Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten prüfen

Welche Lasten es gibt

erfdienstbaarheden wie ein Wegerecht, darunter die gesetzliche erfdienstbaarheid van uitweg für das eingeschlossene Grundstück (Art. 3.135 und 3.136 Burgerlijk Wetboek). Dazu kommen vruchtgebruik (Nießbrauch), erfpacht (Erbpacht) und opstal (Oberbaurecht).

Ob sie den Käufer binden

Die erfdienstbaarheid haftet als zakelijk recht dem dienenden Grundstück an und geht auf jeden Erwerber über. Gegenüber Dritten wirkt sie aber nur, soweit die Bestellungsurkunde in den Überschreibungsregistern der Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie übergeschrieben ist. Ohne Überschreibung kann sich der Berechtigte gegenüber einem gutgläubigen Dritten mit einem konkurrierenden Recht an dem Grundstück nicht auf die Urkunde berufen.

Genau in dieser Lage ist der Käufer des dienenden Grundstücks. Der gutgläubige Käufer erwirbt deshalb lastenfrei (Art. 3.30 § 1 Ziff. 1 und § 2 Burgerlijk Wetboek). Auch die Ersitzung ändert daran nichts. Zichtbare erfdienstbaarheden können durch verkrijgende verjaring entstehen, nach zehn Jahren ununterbrochener, öffentlicher, ungestörter und unzweideutiger Ausübung.

Bei bösem Glauben zu Beginn des Besitzes dauert das erst dreißig Jahre (Art. 3.118, 3.26 und 3.27 i.V.m. Art. 3.21 Burgerlijk Wetboek). Die Ersitzung muss aber durch Urteil, Einigung oder einseitige Erklärung festgestellt werden. Diese Feststellung muss zudem übergeschrieben werden (Art. 3.26 Abs. 2 i.V.m. Art. 3.30 § 1 Ziff. 3).

Solange das nicht geschehen ist, bindet auch jahrzehntelange tatsächliche Ausübung den gutgläubigen Käufer mit sauberem Auszug nicht. Wer von der Ausübung wusste, ist dagegen nicht gutgläubig und kann sich auf den sauberen Auszug nicht berufen.

Welche Lasten es gibt

сервитути (Servitute) wie Wege- und Leitungsrechte, dazu право на ползване (Nutzungsrecht) und право на строеж (Baurecht).

Ob sie den Käufer binden

Jeder Akt, der ein dingliches Recht an einer Immobilie begründet oder überträgt, ist einzutragen. Ein nicht eingetragenes Recht kann gegenüber Dritten nicht geltend gemacht werden, die früher vom selben Eigentümer erworben und eingetragen haben. Die Reihenfolge der Eintragung entscheidet also.

Welche Lasten es gibt

servitutter wie das Wegerecht, Leitungsrechte und Bau- oder Nutzungsbeschränkungen (rådighedsindskrænkninger), dazu brugsrettigheder (Nutzungsrechte) und die durch hævd erworbenen Gebrauchsrechte.

Ob sie den Käufer binden

Eine tinglyst (eingetragene) servitut bindet jeden Erwerber, unabhängig von seiner Kenntnis (§ 1 tinglysningsloven). Daneben kennt Dänemark die hævd. Nach Danske Lov 5-5-1 und 5-5-2 erwirbt das Gebrauchsrecht kraft langen Gebrauchs, wer ein fremdes Grundstück zwanzig Jahre lang ungestört und unbeanstandet gebraucht. Das Gesetz nennt das „Ulast og Ukært til Tinge“. Das geschieht ganz ohne Eintragung und ohne jedes Dokument.

Gegen eine solche nicht tinglyste hævd hilft dem Käufer auch guter Glaube nicht von selbst. Er muss sein eigenes tinglystes Recht binnen zwei Jahren nach seiner Eintragung gegenüber der hævd geltend machen. Sonst gilt die hævd auch gegen ihn. Mit der gewonnenen hævd fallen alle entgegenstehenden Rechte an der Immobilie dahin (§ 26 tinglysningsloven).

