im Vereinigten Königreich: Die planning permission der örtlichen Behörde entscheidet, OB gebaut werden darf, die Building Regulations entscheiden, WIE gebaut werden muss. Kleinere Vorhaben sind als exempted development von der Bewilligung frei, seit einer Reform zum 27. Juli 2026 etwa ein Anbau bis 45 statt bisher 40 Quadratmeter hinter dem Haus unter Bedingungen, dazu neue Ausnahmen für Dachgauben, ein separates Nebengebäude bis 45 Quadratmeter und eine zusätzliche Wohneinheit ab 32 Quadratmetern durch Unterteilung des Hauptwohnhauses. Nach Abschluss bestätigt ein Certificate of Compliance des Architekten oder Ingenieurs die Einhaltung beider Regelwerke.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

DER ENTSCHEIDENDE PUNKT IN IRLAND ist die Siebenjahresregel und ihr Missverständnis. Nach Section 157(4) Planning and Development Act 2000 kann die Behörde nach sieben Jahren ab Beginn des Vorhabens weder eine enforcement notice erlassen noch nach Section 160 eine Verfügung erwirken. Das Bauwerk wird dadurch aber NICHT rechtmäßig: Es gilt als unauthorised but immune, also geduldet, nicht bewilligt. Die Folge trifft den Käufer trotzdem, denn beim Verkauf und bei der Kreditaufnahme wird der Nachweis der Bewilligung verlangt, und ohne ihn zahlt die Bank nicht aus. Der Ausweg ist die retention permission, also die nachträgliche Bewilligung. Innerhalb der sieben Jahre ist ein Bau ohne Bewilligung zusätzlich eine Straftat nach Section 151.

Grundlage: Baurecht Irland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.

Island

Wann eine Genehmigung nötig ist

Genehmigungspflicht nach 9. gr. Lög um mannvirki nr. 160/2010 (Mannvirkjalög) für Aushub, Errichtung, Abbruch, Versetzen, Änderung von Tragwerk oder Leitungssystemen sowie Nutzungs-, Aussehens- oder Formänderung, erteilt vom byggingarfulltrúi der Gemeinde (Sonderfälle bei der staatlichen HMS). Erteilungsvoraussetzungen u. a. Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan, bezahlte Gebühren, unterschriebene Haftungserklärung des Bauleiters (13. gr., paraphrasiert). Die Genehmigung erlischt, wenn die Arbeiten nicht binnen 12 Monaten beginnen (14. gr.). Kleinbauten bis 15 m² und 2,5 m Firsthöhe sind genehmigungsfrei (2.3.5. gr. Byggingarreglugerð nr. 112/2012), näher als 3,0 m zur Nachbarparzelle nur mit dessen Zustimmung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer ungenehmigten Baumaßnahme, im Gesetzestext nicht mit einem eigenen Begriff belegt, in Praxis und Rechtsprechung aber óleyfisframkvæmd genannt, kann die Behörde die Bauarbeiten sofort einstellen und das Bauwerk schließen lassen (55. gr. Abs. 1). Sie kann außerdem verlangen, dass das rechtswidrige Bauwerk beseitigt, das Gelände wiederhergestellt oder die Nutzung eingestellt wird; kommt der Eigentümer dem nicht nach, lässt die Behörde die Arbeiten auf dessen Kosten ausführen (55. gr. Abs. 2 und 4). Gemeinde oder Staat erhalten dafür einen Kostenersatzanspruch UND ein gesetzliches Pfandrecht am Bauwerk, am Baumaterial und am Grundstück selbst (55. gr. Abs. 5). Nach 56. gr. drohen zusätzlich tägliche Zwangsgelder bis 500.000 Kronen. Diese Beseitigungs- und Zwangsgeldpflicht trifft den jeweils AKTUELLEN Eigentümer, unabhängig vom ursprünglichen Bauherrn: In einem Fall aus Reykjavík musste der Eigentümer von 2019 für ein 1946 ungenehmigt errichtetes Nebengebäude einstehen, nicht der längst nicht mehr lebende damalige Bauherr. Eine im Gesetz klar geregelte Verjährungsfrist für genau diese Beseitigungsbefugnis gibt es nicht sicher: Die Beschwerdeinstanz UUA hob im September 2025 dennoch eine Abrissverfügung für ebendieses Nebengebäude auf, mit der Begründung, die Behörden seien jahrzehntelang untätig geblieben, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung im Einzelfall statt einer festen Frist. Eine nachträgliche Legalisierung ist im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen. Für die ungenehmigte Handlung selbst drohen nach 57. gr. a Verwaltungsstrafen von 10.000 bis 10.000.000 Kronen gegen Einzelpersonen, nach 58. gr. zusätzlich Geld- oder Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren.

