Thema
Die Eigentümergemeinschaft prüfen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: die Wohnung und einen Anteil an einer Gemeinschaft samt ihrer Vorgeschichte. Das zweite steht in keinem Exposé.
Was Sie außer der Wohnung noch erwerben
Sie treten in eine bestehende Gemeinschaft ein, mit allen Beschlüssen, die vor Ihnen gefasst wurden. Eine beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierung wird zu Ihrer Zahlungspflicht, auch wenn der Beschluss Jahre vor Ihrem Kauf gefasst wurde.
Die drei Papiere, die den Unterschied machen
Nicht das Exposé entscheidet, sondern drei Unterlagen, die Sie ausdrücklich verlangen müssen. Bekommen Sie sie nicht, ist das selbst der Befund.
Die Protokolle der letzten Jahre
Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.
Der Wirtschaftsplan
Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.
Der Stand der Rücklage
Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.
Woran Sie eine schlecht geführte Gemeinschaft erkennen
An drei Zeichen: Protokolle, die nicht herausgegeben werden. Eine Verwaltung, die seit Jahren nicht bestätigt wurde. Und eine monatliche Vorschreibung, die seit Jahren nicht gestiegen ist, obwohl alle Kosten gestiegen sind.
Die Rechtslage in Deutschland
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Wohnungseigentum ist Sondereigentum an der Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Grundstück, Dach, tragende Teile, Treppenhaus).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. Ein Verwalter führt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus, die seit der WEG-Reform 2020 meist mit einfacher Mehrheit gefasst werden.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen monatliches Hausgeld als Vorschuss nach dem Wirtschaftsplan, dazu eine Erhaltungsrücklage. Für größere Maßnahmen wird eine Sonderumlage beschlossen. Am Jahresende folgt die Jahresabrechnung.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Erwerber haftet nicht schuldrechtlich für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers, das muss die Gemeinschaft beim Alteigentümer eintreiben. Er haftet aber für alle Beträge, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch für eine schon vorher beschlossene Sonderumlage. Deshalb sind die Beschlüsse zu anstehenden Maßnahmen für den Käufer entscheidend.
Grundlage: Wohnungseigentum Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Die Rechtslage in Österreich
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Wohnungseigentum ist das Recht, ein Objekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen, verbunden mit einem Anteil an der Liegenschaft und ihren allgemeinen Teilen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Eigentümergemeinschaft verwaltet die Liegenschaft, meist durch einen bestellten Verwalter. Entscheidungen der ordentlichen Verwaltung fallen mit Mehrheit nach Anteilen.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer tragen die Bewirtschaftungskosten und zahlen in eine Rücklage ein. Seit der WEG-Novelle 2022 gilt ein monatlicher Mindestbeitrag je Quadratmeter Nutzfläche, der nur ausnahmsweise unterschritten werden darf und sich alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex richtet (§ 31 Abs. 5 WEG 2002). Seit dem 01.01.2026 sind es 1,12 Euro.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Kein Schuldbeitritt des Erwerbers, aber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an jedem Miteigentumsanteil: Es besichert Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils sowie Rückgriffsforderungen anderer Wohnungseigentümer aus deren Haftung nach § 18 Abs. 4 zweiter Satz oder aus deren Zahlung auf Verbindlichkeiten, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen (§ 27 Abs. 1 WEG 2002). ENTSCHEIDEND FÜR DEN KÄUFER IST ABSATZ 2: Das Vorzugspfandrecht kommt dem Berechtigten NUR zu, wenn er die Forderung samt dem Pfandrecht binnen sechs Monaten mit Klage geltend macht UND die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt. Wo das unterblieben ist, entsteht kein wirksames Vorzugspfandrecht; wo es geschehen ist, steht die Anmerkung im Grundbuch und ist bei der Einsicht zu sehen. Die Lage ist damit für einen Käufer klarer als in Ländern, deren Pfandrecht unsichtbar im Hintergrund besteht. Am härtesten trifft es den Ersteher in der Zwangsversteigerung: Die besicherte Forderung ist bar zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet, sonst aber vom Ersteher OHNE Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen (Abs. 3). Das Ausmaß bestimmt § 216 Abs. 1 Z 3 EO; dort sind die aus den letzten fünf Jahren vor dem Tag der Zuschlagserteilung rückständigen Forderungen nach § 27 WEG 2002 erfasst. RECHERCHEUMFANG: § 27 WEG 2002 ist am Primärtext im RIS geprüft (Dokument NOR40080386, Fassung seit 01.10.2006, BGBl. I Nr. 124/2006), § 216 Abs. 1 Z 3 EO dagegen nur über eine Sekundärquelle mit wörtlichem Zitat. Davon unabhängig gehört die Rücklage der Eigentümergemeinschaft als Ganzes und geht mit dem Wohnungseigentum auf den Erwerber über; ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück.
Grundlage: Wohnungseigentum Österreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Die Rechtslage in der Schweiz
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil an der Liegenschaft mit dem Sonderrecht, bestimmte Teile ausschließlich zu nutzen und innen auszubauen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft beschließt an der Versammlung und bestellt eine Verwaltung. Das Nutzungs- und Verwaltungsreglement regelt die Einzelheiten.
Was laufend zu zahlen ist
Die gemeinschaftlichen Kosten werden nach Wertquoten getragen. Üblich, aber gesetzlich nicht zwingend, ist ein Erneuerungsfonds für künftige Sanierungen.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Erneuerungsfonds geht mit dem Stockwerkeigentum auf den Käufer über und wird nicht zurückerstattet. Für offene Beiträge der letzten drei Jahre besteht ein gesetzliches Gemeinschaftspfandrecht an der Einheit. Der Käufer sollte offene Beiträge und die Höhe des Erneuerungsfonds prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern
Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.
Belgien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die gedwongen mede-eigendom (copropriété forcée) teilt das Gebäude in private Einheiten und gemeinsame Teile; die Grundlagen stehen in der basisakte und im Burgerlijk Wetboek Boek 3.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) beschließt in der algemene vergadering und wird von einem syndicus geführt.