Kurzfristige brugsrettigheder gelten ebenfalls ohne Eintragung gegen jeden (§ 3). Ein sauberer Auszug aus der tingbog entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.

Welche Lasten es gibt

reaalservituudid (Grunddienstbarkeiten) stehen in den §§ 172 bis 185 Asjaõigusseadus. Daneben gibt es die isiklik kasutusõigus, das persönliche Nutzungsrecht, nach den §§ 225 bis 227. Dazu zählt das Wohnrecht an einem Wohngebäude nach § 227. Dazu kommt die kasutusvaldus, der Nießbrauch, nach den §§ 201 ff.

Ebenso zählt die reaalkoormatis, die Reallast, dazu, nach den §§ 229 bis 240 mit periodischen Leistungen. Sie kann öffentlich-rechtlich zugunsten des Staates oder einer Kommune bestehen. Oder sie besteht privatrechtlich zugunsten einer Person oder des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.

Ob sie den Käufer binden

Die reaalservituut berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks und verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks (§ 172 Abs. 1 Asjaõigusseadus). Die eingetragene Last wechselt mit dem Eigentum und bindet jeden Erwerber, ohne dass es auf seine Kenntnis ankäme. Estland stellt ganz auf das Register. Die Bestellung braucht einen notariell beurkundeten dinglichen Vertrag (§ 173 Abs. 1).

Dingliche Rechte am Grundstück werden ins kinnistusraamat eingetragen (§ 62). Was dort steht, gilt als richtig (§ 56 Abs. 1). Den Rang erhält das Recht erst mit der Eintragung (§ 59 Abs. 1). Eine nur vertraglich vereinbarte, nie eingetragene Dienstbarkeit besteht gegenüber dem Erwerber deshalb nicht. Eine Ersitzung von Dienstbarkeiten kennt das Gesetz ausdrücklich nicht (§ 173 Abs. 5).

Unsichtbar bleiben nur die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen, die ohne Eintragung gelten (§ 141 Abs. 1). Dazu zählen die Duldungspflicht für Versorgungsnetze nach § 158 Abs. 1 und das Zugangsrecht des abgetrennten Grundstücksteils nach § 156 Abs. 2. Eine durch Vertrag oder Urteil begründete Beschränkung wirkt gegen Dritte dagegen nur mit Eintragung (§ 141 Abs. 3).

Das gilt auch für den Notweg nach § 156 Abs. 1. Steht eine bestehende Last nur wegen eines Registerfehlers nicht im Buch, kann der Berechtigte ihre Berichtigung verlangen. Gegen einen gutgläubigen Dritten, der ein eingetragenes dingliches Recht erworben hat, ist dieser Anspruch aber ausgeschlossen (§ 65 Abs. 1 und 3).

Welche Lasten es gibt

rasitteet (Servitute) folgen dem Katalog des 154 § Kiinteistönmuodostamislaki. Dazu zählen Wasserentnahme und Wasserleitung, Entwässerung sowie Abwasser- und Versorgungsleitungen für Telefon, Strom, Gas und Fernwärme. Dazu gehören auch Stellplätze, Bootsliegeplätze, Badestellen, Lagerflächen und Fischereizugänge. Ebenso zählt die Entnahme von Steinen, Kies, Sand oder Torf dazu, sowie das Wegerecht (kulkuyhteys) im Plangebiet.

Daneben sind vertragliche Nutzungsrechte an fremdem Grund nach dem Maakaari als kirjaus eintragbar.

Ob sie den Käufer binden

Eine rasite entsteht in Finnland nur im liegenschaftsamtlichen Verfahren, dem kiinteistötoimitus. Sie wird von Amts wegen ins kiinteistörekisteri eingetragen. Das Kiinteistörekisterilaki nennt das Servitut ausdrücklich als Registerinhalt. So eingetragen bindet sie jeden Erwerber, ohne dass es auf seine Kenntnis ankäme. Die praktische Falle liegt eine Stufe darunter: eine nur vertraglich vereinbarte, nie im kiinteistötoimitus bestätigte und nicht eingetragene Last.