Grundlage: Baurecht Island. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.

Italien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und größere Eingriffe braucht es das Permesso di costruire, für kleinere Arbeiten genügt die SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Nach Fertigstellung bescheinigt die Agibilità die Nutzbarkeit.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein abuso edilizio, also ein Bau ohne oder abweichend von der Genehmigung, wiegt in Italien schwer: Der Verkäufer muss dem Kaufvertrag die Baugenehmigung und alle Folgegenehmigungen beifügen. Fehlt die urbanistische Konformität, ist der Kaufvertrag nach Art. 46 DPR 380/2001 NICHTIG (nullità urbanistica), der Käufer bekommt keine Hypothek, und es drohen Bußgeld und Abrissanordnung.

Grundlage: Baurecht Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Kroatien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, größere Erweiterungen und umfangreiche Umbauten braucht es eine Građevinska dozvola (Baugenehmigung). Nach Fertigstellung erlaubt erst die Uporabna dozvola (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bespravna gradnja (Schwarzbau) ist in Kroatien verbreitet; das neue Baugesetz sieht ab 2026 Geldstrafen von 20.000 bis 30.000 Euro vor und macht illegales Bauen zur Straftat. Für Bauten von vor dem 21. Juni 2011 ist eine Legalisierung dauerhaft möglich: Der Bescheid über den Ist-Zustand (rješenje o izvedenom stanju) wirkt dann wie eine Nutzungsgenehmigung. Ohne Legalisierung droht der Abriss.

Grundlage: Baurecht Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Lettland

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und wesentliche Änderungen braucht es eine Būvatļauja (Baugenehmigung); die gesamte Bau-Dokumentation läuft seit 2020 elektronisch über das Bau-Informationssystem BIS. Nach Fertigstellung ist der Akt über die Abnahme zur Nutzung (akts par būves pieņemšanu ekspluatācijā) nötig.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Eine patvaļīga būvniecība (Schwarzbau) kann das Bauamt (būvvalde) zum Abriss oder zur Legalisierung zwingen; zudem wird für illegale Bauten eine erhöhte Grundsteuer erhoben. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Lettland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Liechtenstein

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baubewilligungspflicht nach Art. 72 Baugesetz (BauG), LR 701.0, u. a. für Errichtung, Veränderung und Abbruch von Bauten, Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung, private Abstellplätze, Anlagen der Haustechnik ab 3 kW thermischer Leistung, Terrainveränderungen in Bauzonen über 0,40 m Höhe/Tiefe auf mehr als 100 m² Fläche. Eine Nutzungsänderung ist auch OHNE bauliche Veränderung bewilligungspflichtig. Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach vollständiger Einreichung (Art. 79), das ist keine Frist mit Rechtsfolge.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Wird ohne oder abweichend von der Baubewilligung gebaut, verfügt die Baubehörde nach Art. 94 BauG die Einstellung der Bauarbeiten und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Fristsetzung, notfalls durch Ersatzvornahme auf Kosten des Verpflichteten. Ein nachträgliches Baugesuch schiebt die Wiederherstellung auf, wenn es binnen höchstens sechs Wochen ab behördlicher Aufforderung gestellt wird. Nach Art. 95 BauG verjährt die Anordnung der Beseitigung 20 Jahre nach Errichtung, die zwangsweise Durchsetzung einer bereits rechtskräftig festgestellten Rechtswidrigkeit bereits nach 10 Jahren; beide Fristen gelten NICHT bei Gefahr für Sicherheit oder Gesundheit, dort zeitlich unbegrenzt. Nach Fristablauf gilt die Baute wie bewilligt. Für vorsätzliches Bauen ohne Bewilligung droht nach Art. 99 BauG eine Busse bis 100'000 Franken oder ersatzweise Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr, mit eigener, kürzerer Verfolgungsverjährung von drei Jahren. Die Wiederherstellungspflicht selbst trifft laut dem amtlichen Handbuch zum BauG auch den Rechtsnachfolger, ein späterer Käufer kann sie also erben.