Was laufend zu zahlen ist
Es gibt ein werkkapitaal für laufende Ausgaben und ein reservekapitaal, das in der Regel Pflicht ist und mindestens fünf Prozent der gewöhnlichen Lasten des Vorjahres beträgt.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Anteil am reservekapitaal ist untrennbar mit der Wohnung verbunden und geht automatisch auf den Käufer über; der Verkäufer bekommt ihn nicht zurück. Der Notar fragt beim syndicus die offenen Schulden des Verkäufers, laufende und geplante Arbeiten, Beschlüsse und den Stand des reservekapitaal ab. RÜCKSTÄNDE ERREICHEN DEN KÄUFER NICHT ALS SCHULD, sondern werden beim Notar vom Kaufpreis einbehalten: Bei der Beurkundung muss der amtierende Notar die vom ausscheidenden Miteigentümer geschuldeten Rückstände auf gewöhnliche und außergewöhnliche Lasten abziehen, samt den Kosten gerichtlicher und außergerichtlicher Beitreibung (Art. 3.94 BW). ACHTUNG BEI DER RANGFOLGE: Der Notar bedient zuerst die bevorrechteten und hypothekarischen Gläubiger sowie jeden, der ihm eine Drittpfändung oder eine Forderungsabtretung angezeigt hat. Reicht der Kaufpreis danach nicht mehr, läuft der Einbehalt ins Leere, und die Gemeinschaft bleibt auf der Forderung sitzen. Der syndicus muss die nötigen Angaben auf einfache Anfrage binnen fünfzehn Tagen an Makler oder Verkäufer liefern und binnen dreißig Tagen an den Notar, wenn dieser sie per Einschreiben anfordert. Beim Betriebskapital ist der ausscheidende Miteigentümer Gläubiger der Gemeinschaft, soweit sein Anteil auf die Zeit nach seinem Auszug entfällt. Der Käufer sollte diese Auskunft prüfen. RECHERCHEUMFANG: über belgische Fachquellen zu Art. 3.94 BW geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Bulgarien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die etazhna sobstvenost verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil an den gemeinsamen Teilen (idealni chasti).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Verwaltet wird durch die Vollversammlung und einen Verwalter oder eine Verwaltungsgesellschaft.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen anteilig für Verwaltung und Instandhaltung und in einen Fonds Remont i obnovyavane (Reparatur und Erneuerung).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
ALTSCHULDEN BLEIBEN BEIM ALTEN EIGENTÜMER, UND FÜR DEN EINGETRAGENEN EIGENTÜMERVEREIN SAGT DAS GESETZ ES AUSDRÜCKLICH: Nach Art. 30 Abs. 1 ZUES geht bei einem Eigentumswechsel die Mitgliedschaft im sdruzhenie na sobstvenitsite (eingetragener Eigentümerverein) auf den neuen Eigentümer über, für die vor dem Wechsel fällig gewordenen Verbindlichkeiten gegenüber dem Verein haftet aber der alte Eigentümer. DIE REGEL IST ABDINGBAR: Sie gilt nur, solange beim Eigentumswechsel nichts anderes vereinbart wird. Wer im Kaufvertrag eine Übernahme alter Schulden unterschreibt, haftet also doch; genau diese Klausel sollte der Käufer im Vertragsentwurf suchen. Für die gewöhnliche etazhna sobstvenost ohne eingetragenen Verein, und das ist der Regelfall, kennt das Gesetz keine Haftung des Erwerbers: Rückstände treibt die Gemeinschaft beim Schuldner persönlich ein, über einen Vollstreckungsbefehl nach Art. 38 Abs. 2 ZUES in Verbindung mit Art. 410 Abs. 1 Nr. 1 der Zivilprozessordnung (GPK). Ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung, eine Bescheinigungspflicht beim Notar oder eine Kaufpreissperre gibt es nicht. EINE BESONDERHEIT GILT IM GESCHLOSSENEN WOHNKOMPLEX (zhilishten kompleks ot zatvoren tip): Der zwischen Investor und Eigentümern geschlossene, je Einheit im Register eingetragene Verwaltungsvertrag wirkt nach Art. 2 Abs. 2 ZUES auch gegen jeden späteren Erwerber; der Käufer tritt dort in die laufenden Vertragspflichten ein und sollte diesen Vertrag vor dem Kauf lesen. RECHERCHEUMFANG: am konsolidierten Volltext des ZUES geprüft (Fassung mit allen Änderungen bis Darzhaven vestnik Nr. 49 vom 17.06.2025), der Wortlaut von Art. 30 Abs. 1 wortgleich an der vom zuständigen Ministerium für Regionalentwicklung veröffentlichten Fassung gegengeprüft; ergänzend das Eigentumsgesetz (ZS) gesichtet, dessen Art. 41 nur die laufende anteilige Kostenpflicht regelt.
Grundlage: Wohnungseigentum Bulgarien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Dänemark
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Eine ejerlejlighed ist echtes Wohnungseigentum; der Eigentümer wird automatisch Mitglied der ejerforening.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die ejerforening verwaltet die gemeinsamen Teile nach der Normalvedtægt und beschließt in der Versammlung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer tragen die fællesudgifter nach dem fordelingstal (Verteilungsschlüssel).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Die Eigentümer haften für die Verbindlichkeiten der ejerforening persönlich, anteilig nach fordelingstal und nachrangig, denn zuerst haftet die ejerforening. Mit dem Kauf tritt der Erwerber in diese Haftung ein. Der Käufer sollte offene fællesudgifter und die Finanzlage der ejerforening prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Dänemark. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Estland
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das korteriomand verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum; die Eigentümer bilden ein korteriühistu.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Das korteriühistu (Wohnungseigentümergemeinschaft) verwaltet das Haus und beschließt in der Versammlung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen Beiträge auf die Verwaltung und in eine Rücklage (remondifond).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Beim Kauf durch normalen notariellen Vertrag wird der Erwerber für Schulden des Voreigentümers gegenüber dem korteriühistu mitschuldig, allerdings begrenzt auf den Marktwert der Wohnung. Nur bei einem Erwerb in der Zwangsvollstreckung ist die Wohnung schuldenfrei. Der Käufer sollte offene Beiträge prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Finnland
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
In Finnland kauft man meist nicht die Wohnung selbst, sondern Aktien einer asunto-osakeyhtiö (Wohnungsaktiengesellschaft), die zum Bewohnen einer bestimmten Wohnung berechtigen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Gesellschaft gehört den Aktionären, wird von einem hallitus (Vorstand) und meist einem isännöitsijä (Verwalter) geführt und beschließt in der yhtiökokous.
Was laufend zu zahlen ist
Die Aktionäre zahlen yhtiövastike an die Gesellschaft. Die Gesellschaft kann selbst Kredite (yhtiölaina) haben, deren Anteil auf die Wohnung entfällt.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Entscheidend ist die auf die Wohnung entfallende Gesellschaftsschuld. Ein niedriger Preis kann eine hohe anteilige Gesellschaftsschuld verbergen. DER ERWERBER HAFTET FÜR OFFENE VASTIKE DES VOREIGENTÜMERS, aber doppelt begrenzt, und beide Grenzen zusammen machen die isännöitsijäntodistus zum wichtigsten Papier des ganzen Kaufs. Erste Grenze, die Zeit: Erfasst sind sechs Monate, nämlich der Monat, in dem das Eigentum übergeht, und die fünf Monate davor. Geht das Eigentum im Oktober über, sind Rückstände aus der Zeit vor April für den Käufer erledigt. Zweite Grenze, und die ist die schärfere: Für einen Rückstand, der VOR dem Datum der isännöitsijäntodistus fällig geworden ist und dort NICHT aufgeführt wurde, haftet der neue Eigentümer nicht. Eine aktuelle Bescheinigung schneidet die Altlasten also ab, eine veraltete oder gar keine lässt sie offen. Deshalb ist der Zeitpunkt der Bescheinigung nicht Formsache: Je näher am Abschluss sie ausgestellt ist, desto kleiner das Fenster, das ungeschützt bleibt. Sie zeigt zugleich den Schuldanteil der Wohnung und die offenen vastike. RECHERCHEUMFANG: über finnische Fachquellen zum Asunto-osakeyhtiölaki geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Finnland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Frankreich
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die Copropriété teilt das Gebäude in private Lose (Wohnungen) und gemeinschaftliche Teile auf, die jedem Los als Quote (tantièmes) zugeordnet sind.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Das Syndicat des copropriétaires beschließt in der assemblée générale und wird von einem Syndic (Verwalter) geführt. Das règlement de copropriété regelt die Nutzung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen laufende charges de copropriété und in einen fonds de travaux ein. Er ist inzwischen für praktisch jede Wohnungseigentümergemeinschaft Pflicht, seit die frühere Ausnahme für Anlagen unter zehn Losen zum 1. Januar 2025 ausgelaufen ist, und beträgt jährlich mindestens 2,5 Prozent der geplanten Arbeiten, wenn ein mehrjähriger Arbeitsplan (plan pluriannuel de travaux) vorliegt, sonst mindestens 5 Prozent des Budgets. Die eingezahlten Beträge sind an das Los gebunden.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Vor dem Kauf erstellt der Syndic den état daté, der die Schulden des Verkäufers und die künftigen Lasten des Käufers auflistet. Der fonds de travaux geht mit über und wird nicht zurückerstattet. Nach Artikel 20 kann das Syndicat den Kaufpreis blockieren, um offene Lasten des Verkäufers einzutreiben. Der Käufer sollte état daté und carnet d'entretien prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.