Für solche Rechte gilt die Doppelveräußerungsregel des Maakaari sinngemäß auch im Verhältnis zwischen Erwerb und Sonderrecht. Wer das Grundstück redlich erwirbt, also die ältere nicht eingetragene Last weder kannte noch kennen musste, verdrängt das ältere Recht. Voraussetzung ist, dass er zuerst die lainhuuto, die Auflassung, beantragt. Der redliche Käufer mit eingetragener Auflassung erwirbt lastenfrei, der Bösgläubige nicht.

Welche Lasten es gibt

Servituten wie das droit de passage (Wegerecht), dazu usufruit (Nießbrauch, Art. 578 Code civil). Dazu kommt auch droit d'usage et d'habitation, das Gebrauchs- und Wohnungsrecht (Art. 625 Code civil). Gesetzliche Servituten bestehen kraft Gesetzes. Dazu zählen die Grenzabstände für Pflanzungen (Art. 671 Code civil) und der Dachabfluss auf das eigene Grundstück (égout des toits, Art. 681 Code civil).

Ob sie den Käufer binden

Eine durch einen Akt begründete Servitude muss beim service de la publicité foncière veröffentlicht werden. Das folgt aus Art. 28 Ziff. 1 Buchst. a des Dekrets Nr. 55-22 vom 4. Januar 1955. Ist sie veröffentlicht, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Blieb die Veröffentlichung aus, kann der Erwerber die Last abwehren, sobald er sein eigenes Recht veröffentlicht hat.

Nicht veröffentlichte Rechte sind Dritten nicht entgegenzuhalten, die konkurrierende Rechte von demselben Veräußerer erworben und veröffentlicht haben (Art. 30 des Dekrets). Drei Wege führen an diesem Schutz vorbei, und alle drei bleiben im Auszug unsichtbar. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz erworben werden (Art. 690 Code civil), etwa ein Kanal, eine Drainage oder ein Fenster mit Aussicht.

Nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht können dagegen auch durch unvordenklichen Besitz nicht entstehen. Sie brauchen immer einen Titel (Art. 691 Code civil). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 Code civil).

Ein Beispiel: Ein Eigentümer legt zwei Grundstücke erkennbar so an, als bestünde eine Last zwischen ihnen, etwa mit einem befestigten Weg oder einer verlegten Leitung. Verkauft er später eines der beiden Grundstücke, bleibt die so sichtbar gewordene Last ohne jeden schriftlichen Titel bestehen. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne jeden Titel.

Dazu zählt das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks: Fehlt die ausreichende Anbindung an einen öffentlichen Weg, kann der Eigentümer es von den Nachbarn verlangen. Er schuldet dafür eine Entschädigung, die dem verursachten Schaden entspricht (Art. 682 Code civil).

Welche Lasten es gibt

pragmatikes douleies (Grunddienstbarkeiten) sind etwa die douleia odou (Wegerecht). Dazu zählen Rechte auf Entwässerung und Wasserentnahme, auf Weide und Holzschlag sowie auf Dachüberstand und Vorbau. Dazu zählen auch die Stützung des Bauwerks am Nachbargebäude und die Ableitung über Kanäle. Ebenso dazu zählt das Verbot des Bauens und der Beeinträchtigung von Licht oder Aussicht (Art. 1120 Astikos Kodikas).

Daneben kennt das Gesetz persönliche Dienstbarkeiten. Dazu gehört die epikarpia, der Nießbrauch an einer fremden Sache (Art. 1142). Dazu gehört auch die oikisi, das ausschließliche Wohnrecht an einem fremden Gebäude samt Familie (Art. 1183 und 1184). Dazu kommen sonstige beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten einer bestimmten Person (Art. 1188).

Ob sie den Käufer binden

Die pragmatiki douleia ist ein dingliches Recht an einem Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (Art. 1118 Astikos Kodikas). Sie haftet deshalb am Grundstück, nicht an der Person des Verkäufers. Rechtsgeschäftlich bestellt entsteht sie erst mit der μεταγραφή, der Umschreibung beim Hypothekenamt des Bezirks.

