Einen Bau ohne Genehmigung in Frigiliana erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Bei Erneuerung des Fassadenputzes im Conjunto Histórico von Frigiliana müssen die bestehenden Eigenschaften erhalten bleiben, die Farbe ist verbindlich Weiß vorgeschrieben.

Grundlage: Decreto 183/2014 der Junta de Andalucía (Bien de Interés Cultural, Conjunto Histórico Villa de Frigiliana), Anexo, Abschnitt VI Instrucciones Particulares, Ziffer 3.1; erlassen 23.12.2014

Bei einer Dacherneuerung in Frigiliana dürfen Volumen und äußeres Erscheinungsbild des Dachs nicht verändert werden. Vorgeschrieben ist gebogener Tonziegel, die typische maurisch geprägte Rundziegelform.

Grundlage: Decreto 183/2014 der Junta de Andalucía (Bien de Interés Cultural, Conjunto Histórico Villa de Frigiliana), Anexo, Abschnitt VI Instrucciones Particulares, Ziffer 3.1; erlassen 23.12.2014

Bauliche Änderungen an Höhe oder Baukörper eines Gebäudes im Conjunto Histórico von Frigiliana bedürfen in jedem Einzelfall der vorherigen Genehmigung der andalusischen Kulturbehörde. Eine feste Meterzahl oder Geschossgrenze legt das Dekret nicht fest, maßgeblich ist die Einzelfallprüfung.

Grundlage: Decreto 183/2014 der Junta de Andalucía (Bien de Interés Cultural, Conjunto Histórico Villa de Frigiliana), Anexo, Abschnitt VI Instrucciones Particulares, Ziffer 1; erlassen 23.12.2014

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.