Griechenland
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das horizontale Eigentum (orizontios idioktisia) verbindet das ausschließliche Eigentum an der Wohnung mit einem zwingenden Miteigentum am Grundstück und an den gemeinsamen Teilen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Eigentümer regeln die Verwaltung im kanonismos (Hausordnung) und über die Eigentümerversammlung, oft mit einem diacheiristis (Verwalter).
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer tragen die gemeinsamen Kosten (koinochrista) nach ihren Anteilen (chiliosta).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
DER NEUE EIGENTÜMER HAFTET GESAMTSCHULDNERISCH mit dem Voreigentümer für offene koinochrista, und zwar ohne Rücksicht darauf, wann sie entstanden sind. Hergeleitet wird das aus dem Zivilgesetzbuch: Mit dem Übergang der Gefahr gehen Nutzen und Lasten der Sache über (AK 525), und wer die Lasten für einen bestimmten Zeitraum trägt, haftet bei periodisch zu zahlenden Lasten nach der Dauer seiner Verpflichtung (AK 965). Die einzige wirkliche Bremse ist die Verjährung: Ansprüche der Hausverwaltung auf nicht bezahlte koinochrista verjähren in fünf Jahren. Deshalb steht im Feld jahre eine 5, aber sie kommt aus der Verjährung und nicht aus einer Haftungsgrenze; wird die Verjährung unterbrochen, reicht die Forderung weiter zurück. Praktische Folge, die in Griechenland auch den Verkauf selbst betrifft: Unbezahlte koinochrista blockieren die Übertragung. Der Käufer sollte offene koinochrista und den kanonismos prüfen; eine Bescheinigung des Verwalters über offene Beträge ist nicht bloss ratsam, sondern der einzige Schutz. RECHERCHEUMFANG: über griechische Fachquellen zu AK 525 und AK 965 geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Griechenland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Irland
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Wohnungen in einer Anlage werden üblicherweise als long leasehold gehalten, oft über 500 oder 999 Jahre, während das Gemeinschaftseigentum und die Restrechte bei einer owners management company (OMC) liegen. Jeder Eigentümer ist zugleich Mitglied dieser Gesellschaft. Der Multi-Unit Developments Act 2011 hat den Bauträger verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum an die OMC zu übertragen, bevor er Einheiten verkauft.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die OMC ist eine echte Gesellschaft nach dem Companies Act und wird von einem Vorstand aus den Eigentümern geführt, meist unterstützt von einem beauftragten property agent. Beschlüsse fallen in der Mitgliederversammlung; der Jahreshaushalt (annual service charge) muss den Mitgliedern zur Abstimmung vorgelegt werden.
Was laufend zu zahlen ist
Zwei Töpfe, beide gesetzlich verankert: der laufende service charge nach Section 18 Multi-Unit Developments Act 2011 für Versicherung, Reinigung, Beleuchtung, Aufzug und Verwaltung, und der building investment fund, im Alltag sinking fund genannt, nach Section 19 für nicht jährlich anfallende Grossausgaben wie Dach oder Fassade. Auch der Bauträger muss für noch unverkaufte Einheiten beides zahlen, was früher der häufigste Streitpunkt war. Die OMC kann beide Beträge als simple contract debt einklagen.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Offene service charges haften an der Einheit und werden beim Verkauf üblicherweise aus dem Kaufpreis beglichen; wird das übersehen, sitzt der Erwerber auf der Forderung der OMC. Zweites, in Irland größeres Risiko: ein leerer oder unterdotierter sinking fund. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an und ist der Fonds leer, wird sie über eine Sonderumlage auf die Eigentümer verteilt, und das kann fünfstellig werden. Drittes Risiko: die Restlaufzeit des lease. Fällt sie unter etwa 70 Jahre, finanzieren Banken zurückhaltender, was den Wiederverkauf drückt.
Grundlage: Wohnungseigentum Irland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Island
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Der Miteigentumsanteil (hlutfallstala) wird primär nach Fläche und Rauminhalt der Gebäude berechnet, bei gemischter Nutzung auch nach dem inneren Wertverhältnis (Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994, 14. gr.). Er bestimmt zugleich Kostenanteil, Ertragsanteil, Stimmgewicht und Eigentumsanteil (15. gr.).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Der Hausverein (húsfélag) entsteht kraft Gesetzes für jedes Mehrfamilienhaus, keine gesonderte Gründung nötig, alle Eigentümer sind automatisch Mitglieder (56. gr.). Jahreshauptversammlung jährlich bis Ende April (59. gr.), Vorstand mit mindestens drei Mitgliedern (66. gr.); bei sechs oder weniger Einheiten ist kein gesonderter Vorstand nötig (67. gr.).
Was laufend zu zahlen ist
Grundsatz: Kostenteilung nach Verhältniszahl (45. gr. A). Eine feste Liste von Posten (Stellplätze, Waschküche, Aufzug, Hausverwaltung u. a.) wird zu gleichen Teilen pro Kopf verteilt (45. gr. B), was tatsächlich messbar genutzt wird nach Nutzung (45. gr. C). Ein Instandhaltungsfonds (hússjóður) entsteht NICHT automatisch, sondern nur auf Verlangen von mindestens einem Viertel der Eigentümer (49. gr.); keine gesetzliche Mindestdotierung.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Bei Zahlungsrückstand, auch bei hússjóður-Beiträgen, erwirbt der Hausverein ein gesetzliches Pfandrecht (lögveð) am Eigentumsanteil des säumigen Eigentümers, das älteren und jüngeren vertraglichen Pfandrechten sowie jüngeren anderen gesetzlichen Pfandrechten vorgeht (48. gr.). Das Pfandrecht hängt an der EINHEIT, nicht an der Person, und muss binnen einem Jahr nach seiner Entstehung gerichtlich geltend gemacht oder bei einer Zwangsversteigerung angemeldet werden, sonst erlischt es.