Für die Übertragung dinglicher Rechte an Immobilien verlangt das Gesetz Einigung, notarielle Urkunde und Umschreibung. Diese Regeln gelten auch für die Bestellung der Dienstbarkeit mit (Art. 1033 in Verbindung mit Art. 1121 Satz 2). Daneben kann dieselbe Last aber ganz ohne Eintragung entstehen. Das griechische Recht lässt die Ersitzung von Dienstbarkeiten ausdrücklich zu.

Wer das Recht zehn Jahre in gutem Glauben und mit Titel ausübt, erwirbt es kraft Gesetzes. Dasselbe gilt bei zwanzig Jahren Ausübung ohne diese Voraussetzungen (Art. 1121 Satz 1 mit Art. 1041 und 1045). Umgeschrieben wird das ersessene Recht erst nachträglich, aufgrund eines rechtskräftigen Urteils, das es anerkennt (Art. 1192 Nr. 5).

Bis dahin steht es in keinem Auszug und bindet den Käufer trotzdem, weil es am Grundstück haftet.

Welche Lasten es gibt

Rights of way sind Geh- und Fahrtrechte. Dazu kommen wayleaves für Leitungen von Versorgern und Rechte auf Licht und Wasser. Dazu zählen profits a prendre wie Weide-, Torf- oder Fischereirechte, die in ländlichen Lagen bis heute vorkommen. Dazu kommen vertragliche Bindungen, die freehold covenants, und bei Wohnungen die Rechte und Pflichten aus dem lease gegenüber der owners management company.

Ob sie den Käufer binden

Eine wirksam begründete und eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer, ohne dass er zustimmen müsste. Bei registriertem Titel im Land Registry steht sie als burden in Part 3 des Folios. Genau dieser Teil des Folios ist die entscheidende Stelle. Der große Fallstrick ist das Recht, das im Folio nie auftaucht.

Easements und profits a prendre binden registriertes Grund auch ohne Eintragung. Ausgenommen sind nur ausdrücklich eingeräumte oder vorbehaltene Rechte nach der Erstregistrierung (Section 72 Abs. 1 Buchst. h Registration of Title Act 1964). Ein seit Jahrzehnten offen benutzter Weg kann den Käufer also binden, während das Folio dazu schweigt.

Die Ersitzung solcher Rechte läuft seit dem 30.11.2021 wieder nach der common-law-Lehre vom lost modern grant. Vorher verlangten die Sections 33 bis 39 des Land and Conveyancing Law Reform Act 2009 dafür zwischen 2009 und 2021 eine gerichtliche Feststellung. Der Land and Conveyancing Law Reform Act 2021 hat diese Sections aufgehoben.

Wer ein ersessenes Recht im Register festhalten will, kann es auf Antrag ohne Gerichtsverfahren eintragen lassen (Section 49A Registration of Title Act 1964).

Welche Lasten es gibt

Ein eigenständiges Servitutsgesetz gibt es nicht. Weder das Lög um eignarrétt og afnotarétt fasteigna nr. 19/1966 noch das Þinglýsingalög nr. 39/1978 beschreiben die Dienstbarkeit als eigenen Rechtstypus. Das Lög nr. 19/1966 regelt ausschliesslich den Grundstückserwerb durch Ausländer, das Þinglýsingalög nr. 39/1978 das Eintragungsverfahren. Das Eintragungsgesetz setzt erschlichene Rechte aber ausdrücklich voraus.

Es spricht von hefðuð réttindi, durch lange tatsächliche Ausübung erworbenen Rechten an der fasteign (16. und 32. gr.). Diese Rechte können im Grundbuch als kvöð (Auflage) oder ítak (Nutzungsrecht an fremdem Grund) erscheinen. Eine eigene, geprüfte gesetzliche Grundlage besteht dagegen für das Leitungsrecht der Energieversorger (Raforkulög nr. 65/2003).

