Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Setenil de las Bodegas prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

In Setenil de las Bodegas gibt es keine starre Geschosszahl. Ersatzbauten übernehmen die Geschosszahl des Vorgängergebäudes, Neubauten auf Baulücken die der Nachbargebäude, und die zulässige Höhe ergibt sich aus dem gewichteten Mittel des betreffenden Straßenabschnitts. Für zweigeschossige Gebäude gilt konkret eine Höchsthöhe von 7,50 Metern.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbanística Setenil de las Bodegas, Normativa, Artikel 9.2.9.1 Buchstabe b und c; veröffentlicht BOP Cádiz Nr. 140 vom 23.07.2010

Die für Setenil de las Bodegas typischen Felshäuser (Cuevas) gelten baurechtlich ausdrücklich nicht als Kellergeschoss, solange der Baukörper oberhalb der Höhe des Zugangswegs liegt. Diese Sonderregel gibt es nur wegen der ortstypischen, in Felsüberhänge gebauten Wohnform.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbanística Setenil de las Bodegas, Normativa, Artikel 4.3.13 (Ocupación bajo rasante); veröffentlicht BOP Cádiz Nr. 140 vom 23.07.2010

In Setenil de las Bodegas haben schlichte, traditionell weiß gekalkte Fassaden Vorrang, Sichtbeton-Blocksteine sind verboten. Fenster und Beschläge dürfen nur aus Holz oder lackierbarem Eisen bestehen, Aluminium und PVC sind verboten. Im historischen Zentrum sind zudem Rollläden ausdrücklich untersagt.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbanística Setenil de las Bodegas, Normativa, Artikel 9.2.12.2 Buchstabe a, b, f, g und h; veröffentlicht BOP Cádiz Nr. 140 vom 23.07.2010

In Setenil de las Bodegas sind Dächer flach oder geneigt zulässig, bei geneigten Dächern höchstens 45 Prozent Neigung. Empfohlen wird gebogener Tonziegel in Naturfarbe, Faserzement ist verboten. Der First darf höchstens 3,5 Meter über der Fassadenkrone liegen.

Grundlage: Plan General de Ordenación Urbanística Setenil de las Bodegas, Normativa, Artikel 9.2.9.1.6 Buchstabe a; veröffentlicht BOP Cádiz Nr. 140 vom 23.07.2010

Welche Lasten es gibt

servidumbres wie das Wegerecht (servidumbre de paso), dazu usufructo (Nießbrauch, Art. 467 Código Civil) und uso y habitación (Gebrauchs- und Wohnrecht, Art. 523 ff. Código Civil); gesetzliche servidumbres (Art. 536 Código Civil) wie das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (Art. 564 Código Civil), die Abflussduldung für einen eingeschlossenen Hof oder Corral (Art. 588 Código Civil) und die Duldung natürlich abfließender Wässer von höher gelegenen Grundstücken (Art. 552 Código Civil) bestehen kraft Gesetzes.

Ob sie den Käufer binden

Titel, die eine servidumbre begründen, anerkennen, übertragen, ändern oder löschen, können ins Registro de la Propiedad eingetragen werden (Art. 2 Nr. 2 Ley Hipotecaria); beschränkte dingliche Rechte und Belastungen des Eigentums wirken gegenüber Dritten nur, wenn sie in der Eintragung der belasteten Finca erscheinen (Art. 13 Ley Hipotecaria), und ein nicht eingetragener Titel schadet Dritten nicht (Art. 32 Ley Hipotecaria). Der gutgläubige entgeltliche Erwerber, der von dem im Register als verfügungsberechtigt Erscheinenden kauft und sein Recht einträgt, bleibt in seinem Erwerb geschützt, selbst wenn der Titel des Veräußerers später aus registerfremden Gründen fällt (Art. 34 Ley Hipotecaria); der gute Glaube wird vermutet. Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können kontinuierliche und offenkundige servidumbres durch zwanzigjährige Ersitzung erworben werden (Art. 537 Código Civil), während kontinuierliche nicht offenkundige und diskontinuierliche servidumbres nur durch Titel entstehen können (Art. 539 Código Civil); fehlt bei ihnen der begründende Titel, ersetzt ihn nur die öffentliche Anerkennungsurkunde des Eigentümers des dienenden Grundstücks oder ein rechtskräftiges Urteil (Art. 540 Código Civil). Der Ersitzung steht der Registerschutz nicht schrankenlos entgegen: Gegenüber einem eingetragenen Dritten im Sinn des Art. 34 setzt sich die vollendete oder binnen eines Jahres vollendbare Ersitzung nur durch, wenn der Erwerber die tatsächliche Besitzlage vor seinem Erwerb kannte oder mit vernünftigen Mitteln kennen konnte, oder wenn er sie im Jahr nach dem Erwerb duldete (Art. 36 Ley Hipotecaria). Zweitens gilt ein sichtbares Zeichen einer servidumbre zwischen zwei Fincas, das der gemeinsame Eigentümer beider angelegt hat, bei der Veräußerung einer der beiden als Titel für das Fortbestehen der servidumbre, sofern im Veräußerungstitel nicht das Gegenteil steht oder das Zeichen vor der Urkunde beseitigt wurde (Art. 541 Código Civil). Drittens entstehen gesetzliche servidumbres ohne Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks: Wessen Finca zwischen fremden liegt und keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat, kann gegen Entschädigung Durchgang über die Nachbargrundstücke verlangen, an der für das dienende Grundstück schonendsten Stelle und, soweit damit vereinbar, auf dem kürzesten Weg zum öffentlichen Weg, in der Breite, die die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks erfordern (Art. 564, 565 und 566 Código Civil).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.