Grundlage: Baurecht Liechtenstein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.

Litauen

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, Umbau und Abriss braucht es ein Statybos leidimas (Baugenehmigung); für einfache Vorhaben gelten Ausnahmen. Nach Fertigstellung schließt der Statybos užbaigimo aktas (Fertigstellungsakt) das Verfahren ab.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Eine savavališka statyba (Schwarzbau) muss der Eigentümer abreißen; tut er es nicht, ordnet die Bauinspektion (VTPSI) den Zwangsabriss an. Eine Legalisierung ist unter Bedingungen möglich. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Litauen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Luxemburg

Wann eine Genehmigung nötig ist

Jeder Neubau, Umbau und Abriss braucht eine Autorisation de bâtir, die der Bürgermeister der Gemeinde erteilt. Geprüft wird die Übereinstimmung mit dem Plan d'Aménagement Général (PAG) und dem Plan d'Aménagement Particulier (PAP).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Lässt sich ein Bau ohne Genehmigung nicht nachträglich regularisieren, weil er PAG, PAP oder den Bauvorschriften widerspricht, kann die Gemeinde den Abriss und die Wiederherstellung auf Kosten des Eigentümers anordnen. Ein solcher Bau muss beim Verkauf offengelegt werden und kann den Kauf blockieren oder den Preis mindern.

Grundlage: Baurecht Luxemburg. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Malta

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für jede Entwicklung braucht es eine Entwicklungsgenehmigung (development permission) der Planning Authority. Vor Baubeginn ist eine Anzeige (commencement notice) einzureichen; die Bauausführung überwacht die Bau- und Bauwesenbehörde (Building and Construction Authority).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Nicht genehmigte Entwicklung (illegal development) verfolgt die Planning Authority durch Kontrollen und Durchsetzungsverfahren und kann Bußgeld sowie Beseitigung anordnen. Der Käufer sollte das Compliance Certificate verlangen, das die Übereinstimmung mit der Genehmigung bestätigt. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Malta. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Niederlande

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauen und Nutzungsänderungen braucht es die Omgevingsvergunning, seit der Omgevingswet 2024 über ein einziges digitales Verfahren (DSO) beantragt. Manche kleinen Vorhaben sind vergunningsvrij (genehmigungsfrei).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Baut jemand ohne oder abweichend von der Omgevingsvergunning, kann die Gemeinde einschreiten (handhaving): mit einem Zwangsgeld (last onder dwangsom) von einigen hundert bis über 10.000 Euro, mit Ersatzvornahme oder in schweren Fällen mit Abriss. Die Genehmigung ist sachgebunden, deshalb haftet auch der neue Eigentümer für Verstöße.

Grundlage: Baurecht Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Norwegen

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und wesentliche Änderungen braucht es eine Byggetillatelse (oft in rammetillatelse und igangsettingstillatelse geteilt). Bevor das Gebäude genutzt werden darf, ist eine Ferdigattest oder wenigstens eine midlertidig brukstillatelse nötig.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einem ulovlig byggverk (Bau ohne Genehmigung oder ohne Ferdigattest) kann die Kommune eine Anordnung zur Berichtigung (pålegg om retting) oder zum Rückbau erlassen, verbunden mit einem Zwangsgeld (tvangsmulkt) und einem Übertretungsgeld (overtredelsesgebyr). Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Polen