Ob sie den Käufer binden

Eine eingetragene Last, ob kvöð oder ítak, bindet jeden Erwerber. Das Grundmuster folgt dem nordischen Eintragungsrecht. Rechte an einer fasteign müssen þinglýst sein, damit sie gegenüber demjenigen gelten, der sein Recht auf einen Vertrag über die Immobilie stützt. Dasselbe gilt gegenüber Gläubigern (29. gr. Þinglýsingalög).

Ein nur vertraglich begründetes, nicht eingetragenes Recht kann der Erwerber verdrängen, wenn seine eigenen Urkunden eingetragen sind und er grandlaus ist. Grandlaus heisst, dass er den älteren Rechtszustand weder kannte noch kennen musste (29. gr. zweiter Absatz). Gegen Einwendungen aus einem fehlerhaften Titel des Vorgängers schützt 33. gr. Derselbe Gesetzestext nimmt aber die erschlichenen Rechte ausdrücklich heraus.

Eine durch hefð, lange tatsächliche Ausübung, entstandene Last bleibt nach 16. gr. ungeschmälert (standa óhögguð). Das gilt, obwohl 15., 29. und 32. gr. zum Gegenteil führen würden. Zum Gegenteil käme es, wenn der neue Rechtsinhaber seinen Anspruch nicht binnen zwei Jahren ab seinem Erwerb gerichtlich verfolgt.

War die Hefð-Frist beim Erwerb noch nicht abgelaufen, muss er vor Ablauf der Zweijahresfrist klagen, wenn die Ersitzung darin vollendet wird (16. gr. zweiter Absatz). Mit vollendeter hefð fallen die widerstreitenden Rechte an der Immobilie weg (16. gr. dritter Absatz). Wer nicht klagt, bleibt an eine erschlichene Dienstbarkeit gebunden, die in keinem Register steht.

Der Auszug sieht dabei trotzdem sauber aus. Für Energie-Leitungen gilt unverändert ein eigenes, klar geregeltes Modell statt einer klassischen privatrechtlichen Dienstbarkeit. Grundeigentümer müssen Versorgern Zugang gewähren. Bauarbeiten dürfen erst nach Entschädigungsvereinbarung oder Enteignung beginnen (21. gr. Raforkulög). Die Entschädigung wird notfalls im Enteignungsverfahren festgesetzt (22./23. gr.).

Welche Lasten es gibt

Servitù prediali wie das Wegerecht (servitù di passaggio), dazu usufrutto (Nießbrauch, Art. 978 Codice Civile). Dazu kommt uso e abitazione, das Gebrauchs- und Wohnrecht (Art. 1021 und 1022 Codice Civile). Gesetzliche Servituten bestehen kraft Gesetzes. Dazu zählt das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (passaggio coattivo, Art. 1051 Codice Civile).

Dazu zählt auch die Duldung der Wasserentnahme für ein Gebäude (somministrazione di acqua, Art. 1049 Codice Civile).

Ob sie den Käufer binden

Ein Vertrag, der eine servitù prediale begründet oder ändert, muss in den registri immobiliari transkribiert werden (Art. 2643 Nr. 4 Codice Civile). Eine transkribierte Servitude bindet jeden späteren Eigentümer des dienenden Grundstücks. Blieb die Transkription aus, kann ein Erwerber die Last abwehren, sofern er seinen eigenen Erwerb zuerst transkribiert hat.

Nicht transkribierte Titel wirken nicht gegenüber Dritten, die Rechte an dem Grundstück aus einem früher transkribierten Titel erworben haben (Art. 2644 Codice Civile). Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können offenkundige Servituten durch zwanzigjährigen fortgesetzten Besitz erworben werden (Art. 1031 und Art. 1158 Codice Civile).

Offenkundig heißt dabei, dass sichtbare und dauerhafte Anlagen für ihre Ausübung bestehen, etwa ein befestigter Weg oder eine offen verlegte Leitung. Nicht offenkundige Servituten können weder ersessen werden noch durch die Zweckbestimmung eines früheren Gesamteigentümers entstehen. Sie brauchen immer einen Titel (Art. 1061 Codice Civile).