Grundlage: Wohnungseigentum Island. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-13.
Italien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Condominio teilt das Gebäude in Sondereigentum an den Einheiten und gemeinschaftliche Teile (Art. 1117 c.c.), die den Einheiten in Tausendsteln (millesimi) zugeordnet sind.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Versammlung der Miteigentümer (assemblea) beschließt, ein amministratore führt die Beschlüsse aus. Ab einer bestimmten Zahl von Einheiten ist ein Verwalter Pflicht.
Was laufend zu zahlen ist
Die spese condominiali werden nach den Tausendsteln getragen. Für außerordentliche Arbeiten kann ein Fonds gebildet werden.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Käufer haftet solidarisch mit dem Verkäufer für die Beiträge des laufenden und des vorangegangenen Jahres (Art. 63 disp. att. c.c.). Der Verwalter kann diese Beträge auch vom Käufer verlangen. Deshalb sollte der Käufer eine Bescheinigung des Verwalters über offene Beiträge verlangen.
Grundlage: Wohnungseigentum Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Kroatien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Sondereigentum an einem besonderen Teil (vlasništvo posebnog dijela) ist mit einem Miteigentumsanteil verbunden.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Miteigentümer bestellen einen upravitelj (Verwalter) und beschließen gemeinsam über die Verwaltung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen in eine zajednička pričuva (gemeinsame Rücklage) und tragen die Lasten nach Anteilen.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Die zajednička pričuva ist an das Gebäude gebunden und geht mit über; ihre Mittel sind zweckgebunden, denn zulässig sind nur Zahlungen für Erhaltung und Verbesserung der Immobilie oder für die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens, und eine Vollstreckung in die pričuva ist nur wegen eben dieser Forderungen erlaubt. RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS ERREICHEN DEN ERWERBER NICHT: Das Zakon o vlasništvu kennt weder eine Haftung des Erwerbers für Beitragsrückstände noch ein gesetzliches Pfandrecht der Gemeinschaft an der Einheit. Damit bleibt es bei der allgemeinen Regel, dass eine Schuld bei ihrem Schuldner bleibt. WAS ES STATTDESSEN GIBT, und das ist der eigentliche Prüfpunkt beim Kauf: Kann ein Miteigentümer seinen Anteil an einer größeren Erhaltungsmaßnahme nicht sofort zahlen, die seltener als jährlich anfällt und nicht durch die pričuva gedeckt ist, darf ihm Ratenzahlung über höchstens zehn Jahre eingeräumt werden, gesichert durch eine HYPOTHEK auf seinem Miteigentumsanteil und verzinst wie üblich. Eine solche Hypothek steht im Grundbuch und geht mit der Einheit auf den Käufer über. Wer also nur nach Rückständen fragt, übersieht die Belastung, auf die es hier ankommt: Der Grundbuchauszug ist wichtiger als die Auskunft des Verwalters. Der Käufer sollte beides prüfen, offene Beiträge und den Stand der pričuva. RECHERCHEUMFANG: am Volltext des Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima geprüft (7.253 Zeilen, Suchlauf am 19.08.2026 über die Begriffe stjecatelj, pričuva und založno pravo, deren Treffer die Wirksamkeit der Suche belegen). Ein Negativbefund in diesem Gesetz schliesst eine Regelung in einem anderen Gesetz nicht aus.
Grundlage: Wohnungseigentum Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Lettland
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das dzīvokļa īpašums verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Eigentümer verwalten gemeinsam oder bestellen einen Verwalter (pārvaldnieks) und beschließen nach Anteilen.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen laufende Kosten und in einen Rücklagenfonds (uzkrājumu fonds).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Seit Anfang 2025 gilt der Grundsatz, dass die Schuld der Wohnung folgt: Der neue Eigentümer haftet für offene Beträge, die nicht früher als ein Jahr vor dem Erwerb entstanden sind. Der Käufer sollte deshalb eine Auskunft über offene Beträge verlangen und den Stand des Fonds prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Lettland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Liechtenstein
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Wie in der Schweiz heisst Wohnungseigentum in Liechtenstein Stockwerkeigentum (Sachenrecht Art. 170a ff.), kein eigenes Wohnungseigentumsgesetz. Der Anteil eines Stockwerks am Wert der Liegenschaft steht als Wertquote in Hundertsteln oder Tausendsteln im Begründungsakt (Art. 170e).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Versammlung der Stockwerkeigentümer, danach ein Verwalter (Art. 170m ff.); Einzelheiten in dieser Runde nicht vertieft recherchiert.
Was laufend zu zahlen ist
Beiträge an Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Massgabe der Wertquote (Art. 170h). Ein Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten ist Aufgabe der Versammlung, KEINE gesetzliche Mindestdotierung im Gesetz genannt.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Erwerber tritt nicht in die Beitragsschuld des Voreigentümers ein, sein Anteil kann dafür aber belastet werden: Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen einen Anspruch gegenüber JEDEM JEWEILIGEN Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil (Art. 170i Abs. 1 SR). Das Wort „jeweiligen" entscheidet: Der Anspruch richtet sich gegen den aktuellen Eigentümer, auch wenn die Rückstände vom Vorgänger stammen. Es ist ein Anspruch auf ERRICHTUNG und kein bereits bestehendes Pfandrecht, und darin liegt die Falle beim Kauf: Solange nichts eingetragen ist, zeigt das Grundbuch nichts, der Anspruch besteht trotzdem. Die Eintragung verlangen kann der Verwalter oder, wenn keiner bestellt ist, jeder durch Mehrheitsbeschluss oder durch den Richter dazu ermächtigte Stockwerkeigentümer, ebenso ein Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist (Abs. 2); im Übrigen gelten die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss (Abs. 3). Daneben steht der Gemeinschaft für dieselben drei Jahre ein Retentionsrecht wie einem Vermieter an den beweglichen Sachen zu, die sich in den Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 170k). Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer, denn sie erwirbt unter eigenem Namen die Beitragsforderungen und die daraus erzielten Mittel (Art. 170l Abs. 1); beim Verkauf wird er deshalb nicht ausbezahlt, sondern bleibt beim Objekt. Ohne Bezug zu Rückständen, aber ebenfalls zu prüfen: Änderungen der Wertquote brauchen die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten UND die Genehmigung der Versammlung (Art. 170e Abs. 2); wessen Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde, hat Anspruch auf Berichtigung.
