Slowenien · Novo Mesto
Was Sie in Novo Mesto vor dem Kauf prüfen sollten
Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.
Arglist
Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.
Zugesicherte Eigenschaften
Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.
Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet
Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.
Die Lasten, die nicht im Exposé stehen
Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.
Was in der Stadt Novo Mesto gilt
Im historischen Stadtkern von Novo Mesto ist für Haupt- und Nebengebäude eine Dachneigung von 38 bis 49 Grad vorgeschrieben, mit Zareznik- oder Biberschwanzziegeln als Deckung. Abweichungen bedürfen einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
Grundlage: Odlok o Občinskem prostorskem načrtu Mestne občine Novo mesto, 117. člen Absatz 3, Zone CUh; konsolidierter Text UPB1, Dolenjski uradni list Nr. 24/22
Ladenschilder oder Markisen, die im historischen Stadtkern von Novo Mesto in den Straßenraum reichen, müssen mindestens 2,50 Meter lichte Höhe frei lassen und dürfen höchstens halb so breit wie der Gehweg sein.
Grundlage: Odlok o Občinskem prostorskem načrtu Mestne občine Novo mesto, 117. člen Absatz 3, Zone CUh; konsolidierter Text UPB1, Dolenjski uradni list Nr. 24/22
Die Rechtslage in Slowenien
Wie lange der Verkäufer haftet
Eine Privatperson haftet für verdeckte Mängel nur, wenn der Mangel sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigt; die verbreitete Angabe von zwei Jahren gilt nur beim Kauf von einem Unternehmer und nicht beim Privatkauf. Diese sechs Monate sind die kürzeste Frist aller hier hinterlegten Länder ausser Italien. Sie sind aber abdingbar NACH OBEN: Vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag eine längere Frist, gilt die längere. Beim Kauf einer älteren Immobilie ist das der wirksamste Punkt, den ein Käufer noch vor der Unterschrift verhandeln kann.
Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss
Einen verdeckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer innerhalb von acht Tagen ab dem Tag melden, an dem er ihn bemerkt hat, sonst verliert er seine Rechte.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Ja, zwischen Privatleuten darf die Mängelhaftung im Vertrag begrenzt oder ganz ausgeschlossen werden, die übliche Klausel dafür heisst sinngemäß gekauft wie besichtigt.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Käufer verschwieg; der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste.
Was Sie verlangen können
Der Käufer kann nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels, eine Minderung des Kaufpreises oder den Rücktritt vom Vertrag verlangen, und in jedem Fall zusätzlich Schadenersatz.
Grundlage: Obligacijski zakonik (OZ), 462. clen, 2. odstavek (Wortlaut: 'Prodajalec ne odgovarja za napake, ki se pokazejo potem, ko mine sest mesecev, odkar je bila stvar izrocena'); Obligacijski zakonik (OZ), 462. clen, 1. odstavek ('mora kupec obvestiti o njej prodajalca v osmih dneh, steto od dneva, ko je napako opazil', bei Verlust des Rechts). Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?
Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.
Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?
Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.
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