Was Sie in Jindřichův Hradec vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der Städtischen Denkmalreservation Jindřichův Hradec dürfen Werbeausleger an Hausfassaden höchstens 0,8 Meter von der Fassade abstehen und höchstens 0,6 Quadratmeter groß sein.

Grundlage: Regulační plán Městské památkové rezervace Jindřichův Hradec, Kapitel 4.6, Beschluss des Stadtrats Nr. 468/26Z/2021 vom 24.02.2021, rechtswirksam seit 30.03.2021

Wie lange der Verkäufer haftet

Eine Privatperson haftet bei einer gebrauchten Immobilie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren, bis zu fünf Jahre ab dem Erwerb des Eigentums durch den Käufer. Eine Besonderheit des tschechischen Rechts: Diese fünf Jahre wirken NICHT von selbst. Das Gericht versagt dem Käufer sein Recht nur, wenn der Verkäufer den Fristablauf ausdrücklich einwendet. Erhebt er diesen Einwand nicht, bleibt der Anspruch bestehen.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ja, der Käufer muss einen entdeckten Mangel ohne unnötigen Aufschub beim Verkäufer rügen, sobald er ihn bemerkt hat; bei versteckten Mängeln läuft ausserdem die äußere Grenze von fünf Jahren ab Eigentumserwerb, und wer die rechtzeitige Rüge versäumt, dem kann das Gericht das Recht verweigern, wenn der Verkäufer dies einwendet.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, aber nur wenn der Käufer im Vertrag ausdrücklich und schriftlich auf seine Mängelrechte verzichtet oder ihm die konkreten Mängel offengelegt werden; der blosse Zusatz gekauft wie besichtigt reicht bei einem Haus oder einer Wohnung nicht aus, weil er rechtlich nicht wirksam ist.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss oder Verzicht wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, also einen Mangel kannte oder kennen musste und ihn nicht offenlegte; dann kann sich der Verkäufer nicht auf verspätete Rüge oder Verzicht berufen, und der Käufer muss dieses Wissen und Verschweigen des Verkäufers beweisen.

Was Sie verlangen können

Das hängt davon ab, ob der Mangel eine wesentliche oder unwesentliche Vertragsverletzung ist: bei wesentlicher Verletzung kann der Käufer wählen zwischen Beseitigung durch Reparatur oder Ersatzlieferung, angemessener Preisminderung oder Rücktritt vom Vertrag; bei unwesentlicher Verletzung nur Mangelbeseitigung oder Preisminderung, und Schadenersatz ist zusätzlich möglich.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.