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und größere Vorhaben braucht es das Pozwolenie na budowę (Baugenehmigung), für kleinere ein Zgłoszenie (Anzeige); Einfamilienhäuser sind nach der Reform teils genehmigungsfrei. Nach Fertigstellung folgt das Pozwolenie na użytkowanie oder die Fertigstellungsanzeige.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer samowola budowlana (Bau ohne Genehmigung) kann die Bauaufsicht (nadzór budowlany) Baustopp, eine oft erhebliche Legalisierungsgebühr oder den Abriss anordnen; der Verstoß verjährt nicht. Die Legalisierungspflicht trifft den jeweiligen Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Polen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Portugal

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licença de construção oder eine comunicação prévia. Entscheidend für den Kauf ist die Licença de utilização, die Nutzungslizenz, die die genehmigte Nutzung bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bauen ohne Genehmigung (obra ilegal) kann Bußgelder von 500 bis 200.000 Euro, eine Abrissanordnung auf Kosten des Eigentümers und strafrechtliche Haftung nach sich ziehen. Die Câmara Municipal hat dafür zehn Jahre Zeit. Seit der Reform Simplex Urbanístico trägt nach der Grundbucheintragung der Käufer die Verantwortung.

Grundlage: Baurecht Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Rumänien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Zuerst braucht es das Städtebauzertifikat (certificat de urbanism), das die Bedingungen festlegt, dann die Baugenehmigung (autorizatie de construire). Nach Fertigstellung schließt ein Abnahmeprotokoll (proces-verbal de receptie) das Verfahren ab.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bauen ohne Genehmigung oder abweichend davon wird mit Bußgeld belegt und kann bis zum Abriss (desfiintare) führen. Nach Art. 56 des Gesetzes über Raumordnung und Städtebau kann das Städtebauzertifikat nicht dazu dienen, einen bereits ohne Genehmigung errichteten Bau nachträglich zu legalisieren. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Rumänien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Schweden

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und wesentliche Änderungen braucht es ein Bygglov, für kleinere Vorhaben eine anmälan. Nach dem Startbesked darf gebaut werden; erst das slutbesked erlaubt die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein svartbygge (Bau ohne Genehmigung) kann eine Byggsanktionsavgift von bis zu 50 Preisbasisbeträgen (2026 rund 2,96 Millionen Kronen) und eine Rückbau-Anordnung auslösen. Wichtig für den Käufer: Die Sanktionsgebühr richtet sich gegen den Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Entscheidung, nicht gegen den Erbauer, der Käufer kann also zahlungspflichtig werden.

Grundlage: Baurecht Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Serbien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und größere Eingriffe braucht es die Baugenehmigung (gradjevinska dozvola), erteilt in einem einheitlichen elektronischen Verfahren. Nach Fertigstellung ist die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) nötig; erst mit ihr darf das Gebäude genutzt werden.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

In Serbien bestehen Millionen ohne Genehmigung errichteter Bauten (nelegalna gradnja). Für sie läuft ein gesondertes Legalisierungsverfahren (ozakonjenje); ohne Legalisierung droht der Abriss, und die Immobilie lässt sich schwer beleihen oder eintragen. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber, deshalb sollte der Käufer prüfen, ob Bau- und Nutzungsgenehmigung vorliegen oder die Legalisierung abgeschlossen ist.

Grundlage: Baurecht Serbien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Slowakei

Wann eine Genehmigung nötig ist

Seit dem neuen Stavebný zákon (Gesetz Nr. 25/2025 Z. z.), in Kraft seit 1. April 2025, läuft die Genehmigung in einem einzigen Verfahren (konanie o stavebnom zámere), das die frühere Trennung von Standort- und Bauentscheidung zusammenfasst. Die frühere Kolaudácia heißt seither offiziell Prüfung der Nutzungstauglichkeit (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie) und endet mit dem Nutzungszertifikat (kolaudačné osvedčenie).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer čierna stavba (Bau ohne Genehmigung) ist die nachträgliche Legalisierung (dodatočné povolenie) für Bauten ab dem 1. April 2025 ersatzlos entfallen: Wird ein solcher Bau als nicht genehmigt erkannt, bleibt der Behörde nur die Anordnung des Abrisses (odstránenie stavby), notfalls im Weg der Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers. Für ältere Schwarzbauten aus der Zeit von 1990 bis 31. März 2025 läuft noch ein Übergangsfenster bis 31. März 2029 über ein vereinfachtes Ersatzverfahren zur nachträglichen Anerkennung, das seit Dezember 2025 selbst Gegenstand einer Beschwerde beim Verfassungsgericht ist, eine Entscheidung steht noch aus. Eine Verjährung der behördlichen Verfolgung gibt es nicht. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Slowakei. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.