Zweitens entsteht eine Servitude durch die destinazione del padre di famiglia (Art. 1031 und Art. 1062 Codice Civile). Das setzt voraus: Derselbe Eigentümer besass zwei Grundstücke und hinterliess sie erkennbar in dem Zustand, aus dem die Last folgt. Werden die Grundstücke dann getrennt, ohne dass etwas geregelt wird, gilt die Servitude als zugunsten und zulasten beider Grundstücke begründet.

Sie ist mit jedem Beweismittel nachweisbar und braucht keinen schriftlichen Titel. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne Titel, darunter der passaggio coattivo. Das gilt für den, der keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat oder ihn nur mit unverhältnismäßigem Aufwand oder Nachteil herstellen kann. Er kann dann vom Nachbarn die Begründung eines Wegerechts verlangen.

Das Wegerecht wird mangels Vertrag durch Urteil begründet und sieht eine Entschädigung vor (Art. 1051 und Art. 1032 Codice Civile). Häuser, Höfe, Gärten und deren Einfahrten sind von dieser Last ausgenommen.

Welche Lasten es gibt

stvarne služnosti (Grunddienstbarkeiten) sind etwa das pravo prolaza (Wegerecht) und Leitungsrechte. Dazu kommen die osobne služnosti: pravo plodouživanja (Nießbrauch), pravo uporabe (Nutzungsrecht) und pravo stanovanja (Wohnrecht). Dazu zählen auch die stvarni tereti, die Reallasten: wiederkehrende Leistungen aus dem Wert der belasteten Immobilie. Das pravo građenja, das Baurecht, ist ein eigenes dingliches Recht.

Ob sie den Käufer binden

Eine in die zemljišna knjiga eingetragene služnost bindet jeden Erwerber. Kroatien kennt daneben die Entstehung ganz ohne Eintragung. Nach čl. 229 des Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima entsteht die služnost kraft Gesetzes (dosjelost). Das gilt, wenn jemand den Inhalt einer stvarna služnost zwanzig Jahre lang redlich besitzt und ausübt, ohne dass der Eigentümer der poslužna nekretnina widerspricht.

Ausgeschlossen ist das bei heimlicher, erzwungener, vertrauensmissbrauchender oder nur widerruflich geduldeter Ausübung. Selten ausübbare služnosti brauchen zudem drei Fälle in zwanzig Jahren. Den Käufer schützt čl. 230. Eine nicht eingetragene, kraft Gesetzes entstandene služnost kann dem nicht entgegengesetzt werden, der gutgläubig sein eigenes Recht eingetragen hat.

Das gilt, solange die služnost noch nicht eingetragen war, und zwar auch nicht nach gerichtlicher Feststellung. Čl. 9 Abs. 4 des Zakon o zemljišnim knjigama bestätigt das. Der gutgläubig Eingetragene erwirbt lastenfrei, was weder eingetragen noch erkennbar beantragt war. Anders als in Dänemark muss der Käufer dafür nichts aktiv tun.

Gutgläubig ist aber nur, wer nichts wusste und keinen ausreichenden Verdachtsgrund hatte (čl. 9 Abs. 3). Ein sichtbar seit Jahrzehnten genutzter Weg über das Grundstück ist genau so ein Grund. Dann bindet die erschlichene služnost auch den Käufer.

Welche Lasten es gibt

reālservitūti (Grunddienstbarkeiten) stehen in den §§ 1141 ff. Civillikums. Darunter fallen der ceļa servitūts (Wegerecht) und die Wasserservituten mit Sonderregeln in den §§ 1155 ff. Dazu kommen die ēku servitūti, die Gebäudeservituten, nach den §§ 1172 ff. Daneben gibt es die personālservitūti: die lietojuma tiesība (Nießbrauch) nach den §§ 1190 ff. und die dzīvokļa tiesība (Wohnrecht).

Ob sie den Käufer binden

Der reālservitūts ist untrennbar mit dem herrschenden Grundstück verbunden und geht mit ihm über. Er kann von ihm weder abgetrennt veräußert noch einem Dritten zur Nutzung überlassen werden (§ 1145 Civillikums). Für die Bindung des Erwerbers stellt Lettland aber ganz auf das Register.