Grundlage: Wohnungseigentum Liechtenstein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Litauen
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Wohnungseigentum verbindet die Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum; die Eigentümer gründen eine bendrija oder schließen einen Verwaltungsvertrag.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die butų savininkų bendrija (Wohnungseigentümergemeinschaft) oder ein Verwalter führt die Verwaltung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen laufende Kosten und in einen Instandhaltungsfonds (kaupiamosios lėšos).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
RÜCKSTÄNDE DES VERKÄUFERS ERREICHEN DEN KÄUFER NICHT: Bleibt der Verkäufer der bendrija etwas schuldig, muss sie die Forderung bei IHM eintreiben und nicht beim neuen Wohnungseigentümer. Anders liegt es nur, wenn der Käufer die Schuld freiwillig übernimmt. Damit das niemand versehentlich tut, steht in Litauen eine Pflicht am Anfang, die es in dieser Klarheit kaum anderswo gibt: Bei der notariellen Beurkundung muss der Verkäufer eine Bescheinigung des Vorsitzenden oder des Vorstands der bendrija vorlegen, aus der hervorgeht, ob er alle Verpflichtungen erfüllt hat und ob offene Schulden bestehen. Der Käufer erfährt den Rückstand also nicht auf Nachfrage, sondern von Gesetzes wegen. Besteht eine Schuld, kann der Kauf trotzdem stattfinden, die Parteien müssen dann aber im Vertrag regeln, wer sie wann begleicht; üblich ist die Begleichung aus dem Kaufpreis oder die Übernahme durch den Käufer mit dessen Zustimmung. Das ist Vertragsgestaltung und kein gesetzlicher Einbehalt, wer nichts vereinbart, hat auch nichts vereinbart. Getrennt davon: Die Rechte und Pflichten an den angesparten Mitteln (kaupiamosios lėšos) gehen auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer sollte offene Beiträge und den Stand des Instandhaltungsfonds prüfen. RECHERCHEUMFANG: über litauische Fachquellen zu den Art. 4.82 bis 4.85 des Zivilgesetzbuchs und zum Bendrijos-Gesetz geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Litauen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Luxemburg
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die copropriété teilt das Gebäude in private Lose und gemeinschaftliche Teile mit Quoten.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Das syndicat des copropriétaires beschließt in der Versammlung, geführt von einem syndic.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen laufende charges und in einen fonds de réserve, der seit 2018 Pflicht ist.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Anteil an den Fonds bleibt beim Gebäude. Der syndic kann binnen acht Tagen nach Mitteilung des Verkaufs Einspruch gegen die Auszahlung des Kaufpreises erheben, um offene Beträge des Verkäufers einzutreiben. Der Käufer sollte den Stand der Fonds und offene charges prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Luxemburg. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Malta
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das condominium teilt das Gebäude in private Einheiten und gemeinsame Teile; die Einheit lässt sich nicht ohne den Anteil an den gemeinsamen Teilen verkaufen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die condomini beschließen gemeinsam und bestellen einen Verwalter (administrator).
Was laufend zu zahlen ist
Die Kosten für Erhaltung und Reparatur der gemeinsamen Teile werden nach dem Wert der Einheiten geteilt.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
DER ERWERBER HAFTET NICHT FÜR RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS, ALS DOPPELT GEPRÜFTER NEGATIVBEFUND: Der Condominium Act (Cap. 398) enthält, vollständig gelesen von Art. 1 bis 33, weder eine Haftung des Käufers für offene Gemeinschaftskosten noch ein gesetzliches Sicherungsrecht der Gemeinschaft an der Einheit noch eine Bescheinigungspflicht beim Verkauf. Beiträge zieht der administrator beim säumigen condominus persönlich ein (Art. 16), Streitigkeiten gehen zwingend in das Schiedsverfahren nach dem Arbitration Act (Art. 26 und 30). Zusätzlich am Civil Code (Cap. 16) gegengeprüft: Die abschließende Liste der bevorrechtigten Gläubiger an Immobilien (Art. 2010) nennt Gemeinschaftsbeiträge nicht, und eine Hypothek zulasten der Einheit entsteht erst aus einem Urteil gegen den Schuldner selbst (Art. 2023); nur was davon vor dem Kauf im Register steht, folgt der Einheit (Art. 2013). WAS DIE EINHEIT IN MALTA STATTDESSEN DINGLICH TRAGEN KANN, ist der Bodenzins: Steht die Wohnung auf einer Emphyteuse, ist der dominus für den ground rent nach Art. 2010 Buchst. a Civil Code bevorrechtigter Gläubiger am Objekt selbst, ein eigenes Prüffeld neben den Gemeinschaftskosten. Beschlossene außerordentliche Reparaturen binden zudem die künftigen Zahlungen jedes Eigentümers (Art. 21 und 22), deshalb bleibt der Blick in die Beschlüsse sinnvoll. RECHERCHEUMFANG: Condominium Act als amtliches PDF von legislation.mt vollständig gelesen (konsolidierte Fassung, letzte Änderung durch Legal Notice 425 von 2007), Civil Code über die Privilegien- und Hypothekenartikel (Art. 1996 bis 2029) gezielt geprüft; das Wort condominium kommt im Civil Code an keiner Stelle im Zusammenhang mit Forderungsrechten vor.
Grundlage: Wohnungseigentum Malta. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Niederlande
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das appartementsrecht gibt einen Anteil am Gebäude und das ausschließliche Nutzungsrecht der Wohnung; die Aufteilung steht in der splitsingsakte (Burgerlijk Wetboek Boek 5).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Jeder Eigentümer ist Pflichtmitglied der Vereniging van Eigenaars (VvE), die von einem bestuur geführt wird und in der vergadering beschließt.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen eine monatliche Beitrag und speisen ein reservefonds, das seit 2018 gesetzlich Pflicht ist. Für größere Arbeiten dient das meerjarenonderhoudsplan (MJOP) als Grundlage.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der neue Eigentümer haftet nach Art. 5:122 lid 3 BW gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die VvE-Beiträge, die im laufenden und im vorangegangenen Kalenderjahr fällig geworden sind. Der Notar muss die Daten bei der VvE abfragen und der Übertragungsurkunde beifügen. Der Käufer sollte den Stand des reservefonds und offene Beiträge prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Norwegen
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Zwei Formen sind zu unterscheiden: die eierseksjon ist echtes Sondereigentum mit Grundbucheintrag, das borettslag dagegen ein Anteil an einer Genossenschaft, der das Gebäude gehört.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Im eierseksjonssameie beschließen die Eigentümer gemeinsam; im borettslag führt ein styre den Verein, oft mit einem Verwalter.
Was laufend zu zahlen ist
Gezahlt werden felleskostnader. Im borettslag steckt darin auch der Anteil an der fellesgjeld, der Gemeinschaftsschuld des Vereins.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Bei der eierseksjon ist es wie beim Hauskauf. Beim borettslag ist die fellesgjeld entscheidend: Ein niedriger Kaufpreis kann eine hohe anteilige Gemeinschaftsschuld verbergen, die über die felleskostnader mitgezahlt wird. FÜR RÜCKSTÄNDE GILT IN BEIDEN FORMEN DASSELBE: Die Gemeinschaft hat ein gesetzliches Pfandrecht an der Einheit (legalpant, § 31 eierseksjonsloven, entsprechend in der burettslagslova). Es sichert die Forderungen aus dem Gemeinschaftsverhältnis und wirkt gegen die Einheit, also auch gegen einen neuen Eigentümer. ES HAT ABER EINE HARTE OBERGRENZE, und das ist die für den Käufer wichtigste Zahl: höchstens zwei Grundbeträge der staatlichen Sozialversicherung (2G) je Nutzungseinheit. Das Grunnbeløp wird jährlich zum 1. Mai angepasst, der aktuelle Wert ist deshalb nachzuschlagen. Über diese Grenze hinaus erreicht den Käufer nichts. Uneinheitlich beurteilt wird, ob das Pfandrecht nur die bei Einleitung der Zwangsverwertung bereits fälligen Kosten deckt oder auch die, die während des Verfahrens auflaufen; ein Beschluss des Ankeutvalget legt die engere Lesart nahe, das Ministerium die weitere. Der Käufer sollte die fellesgjeld und die felleskostnader prüfen. RECHERCHEUMFANG: über norwegische Fachquellen zu § 31 eierseksjonsloven geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst; der aktuelle Betrag von G wurde nicht ermittelt.
