Kaufnebenkosten in Niedersachsen

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.

Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB

Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.

Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Niedersachsen gilt die Niedersächsische Bauordnung (NBauO), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Niedersächsische Bauordnung (NBauO)

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG). Mitverkauftes Inventar lässt sich abgrenzen und senkt die Bemessungsgrundlage.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Der ursprüngliche Bundessatz betrug 3,5 Prozent. Seit 2006 darf jedes Bundesland seinen eigenen Satz festlegen. Nur Bayern hält bis heute unverändert an diesen 3,5 Prozent fest; Sachsen, das den Ausgangssatz ebenfalls lange trug, hat ihn zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent angehoben. Die Spanne reicht damit von 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Der Satz hängt also allein daran, wo das Objekt liegt, und ändert sich per Landesgesetz, teils mitten im Jahr. Notar und Grundbuchamt (amtlicher Tarif): Die Kosten ergeben sich zwingend aus dem Geschäftswert nach der Tabelle B des GNotKG, zusammen typisch 1,5 bis 2 Prozent. § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über die Höhe der Kosten für unwirksam: Notarkosten sind nicht verhandelbar, und ein Notar, der Rabatt gibt, handelt rechtswidrig. Wer beim Notar zu sparen versucht, sucht am falschen Posten. Maklerprovision (gesetzlich gedeckelt): Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt der Halbteilungsgrundsatz: Wer den Maklervertrag geschlossen hat, muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen, mehr als die Hälfte darf nicht auf den Käufer abgewälzt werden. Die Provisionshöhe selbst ist frei, ihre VERTEILUNG nicht. Ein Verstoß macht die Provisionsvereinbarung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insgesamt nichtig, die gezahlte Provision ist dann in voller Höhe zurückzufordern.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Verkauf eines Grundstücks ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG), weil dafür Grunderwerbsteuer anfällt. Beim Neubau vom Bauträger ist der Preis eine einheitliche Leistung und die Umsatzsteuer im Kaufpreis enthalten, sie erscheint nicht gesondert.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.