Slowenien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und wesentliche Änderungen braucht es ein Gradbeno dovoljenje (Baugenehmigung). Nach Fertigstellung erlaubt erst das Uporabno dovoljenje (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Das Baugesetz unterscheidet den nelegalni objekt (ohne Baugenehmigung errichtet) und den neskladni objekt (abweichend von der Genehmigung). Die Bauinspektion (gradbena inšpekcija) kann die Beseitigung (odstranitev) anordnen. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Slowenien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Spanien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Grundlage: Baurecht Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.

Tschechien

Wann eine Genehmigung nötig ist

Seit dem neuen Baugesetz von 2024 läuft die Genehmigung in einem einzigen, digitalen Verfahren; für Neubau und größere Vorhaben braucht es ein Stavební povolení, für einfache Bauten ein beschleunigtes Verfahren. Nach Fertigstellung erlaubt erst das Kolaudační povolení oder der Kolaudační souhlas die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einer černá stavba (Bau ohne Genehmigung) kann der Stavební úřad den Abriss (odstranění stavby) anordnen; die nachträgliche Genehmigung (dodatečné povolení) ist seit der Reform strenger. Die Pflicht trifft den jeweiligen Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Tschechien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Ungarn

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau und größere Vorhaben braucht es eine Építési engedély (Baugenehmigung), beantragt über das elektronische System. Nach Fertigstellung erlaubt erst die Használatbavételi engedély (Nutzungsgenehmigung) die Nutzung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei einem szabálytalan építkezés (Bau ohne oder abweichend von der Genehmigung) kann die Baubehörde binnen zehn Jahren ab Fertigstellung eingreifen. Eine nachträgliche Genehmigung (fennmaradási engedély) ist unter Bedingungen möglich, wird aber mit einem Baubußgeld (építésügyi bírság) verbunden; das Bußgeld kann erlassen werden, wenn der rechtswidrige Bau fristgerecht abgerissen wird.

Grundlage: Baurecht Ungarn. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Vereinigtes Königreich

Wann eine Genehmigung nötig ist

Zwei getrennte Systeme: die Planning permission entscheidet, OB gebaut werden darf, die Building Regulations approval, WIE sicher gebaut wird. Nach den Bauarbeiten bestätigt ein Building Regulations completion certificate die Einhaltung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Bei nicht genehmigter Bebauung kann die Local Planning Authority eine enforcement notice erlassen, die bis zum Rückbau reichen kann. Bauarbeiten müssen binnen vier Jahren, Nutzungsänderungen binnen zehn Jahren verfolgt werden; danach kann ein Lawful Development Certificate die Rechtmäßigkeit bestätigen. Fehlt das Building-Regulations-Zertifikat, ist das ein Käufer-Risiko.

Grundlage: Baurecht Vereinigtes Königreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Zypern

Wann eine Genehmigung nötig ist

In Zypern sind zwei Schritte nötig: zuerst die Planungsgenehmigung (planning permission), dann die Baugenehmigung (building permit). Nach Fertigstellung stellt die Behörde das Nutzungszertifikat (certificate of approval) aus, das die Grundlage für den eigenen Titel bildet.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Wird ohne Genehmigung oder abweichend davon gebaut, fehlt am Ende der getrennte Titel (title deed), und die Behörde kann die Beseitigung verlangen. Gerade in Zypern ist der fehlende oder verspätete title deed ein häufiger versteckter Mangel; der Käufer sollte prüfen, ob ein eigener Titel vorliegt. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Grundlage: Baurecht Zypern. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.

Häufige Fragen

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.

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