Grundlage: Wohnungseigentum Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Polen
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Wohnungseigentum (własność lokalu) verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die wspólnota mieszkaniowa verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum durch einen zarząd oder zarządca und beschließt per uchwała.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen Vorschüsse (zaliczki) auf die Verwaltungskosten. Ein fundusz remontowy für Instandhaltung ist nicht zwingend, sondern wird von den Eigentümern beschlossen.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Rechte und Pflichten sind mit der Wohnung verbunden; der neue Eigentümer tritt in den bestehenden fundusz remontowy ein, und ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück. RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS ERREICHEN DEN KÄUFER NICHT, und zwar deutlicher als in den meisten Nachbarländern: Die Gemeinschaft darf sie vom neuen Eigentümer nicht verlangen, weder gerichtlich noch über den Gerichtsvollzieher. Zu zahlen hat, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Vorschreibung Eigentümer war. Mit der Übergabe der Sache gehen Nutzen und Lasten über, die SCHULDEN aber nicht; der Erwerber zahlt ab dem Tag, an dem ihm die Wohnung übergeben wurde. Es gibt weder ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung noch einen Einbehalt beim Notar. Die einzige Ausnahme ist eine gewollte Schuldübernahme nach Art. 519 Kodeks cywilny, die die Zustimmung der Gemeinschaft braucht und deshalb nicht versehentlich passiert. Praktische Folge: Wer in Polen kauft, sollte offene Vorschüsse trotzdem kennen, aber aus einem anderen Grund als anderswo. Nicht weil er sie zahlen müsste, sondern weil eine überschuldete Gemeinschaft ihre Instandhaltung nicht finanzieren kann. Der Käufer sollte offene Vorschüsse und den Stand des fundusz vor dem Kauf prüfen. RECHERCHEUMFANG: über polnische Fachquellen zur Ustawa o własności lokali geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Polen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Portugal
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die propriedade horizontal teilt das Gebäude in fracções autónomas und gemeinsame Teile, jeder Einheit als permilagem zugeordnet (Código Civil, reformiert 2022).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Das condomínio beschließt in der assembleia de condóminos, geführt von einem administrador.
Was laufend zu zahlen ist
Die encargos de condomínio werden nach der permilagem getragen. Ein fundo comum de reserva ist Pflicht und beträgt mindestens zehn Prozent der Beiträge.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Seit der Reform von 2022 haftet der neue Eigentümer nicht für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, die vor dem Erwerb beschlossen wurden. Der Verkäufer muss eine Erklärung des administrador über offene Schulden vorlegen. Der Käufer sollte diese Erklärung und den Stand des fundo comum de reserva prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Rumänien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Wohnungseigentum verbindet die Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum; die Eigentümer bilden eine asociație de proprietari.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die asociație de proprietari wird von einem Vorstand und einem administrator geführt und beschließt in der Versammlung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen laufende Kosten, in einen fond de reparații (Reparaturfonds, Pflicht) und einen fond de rulment (Betriebskapital).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
RUMÄNIEN SCHÜTZT DEN KÄUFER SCHÄRFER ALS JEDES ANDERE LAND IM VERGLEICH, und zwar nicht über eine Haftungsregel, sondern über eine Beurkundungssperre. Nach Art. 33 Abs. 2 Legea 196/2018 dürfen Notare eine Veräußerung von Wohnungseigentum nur beurkunden, wenn der Eigentümer eine adeverință der asociație de proprietari vorlegt: Sie weist die bis dahin gezahlten Beitragsanteile nach und muss, falls nicht vollständig gezahlt wurde, die Höhe der offenen Schulden ausdrücklich beziffern. Die Bescheinigung braucht eine Registriernummer aus den Unterlagen der asociație, ein Ausstellungsdatum und ist dreißig Kalendertage gültig; sie ist im Original vorzulegen, eigenhändig unterschrieben von Verwalter UND Präsidenten, mit Namen und Stempel. DIE FOLGE FÜR DEN KÄUFER: Bestehen Schulden, kann der Verkauf nur stattfinden, wenn der neue Eigentümer im Vertrag AUSDRÜCKLICH die vollständige Übernahme der in der Bescheinigung genannten Beträge erklärt. Ohne Zahlung durch den Verkäufer und ohne diese ausdrückliche Erklärung wird nicht beurkundet. Eine Altschuld kann den Käufer also nicht überraschen, sie kommt entweder beziffert auf den Tisch oder es gibt keinen Vertrag. Wer allerdings unterschreibt, hat die Schuld bewusst übernommen und kann sich später nicht auf Unkenntnis berufen. Der Käufer sollte zusätzlich den Stand des fond de reparații prüfen. RECHERCHEUMFANG: über rumänische Fach- und Notarquellen mit wörtlicher Wiedergabe von Art. 33 Abs. 2 geprüft, nicht am amtlichen Gesetzestext selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Rumänien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Schweden
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Eine bostadsrätt ist kein Eigentum an der Wohnung, sondern ein unbefristetes Nutzungsrecht als Mitglied einer bostadsrättsförening, der das Gebäude gehört.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die bostadsrättsförening ist ein Verein mit einem styrelse (Vorstand) und beschließt in der stämma. Der Erwerb setzt die Aufnahme als Mitglied voraus.
