Widmung und Schutzgebiete in Niederösterreich prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht gilt, hängt am Baujahr, an der Förderung und an der Art des Hauses, nicht am Bundesland. Diese Einordnung entscheidet vor jeder anderen Frage darüber, ob es überhaupt eine Mietobergrenze gibt.

Grundlage: § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert je Quadratmeter. Er ist die Grundlage für die zulässige Miete in Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich und wird regelmäßig neu kundgemacht. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung kommen dazu.

Grundlage: § 5 Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993

Ist der Mietvertrag befristet, ist vom zulässigen Hauptmietzins ein Abschlag zu machen. Er gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Grundlage: § 16 Abs. 7 MRG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Niederösterreich gilt die Niederösterreichische Bauordnung, und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Niederösterreichische Bauordnung

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Die Gemeinde legt im Flächenwidmungsplan fest, was Bauland, Verkehrsfläche oder Grünland ist; nur geeignete Flächen dürfen Bauland sein, alles Übrige ist Grünland. Dazu kommt der Bebauungsplan mit Dichte und Höhe.

Schutzgebiete und ihre Folgen

Die Grünland-Widmung, Gefahrenzonen (Hochwasser, Lawine, Rutschung) sowie Natur- und Landschaftsschutzgebiete schränken die Nutzung ein.

Vorkaufsrechte

Die Gemeinde steuert vor allem über die Widmung; einzelne Länder binden die Bebauung von Bauland über die Vertragsraumordnung an Fristen und Auflagen. Ein allgemeines gemeindliches Vorkaufsrecht wie in Deutschland besteht nicht bundesweit, deshalb sollte der Käufer ein etwaiges vertraglich oder im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht prüfen.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.