Die aus einer Dienstbarkeit entspringende dingliche Rechtslage entsteht für die Eigentümer des herrschenden und des dienenden Grundstücks erst mit der Eintragung. Die Eintragung erfolgt in die zemesgrāmata. Bis dahin besteht zwischen ihnen nur eine persönliche Verbindlichkeit, deren Eintragung jede Seite verlangen kann (§ 1235). Dasselbe gilt systemweit. Die Übereignung eines Grundstücks begründet das Eigentum erst mit der Eintragung (§ 993).

Als Eigentümer gilt nur, wer eingetragen ist. Bis zur Eintragung hat der Erwerber gegen Dritte keine Rechte (§ 994). Eine nur vereinbarte, nie eingetragene Dienstbarkeit bindet den Käufer deshalb nicht. Sie bleibt ein persönlicher Anspruch gegen den Veräußerer (§ 1478). Entstehen kann ein servitūts nur durch Gesetz, Gerichtsurteil, Vertrag oder Testament (§ 1231).

Eine Ersitzung von Dienstbarkeiten kennt diese abschließende Aufzählung nicht. Umgekehrt erlischt eine Dienstbarkeit durch Nichtgebrauch (noilgums, § 1237 Nr. 6). Unsichtbar bleiben nur die unmittelbar auf Gesetz beruhenden dinglichen Rechte, sie gelten auch ohne Eintragung (§ 1477 Abs. 2). Ein Beispiel ist die Pflicht neuer Ufereigentümer, den bisherigen den nötigen Zugang zum Wasser zu gewähren (§ 1107).

Welche Lasten es gibt

Grunddienstbarkeiten wie Wegrecht (Art. 198 f. SR), dazu Nutzniessung (Art. 216 ff.) und Wohnrecht (Art. 248 ff.). Dazu kommen Baurecht als Dienstbarkeit (Art. 251), Quellenrecht (Art. 252) und Grundlasten. Das Leitungsrecht steht NICHT im Dienstbarkeiten-Abschnitt, sondern als eigenes Durchleitungsrecht im Nachbarrecht (Art. 95 SR), siehe die eigene Ausnahme unten. Daneben bestehen GESETZLICHE Wegrechte, unabhängig von einer vertraglichen Dienstbarkeit.

Dazu zählen der Notweg (Art. 102), das Streckrecht für Äcker (Art. 103) und das Riesen von Holz (Art. 105). Auch der übliche Winterweg zählt dazu (Art. 107). Ihr genauer Umfang richtet sich nach der Ortsübung (Art. 108).

Ob sie den Käufer binden

Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit durch Rechtsgeschäft braucht es die Eintragung in das Grundbuch (Art. 199 Abs. 1 SR). Ist sie eingetragen, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Drei Ausnahmen bestehen, alle eng gefasst. Erstens bestehen Wegrechte, die das Gesetz selbst unmittelbar begründet, etwa Notweg, Streckrecht und Ähnliches. Auch übliche Winterwege bestehen bereits ohne Eintragung zu Recht.

Sie werden nur nachrichtlich angemerkt, wenn sie von bleibendem Bestand sind (Art. 109). Zweitens ist eine Ersitzung der Dienstbarkeit möglich, aber nur zu Lasten von Grundstücken, an denen auch das Eigentum ersessen werden kann (Art. 199 Abs. 3). Wie eng das ist, zeigt erst der Blick auf die Eigentumsersitzung.

Sie greift nach Art. 43 nur bei einem Grundstück, das gar nicht ins Grundbuch aufgenommen ist. Sie greift auch bei einem Grundstück, dessen Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, tot oder für verschollen erklärt ist. Die Eintragung braucht dann einen Landgerichtsbeschluss nach vorheriger amtlicher Auskündigung.

An einem gewöhnlichen Kaufobjekt mit Hauptbuchblatt und lebendem Eigentümer kann eine Dienstbarkeit also nicht ersessen werden. Drittens kommt die Ausnahme, die einen Käufer am ehesten trifft. Das Durchleitungsrecht für Leitungen (Art. 95 SR) kann einem gutgläubigen Erwerber auch ohne Eintragung entgegengehalten werden (Art. 95 Abs. 3 SR).

