Was Sie in Larochette vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der geschützten Altstadtzone von Larochette müssen Hauptgebäude ein Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 35 und 42 Grad tragen; Eckgebäude dürfen ein Dach mit drei Dachflächen haben.

Grundlage: Règlement sur les bâtisses (PAG Larochette), Artikel 3.6.4, Zone du secteur sauvegardé; Änderung endgültig genehmigt durch den Innenminister am 17.03.2017, Réf. MI 54C/005/2016

Wie lange der Verkäufer haftet

Auch eine Privatperson haftet nach der Übergabe für verdeckte Mängel, die die Sache unbrauchbar machen oder ihren Wert stark mindern. Eine feste kurze Haftungsdauer gibt es nicht; der Käufer kann sich grundsätzlich innerhalb der allgemeinen Verjährung von 30 Jahren ab dem Kauf auf einen versteckten Mangel berufen, aber nur wenn er die kurze Rügefrist und die Ein-Jahres-Frist für die Klage einhält (siehe rügefrist).

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ja. Der Käufer muss den entdeckten Mangel dem Verkäufer in einer kurzen Frist ('bref delai') ab Entdeckung melden und danach die Klage innerhalb eines Jahres ab dieser Meldung erheben, sonst verliert er seine Rechte. Luxemburg hat die französische Reform, die daraus eine feste Frist von zwei Jahren machte, NICHT übernommen; es gilt weiterhin der unbestimmte 'bref delai'.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja. Verkauft eine Privatperson, darf die Haftung für versteckte Mängel im Vertrag ausgeschlossen werden; ein solcher Ausschluss ist beim Verkauf unter Privatpersonen gültig und in der Praxis fast immer im Kaufvertrag enthalten. Die übliche Klausel lautet sinngemäß 'vendu en l'etat, sans garantie des vices caches' (verkauft im gegenwärtigen Zustand, ohne Gewähr für Mängel).

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer den Mangel bei Verkauf kannte und ihn verschwieg (mauvaise foi, Bösgläubigkeit). Dann bleibt er trotz Klausel haftbar und schuldet zusätzlich Schadenersatz. Der Käufer muss beweisen, dass der Mangel schon bei der Übergabe bestand und dass der Verkäufer ihn kannte und bewusst verschwieg.

Was Sie verlangen können

Der Käufer hat die Wahl zwischen zwei Wegen: entweder Rückabwicklung des Kaufs gegen volle Rückzahlung des Preises (action redhibitoire) oder Behalten der Immobilie mit Preisminderung (action estimatoire). Ein Anspruch auf Reparatur besteht nicht. Zusätzlich Schadenersatz nur, wenn der Verkäufer den Mangel kannte.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.