Die Eigentümergemeinschaft in Hamburg prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.

Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.

Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann in ausgewiesenen Gebieten unter Genehmigungsvorbehalt stehen. Ob das hier gilt, entscheidet die Landesverordnung.

Grundlage: § 250 BauGB

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Hamburg gilt die Hamburgische Bauordnung (HBauO), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Hamburgische Bauordnung (HBauO)

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Wohnungseigentum ist Sondereigentum an der Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Grundstück, Dach, tragende Teile, Treppenhaus).

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. Ein Verwalter führt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus, die seit der WEG-Reform 2020 meist mit einfacher Mehrheit gefasst werden.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer zahlen monatliches Hausgeld als Vorschuss nach dem Wirtschaftsplan, dazu eine Erhaltungsrücklage. Für größere Maßnahmen wird eine Sonderumlage beschlossen. Am Jahresende folgt die Jahresabrechnung.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der Erwerber haftet nicht schuldrechtlich für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers, das muss die Gemeinschaft beim Alteigentümer eintreiben. Er haftet aber für alle Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch für eine schon vorher beschlossene Sonderumlage. Deshalb sind die Beschlüsse zu anstehenden Maßnahmen für den Käufer entscheidend.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.