Kaufnebenkosten in Santiago de Compostela

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In Santiago de Compostela richtet sich die zulässige Gebäudehöhe im historischen Kern grundsätzlich nach dem bestehenden Bestand, sofern der Plan für die jeweilige Zone nichts anderes vorgibt. Für Neubauten gilt eine feste Tabelle der höchstzulässigen Traufhöhe: nur Erdgeschoss 3,70 Meter, mit einem Obergeschoss 6,60 Meter, mit zwei Obergeschossen 9,70 Meter, mit drei Obergeschossen 12,80 Meter, mit vier Obergeschossen 15,90 Meter, mit fünf Obergeschossen 19,00 Meter.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 95, 96 und 98; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Dächer im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen geneigt sein, mit zwei, drei oder vier durchgehenden Dachflächen. Die Neigung ergibt sich aus einer festen, von der Gebäudetiefe abhängigen Formel und darf 20 Grad nicht unter- und 28 Grad nicht überschreiten. Vorgeschrieben ist gebogener Tonziegel, andere keramische Eindeckungen, Faserzement, Betondachsteine und Bitumenbahnen sind ausdrücklich verboten. Dachgauben sind unzulässig, oberhalb des Firstes sind nur Schornsteine erlaubt.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 99 und 121; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Für Fassaden im historischen Kern von Santiago de Compostela ist abschließend eine von vier Ausführungen zulässig: glatter Putz, eine Mischung aus Naturstein und Putz, unverkleidetes Sichtmauerwerk aus Naturstein oder eine Granitverkleidung. Keramik- und Glasurfliesen, Sichtbeton, Betonblöcke, Fertigteilplatten, gespritzter Putz in Steinimitation und unverputztes Ziegelmauerwerk sind ausdrücklich verboten. Wo Naturstein sichtbar bleibt, sind grauer Granit aus den namentlich benannten Steinbrüchen Parga und Lugo sowie rosafarbener Granit aus Porriño verboten, vorgeschrieben ist ein einheitlicher goldgelber Farbton nach dem Referenzcode Y3R 13 des Plans.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 108, 111 und 112; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Fenster im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen rechteckig sein und hochkant wirken, waagrechte Öffnungen sind nicht zulässig. Die senkrechten Fensterachsen müssen mindestens 2,20 Meter auseinanderliegen und mindestens 1,30 Meter vom Fassadenrand entfernt sein, die Öffnungsbreite ist je Geschoss einheitlich zu halten und darf in den Obergeschossen 1,20 Meter nicht überschreiten.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 114 und 115; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.

Die einzelnen Posten

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) (gesetzlich fest): Beim Kauf einer Bestandswohnung erhebt die comunidad autónoma den ITP. Der subsidiäre Satz des Staates liegt bei 6 Prozent, die Regionen setzen eigene Sätze fest: 4 Prozent im Baskenland, 6 Prozent in Madrid und Navarra, 8 Prozent in mehreren Regionen, in Valencia seit 1. Juni 2026 gestaffelt 9 Prozent bis 1 Million Euro und 11 Prozent darüber (zuvor pauschal 10 Prozent), 10 bis 11 Prozent gestaffelt in Katalonien. Ohne die Region ist keine Zahl möglich. Notaría (amtlicher Tarif): Das Notarhonorar ist ein staatlich festgesetzter Tarif nach dem Wert der Urkunde, kein freier Preis. Typisch 0,3 bis 0,5 Prozent, dazu ein Betrag je Blatt der Urkunde. Ein Nachlass ist nur in engen Grenzen zulässig. Registro de la Propiedad (amtlicher Tarif): Die Eintragung ins Eigentumsregister folgt ebenfalls einem staatlichen Tarif nach Wertstufen, typisch 0,1 bis 0,25 Prozent. Erst die Eintragung schützt den Käufer gegen Dritte. Comisión inmobiliaria (frei vereinbar): Die Maklerprovision ist frei vereinbar und trägt in Spanien üblicherweise der Verkäufer, markttypisch 3 bis 5 Prozent zuzüglich 21 Prozent Umsatzsteuer. Für den Käufer entsteht daraus meist kein eigener Posten. Es gibt keine gesetzliche Grenze wie in Österreich.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestandswohnung von privat: keine Umsatzsteuer, dafür ITP (Art. 20 Uno 22 Ley 37/1992). Neubau vom Bauträger: 10 Prozent IVA (Art. 91 Uno 1 Nr. 7 Ley 37/1992), dazu AJD zwischen 0,5 und 1,5 Prozent je Region. Der Neubau ist damit auf der Steuerseite nicht billiger, nur anders besteuert.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.