Was laufend zu zahlen ist
Die Mitglieder zahlen eine monatliche avgift an die förening. Wichtig ist, dass die förening selbst Kredite auf das Gebäude haben kann.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Entscheidend ist die Finanzlage der förening: Hohe Vereinsschulden bedeuten das Risiko steigender avgift. Bei schweren Zahlungsrückständen kann die bostadsrätt über die Kronofogdemyndighet zwangsverwertet werden. ZU DEN RÜCKSTÄNDEN DES VERKÄUFERS: Er schuldet die avgift nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der förening der Übergang an das neue Mitglied angezeigt wurde (6 kap. 6 § bostadsrättslagen), und der Käufer tritt nicht in dessen Schuld ein. Damit ist die Sache aber nicht erledigt, denn die förening hat ein gesetzliches Pfandrecht an der bostadsrätt. Zahlt der Verkäufer nicht und ist bei ihm nichts zu holen, kann sie dieses Pfandrecht verwerten, und dann steht der Käufer vor der Wahl, die fremde Schuld zu begleichen oder seine Wohnung in der Zwangsverwertung zu verlieren. Rechtlich schuldet er nichts, praktisch zahlt er. Genau deshalb gehört vor dem Abschluss die Bestätigung der förening eingeholt, dass der Verkäufer nichts offen hat; die årsredovisning allein zeigt das nicht. Der Käufer braucht ausserdem die Zustimmung zur Mitgliedschaft. RECHERCHEUMFANG: über schwedische Fachquellen zur bostadsrättslagen geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Serbien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die etažna svojina verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Anteil an den gemeinsamen Teilen; die Eigentümer bilden eine stambena zajednica.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die stambena zajednica ist eine juristische Person, geführt von einem upravnik (Verwalter), und verwaltet die gemeinsamen Teile.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer tragen die Kosten der Instandhaltung anteilig nach ihrem Anteil an den gemeinsamen Teilen.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS ERREICHEN DEN ERWERBER NICHT, ALS NEGATIVBEFUND AM VOLLTEXT: Das Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Amtsblatt 104/2016 und 9/2020), das die früheren Wohn- und Instandhaltungsgesetze ausdrücklich abgelöst hat, kennt weder eine Haftung des Käufers für Beitragsrückstände noch ein gesetzliches Pfandrecht der stambena zajednica an der Einheit. Die Kostenpflicht trifft den jeweiligen Eigentümer laufend (Art. 14 und Art. 63 bis 65, monatliche Zahlung auf das Konto der Gemeinschaft oder über das kommunale Sammelinkasso); Altschulden bleiben persönliche Schulden des Voreigentümers. Die Gemeinschaft kann zur Kreditaufnahme nur ihre eigenen FORDERUNGEN verpfänden (Art. 66), nicht die Wohnung des Schuldners, und an den gemeinsamen Teilen sind Hypotheken und andere dingliche Lasten ausdrücklich ausgeschlossen, solange sie nicht das Gebäude als Ganzes betreffen (Art. 9). ZWEI LAUFENDE RISIKEN SOLLTE DER KÄUFER TROTZDEM KENNEN. Erstens haften die Eigentümer subsidiär für Schäden Dritter aus den gemeinsamen Teilen, wenn die stambena zajednica nicht fristgerecht zahlt (Art. 69); das trifft den, der im Schadenszeitpunkt Eigentümer ist. Zweitens kann die Gemeinde bei schweren Verwaltungsmängeln eine Zwangsverwaltung durch einen professionellen upravnik einsetzen (Art. 57), dessen von der Gemeinde festgesetzte Vergütung die Eigentümer tragen (Art. 64). RECHERCHEUMFANG: am konsolidierten Volltext einer serbischen Rechtsdatenbank geprüft (1.443 Textzeilen, Struktur über alle Artikelüberschriften erfasst, die Kapitel zu Pflichten, Verwaltung, Kosten und Haftung im Zusammenhang gelesen, Suchlauf über sticalac, novi vlasnik, hipoteka, založno pravo und prinudna naplata; die Begriffe vlasnik mit 93 und prinudn mit 10 Treffern belegen, dass die Suche griff). Ergänzend das Gesetz über die Grundlagen der eigentumsrechtlichen Beziehungen gesichtet, das für das Etageneigentum nur die Grundstruktur regelt. Ein Negativbefund in diesen Gesetzen schließt eine Regelung in einem weiteren Gesetz nicht aus.
Grundlage: Wohnungseigentum Serbien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Slowakei
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das Wohnungseigentum an Wohnungen und Nichtwohnräumen ist mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Verwaltet wird durch ein spoločenstvo vlastníkov bytov oder einen správca (Verwalter).
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen in einen fond prevádzky, údržby a opráv (Fonds für Betrieb, Wartung und Reparatur).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Fonds geht mit dem Wohnungseigentum auf den Erwerber über. Für Forderungen der Gemeinschaft besteht ein gesetzliches Pfandrecht an der Wohnung. Der Käufer sollte offene Beiträge und den Stand des Fonds prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Slowakei. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Slowenien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die etažna lastnina verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Miteigentumsanteil an den gemeinsamen Teilen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Ein upravnik (Verwalter) führt die Verwaltung; die Eigentümer beschließen nach Anteilen.
Was laufend zu zahlen ist
Ab mehr als zwei Eigentümern und mehr als acht Wohnungen ist ein rezervni sklad (Rücklage) Pflicht; seine Mittel sind Gemeinschaftsvermögen.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der rezervni sklad ist Gemeinschaftsvermögen und geht mit über; eingezahlte Beträge werden nicht zurückerstattet, weil die Mittel streng zweckgebunden sind: Zulässig sind nur Zahlungen für Erhaltung, notwendige Verbesserungen und die Tilgung dafür aufgenommener Darlehen, und nur aus diesen Gründen ist eine Vollstreckung in die Mittel erlaubt (119. člen Abs. 4 und 5 SPZ). DIE EINHEIT SELBST HAFTET, und zwar über eine gesetzliche REALLAST: Hat die Immobilie mehr als zwei Etageneigentümer und mehr als acht Einzelteile, besteht auf jedem Einzelteil eine Reallast zugunsten der übrigen Etageneigentümer für Verwaltungskosten und Einzahlungen in den obligatorischen Reservefonds (120. člen Abs. 1 SPZ). Sie wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer, trifft also auch den Käufer für Versäumnisse seines Vorgängers. ZWEI ZAHLEN ENTSCHEIDEN, WIE SCHWER DAS WIEGT. Erstens die Obergrenze: Die Reallast reicht höchstens bis zum FÜNFFACHEN Betrag der niedrigsten Einzahlung in den Reservefonds, dessen Mindesthöhe eine Verordnung festlegt. Darüber hinaus erreicht den Käufer nichts. Zweitens der Rang: Die Reallast hat den BESTEN Rang (120. člen Abs. 2 SPZ), sie geht also jeder Hypothek vor, auch einer älteren. Für die Bank des Käufers ist das ein Detail, das sie kennen sollte. Zahlt ein Eigentümer nicht, muss der Verwalter ihn schriftlich auffordern, und diese Aufforderung gilt als glaubwürdige Urkunde im Sinne des Vollstreckungsgesetzes (119. člen Abs. 6 SPZ): Die Gemeinschaft braucht also kein Urteil, um zu vollstrecken. Getrennt davon endet die Gemeinschaft der Etageneigentümer mit dem Verkauf nicht, der Käufer tritt als Rechtsnachfolger in die Stellung des früheren Eigentümers ein, und zahlungspflichtig ist immer der Etageneigentümer und nie der Mieter. Ungleich geregelt bleibt die Beitreibung: Für Einzahlungen in den rezervni sklad MUSS der Verwalter vorgehen, für offene Betriebskosten tut er es nicht von Amts wegen. Der Käufer sollte den Stand des rezervni sklad und offene Beiträge prüfen und sich die Rückstandsfreiheit bestätigen lassen. RECHERCHEUMFANG: 119. und 120. člen SPZ am Primärtext geprüft. Der frühere Eintrag sagte, ein gesetzliches Pfandrecht sei nicht gefunden worden; das galt für die damalige Sekundärquellen-Recherche und ist mit dem Primärtext überholt.
