Kaufnebenkosten in Elburg

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Im geschützten Stadtbild von Elburg dürfen Dachfenster zur Straßenseite nur senkrecht ausgerichtet sein und höchstens 0,75 Quadratmeter Fläche haben.

Grundlage: Nota Omgevingskwaliteit gemeente Elburg, Hoofdstuk 4 Welstandsniveau 1, Abschnitt Beschermd Stadsgezicht Algemeen, Onderdeel Dakramen; festgestellt vom Gemeenderat Elburg am 29.09.2025, geltend seit 22.10.2025

Steht das Dach eines Anbaus im geschützten Stadtbild von Elburg quer zur Straße, muss der Aufbau mindestens 3 Meter hinter der vorderen Baulinie zur Straße zurückbleiben.

Grundlage: Nota Omgevingskwaliteit gemeente Elburg, Hoofdstuk 4 Welstandsniveau 1, Abschnitt Beschermd Stadsgezicht Algemeen, Onderdeel Bijbehorende bouwwerken; festgestellt vom Gemeenderat Elburg am 29.09.2025, geltend seit 22.10.2025

Verputzte Fassaden im geschützten Stadtbild von Elburg dürfen nur in einem von vier benannten Naturtönen gestrichen werden: Creme, Weißgelb, Beige oder Hellocker, passend zum Baustil des jeweiligen Gebäudes.

Grundlage: Nota Omgevingskwaliteit gemeente Elburg, Hoofdstuk 4 Welstandsniveau 1, Abschnitt Beschermd Stadsgezicht Algemeen, Onderdeel Kleurgebruik; festgestellt vom Gemeenderat Elburg am 29.09.2025, geltend seit 22.10.2025

Ein Werbeschild an einem unter 10 Meter breiten Gebäude ohne Eckposition darf im geschützten Stadtbild von Elburg höchstens 30 Zentimeter hoch sein und nicht breiter als ein Drittel der Gebäudebreite, und muss innerhalb der baulichen Linien der Fassade bleiben. Die Regel gilt gleichermaßen für Denkmäler und für das geschützte Stadtbild.

Grundlage: Nota Omgevingskwaliteit gemeente Elburg, Hoofdstuk 5 Welstandsniveau 2, Paragraaf 5.13 Criteria voor het plaatsen van handelsreclame; festgestellt vom Gemeenderat Elburg am 29.09.2025, geltend seit 22.10.2025

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren Marktwert (Art. 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Die einzelnen Posten

Overdrachtsbelasting (gesetzlich fest): 2 Prozent für eine Wohnung, die der Käufer selbst als Hauptwohnsitz nutzt. Wer die Wohnung NICHT selbst bewohnt, also vermietet oder als Zweitwohnung hält, zahlt seit dem 01.01.2026 8 Prozent; bis Ende 2025 waren es 10,4 Prozent. Gewerbeobjekte bleiben bei 10,4 Prozent. Der Satz hängt also nicht am Objekt, sondern an der Absicht des Käufers. Startersvrijstelling (gesetzlich fest): Käufer zwischen 18 und 35 Jahren, die erstmals eine eigene Wohnung zur Selbstnutzung erwerben, zahlen keine Overdrachtsbelasting, solange der Kaufpreis die jährlich angehobene Grenze nicht übersteigt. Für 2026 liegt diese Grenze bei 555.000 Euro, 2025 waren es 525.000 Euro. Ein Euro darüber und die volle Steuer von 2 Prozent fällt an, nicht nur auf den Überschuss. Notaris (frei vereinbar): Das Notarhonorar ist frei, die Unterschiede zwischen Kanzleien sind erheblich, ein Vergleich lohnt. Typisch 1.000 bis 2.000 Euro für Kaufvertrag und Hypothekenurkunde, dazu die festen Gebühren des Kadaster. Makelaarscourtage (gesetzlich gedeckelt): Die Provision selbst ist frei, üblich 1 bis 2 Prozent, und bezahlt wird sie von der Seite, die den Makler beauftragt hat. Das Gesetz verbietet aber die Doppelvertretung: Wer für den Verkäufer einer Wohnung tätig ist, darf nicht gleichzeitig für den Käufer arbeiten, und ein Verstoß kostet den Provisionsanspruch. Der Käufer zahlt also nur seinen eigenen aankoopmakelaar.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestandswohnung: keine Umsatzsteuer, dafür Overdrachtsbelasting (Art. 11 Abs. 1 Buchst. a Wet op de omzetbelasting 1968). Neubau innerhalb von zwei Jahren nach erster Nutzung: 21 Prozent Umsatzsteuer, dann keine Overdrachtsbelasting. Beides zugleich fällt nicht an.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.