Grundlage: Wohnungseigentum Slowenien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Spanien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die Propiedad horizontal teilt das Gebäude in Sondereigentum an Wohnungen und Lokalen und gemeinsame Elemente, die jeder Einheit als cuota de participación zugeordnet sind.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die comunidad de propietarios beschließt in der junta, geführt von einem presidente und meist einem administrador de fincas.
Was laufend zu zahlen ist
Die gastos generales werden nach der cuota getragen. Ein fondo de reserva ist Pflicht und beträgt mindestens zehn Prozent des ordentlichen Budgets.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Erwerber haftet mit der gekauften Immobilie (afección real) für die Schulden gegenüber der Gemeinschaft aus dem laufenden Jahr und den drei vorangegangenen Kalenderjahren. Der Verkäufer muss im Kaufvertrag erklären, dass er die Kosten bezahlt hat, und eine Bescheinigung der Gemeinschaft über den Schuldenstand vorlegen. Der Käufer sollte diese Bescheinigung verlangen.
Grundlage: Wohnungseigentum Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Tschechien
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Die jednotka verbindet die Wohnung mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum; die Eigentümer bilden ein společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Das SVJ verwaltet das Haus durch einen výbor oder einen Verwalter und beschließt in der Versammlung (shromáždění).
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen Beiträge auf die Verwaltung und in einen fond oprav (Reparaturfonds).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Schulden des Verkäufers gegenüber der Hausverwaltung gehen auf den Erwerber über, wenn er sie kannte oder hätte ermitteln können. Deshalb sollte der Käufer eine Bescheinigung des Verwalters (potvrzení) über offene Beträge verlangen und den Stand des fond oprav prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Tschechien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Ungarn
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Das társasház teilt das Gebäude in Sondereigentum an den Wohnungen und gemeinschaftliche Teile.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Die Gemeinschaft wird durch einen közös képviselő (gemeinsamen Vertreter) verwaltet und beschließt in der Versammlung.
Was laufend zu zahlen ist
Die Eigentümer zahlen közös költség (gemeinsame Kosten) nach ihrem Anteil, oft mit einem felújítási alap (Sanierungsfonds).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Bei Rückständen von mindestens sechs Monaten kann der gemeinsame Vertreter für die gemeinsamen Kosten ein Pfandrecht (jelzálogjog) auf die Wohnung eintragen lassen, das dann den Käufer trifft. Der Käufer sollte offene közös költség prüfen.
Grundlage: Wohnungseigentum Ungarn. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Vereinigtes Königreich
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Eine Wohnung ist in England und Wales meist Leasehold, ein langfristiges Nutzungsrecht mit Restlaufzeit, nicht Volleigentum; der Grund gehört dem Freeholder. Echtes Wohnungseigentum (Commonhold) ist bisher selten.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Verwaltet wird über den Freeholder oder einen managing agent; die Leaseholder können ein Right to Manage übernehmen oder eine resident management company bilden.
Was laufend zu zahlen ist
Die Leaseholder zahlen eine service charge für die Bewirtschaftung, die nach dem Landlord and Tenant Act 1985 angemessen sein muss, dazu häufig einen sinking fund und den ground rent (für neue Leases seit 2022 auf null).
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
Der Käufer übernimmt den Leasehold mit seiner Restlaufzeit und allen service-charge-Pflichten. Eine kurze Restlaufzeit, etwa unter achtzig Jahren, macht die spätere Verlängerung wegen des marriage value deutlich teurer; eine Abschaffung dieses Aufschlags ist im Leasehold and Freehold Reform Act 2024 beschlossen, aber noch nicht in Kraft gesetzt. Bereits seit Februar 2025 in Kraft ist der Wegfall der früher nötigen zweijährigen Wartezeit: Ein neuer Eigentümer kann die Verlängerung sofort nach dem Kauf verlangen. Offene service charges und geplante Großarbeiten (Section 20) sind zentrale Risiken. ZU DEN RÜCKSTÄNDEN SELBST: Offene service charges des Voreigentümers bleiben nach dem Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 dessen Schuld, der Käufer muss sie nicht bezahlen. Das ist aber nur die halbe Antwort, und die gefährlichere Hälfte lautet anders: Der Freeholder kann die Lease wegen des Zahlungsverzugs verwirken lassen (forfeiture), und dieses Verfahren richtet sich gegen die Wohnung, also gegen den NEUEN Eigentümer. Er kann den Besitz verlieren, obwohl er selbst nichts schuldet und zur Zahlung nicht verpflichtet ist. Zwei Schranken stehen davor: Eine Verwirkung setzt eine Mitteilung nach Section 146 Law of Property Act 1925 voraus, und eine solche Mitteilung wegen service charges ist nach Section 81 Housing Act 1996 erst zulässig, wenn der Betrag gerichtlich festgestellt oder vom Leaseholder anerkannt ist. Deshalb ist die LPE1-Auskunft über offene Beträge kein Formalismus, sondern der eigentliche Prüfpunkt; üblich ist, offene Beträge beim Abschluss vom Kaufpreis einbehalten zu lassen. Der Käufer sollte die Restlaufzeit und die LPE1-Auskunft prüfen. RECHERCHEUMFANG: über Sekundärquellen des britischen Leasehold-Rechts geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut.
Grundlage: Wohnungseigentum Vereinigtes Königreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Zypern
Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist
Bei einem jointly-owned building gehört jedem Eigentümer seine Einheit mit einem Anteil an den gemeinsamen Teilen.
Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse
Ein Management Committee verwaltet die gemeinsamen Teile und zieht die Beiträge ein.
Was laufend zu zahlen ist
Jeder Eigentümer trägt die gemeinsamen Kosten anteilig nach dem Anteil seiner Einheit.
Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht
DER SCHÄRFSTE FALL IM GANZEN VERGLEICH: Der neue Eigentümer der Einheit haftet gesamtschuldnerisch mit dem Voreigentümer für offene gemeinsame Kosten, und zwar ausdrücklich unabhängig davon, wann die Schuld entstanden ist (Immovable Property Law, Cap. 224, Art. 38ΚΗ Abs. 2, dazu Art. 38ΙΑ und die Standardregeln in Tabelle B). Es gibt also keine Sechsmonatsfrist wie in Finnland, keine Fünfjahresgrenze wie in Spanien und keine Betragsobergrenze wie in Norwegen. Deshalb bleibt das Feld jahre hier leer: Eine Zahl würde eine Grenze behaupten, die das Gesetz nicht zieht. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass die Verwaltung gemeinsamer Gebäude reibungslos funktioniert, und hat den Preis dafür dem Erwerber auferlegt. Das Management Committee kann die Kosten durchsetzen. Der Käufer MUSS deshalb eine Bescheinigung über offene Beiträge verlangen und sich nicht auf die Zusicherung des Verkäufers verlassen; eine unbekannte Altschuld aus der Zeit weit vor dem Kauf trifft ihn ungebremst. RECHERCHEUMFANG: über eine zyprische Fachquelle zu Art. 38ΚΗ Abs. 2 Cap. 224 geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.
Grundlage: Wohnungseigentum Zypern. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Häufige Fragen
Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?
Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.
Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?
Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.
Nach Ort
Was an Ihrem Ort gilt, steht auf der Seite dieses Ortes. Die Unterschiede sind größer, als die meisten annehmen.
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