Ausgerechnet bei Leitungen, die auf dem Grundstück sichtbar oder erkennbar sind, schützt das Grundbuch den Käufer also nicht vollständig.

Welche Lasten es gibt

servitutai wie das Wegerecht, dazu uzufruktas (Nießbrauch) und Leitungsrechte. Der Kodex benennt einzelne Typen ausdrücklich, etwa das Wegerecht zum Viehtrieb (Art. 4.120) und die Gebäudeservitut (Art. 4.122). Ein servitutas ist immer ein Recht an einer fremden unbeweglichen Sache oder eine Beschränkung ihres Eigentümers (Art. 4.111 Abs. 1). Das dient dazu, dass die begünstigte Sache ordnungsgemäß genutzt werden kann.

Ob sie den Käufer binden

Wechselt der Eigentümer des dienenden oder des herrschenden Grundstücks, bleibt ein bestellter servitutas bestehen. Für den Käufer entscheidend ist aber, wie eine Last überhaupt entstehen kann. Hier ist der Kodex abschließend. Nach Art. 4.124 Abs. 1 wird ein servitutas durch Gesetz, durch Rechtsgeschäft, durch Gerichtsurteil und in gesetzlich bestimmten Fällen durch Verwaltungsakt begründet.

Die Ersitzung ist kein Entstehungsgrund, weder hier noch an anderer Stelle des Kodex. Eine jahrelang geduldete Nutzung wird in Litauen also nie von selbst zum dinglichen Recht. Dazu kommt die Registerregel des Art. 4.124 Abs. 2. Rechte und Pflichten aus einem servitutas werden gegenüber Dritten erst mit seiner Registrierung wirksam.

Die einzige Ausnahme ist die unmittelbar durch Gesetz begründete Servitut, deren Voraussetzungen im Gesetz selbst stehen. Auch der gerichtliche Weg ist eng. Ein Gericht begründet einen servitutas nur, wenn die Eigentümer sich nicht einigen. Zusätzlich muss die Sache ohne ihn nicht mit vernünftigem Aufwand bestimmungsgemäß genutzt werden können (Art. 4.126 Abs. 1).

Ein sauberer Registerauszug schützt den Käufer damit weiter als in den meisten Nachbarländern.

Welche Lasten es gibt

Servitudes wie das droit de passage, das gesetzliche Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (Art. 682 bis 685 Code civil). Dazu kommen usufruit (Nießbrauch, Art. 578 ff. Code civil) und droit d'usage et d'habitation (Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Art. 625 ff. Code civil).

Ob sie den Käufer binden

Eine durch einen Akt begründete oder übertragene Servitude muss beim Bureau de la conservation des hypothèques der Lage des Grundstücks transkribiert werden. Das folgt aus Art. 1 der Loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers. Bis zur Transkription kann das Recht bestimmten Dritten nicht entgegengehalten werden (Art. 11).

Gemeint sind Dritte, die vom selben Veräußerer Rechte an dem Grundstück erworben und dabei die Gesetze befolgt haben. Diese Sanktion trifft wörtlich nur die Rechte, die aus den in Art. 1 genannten Akten und gerichtlichen Entscheidungen herrühren. Drei Entstehungswege bleiben außen vor. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz entstehen (Art. 690 Code civil).

Fortwährend sind Servituten, deren Gebrauch ohne ein aktuelles Tun des Menschen bestehen kann, etwa Wasserleitungen, Abwasserkanäle und Aussichten (Art. 688). Offenkundig sind Servituten, die sich durch äußere Anlagen wie ein Tor, ein Fenster oder ein Aquädukt ankündigen (Art. 689). Nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht brauchen dagegen immer einen Titel.

Auch unvordenklicher Besitz genügt dafür nicht (Art. 691). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 bis 694). Ein Beispiel: Ein Eigentümer legt zwei Grundstücke erkennbar so an, dass eine Last zwischen ihnen besteht. Veräußert er eines ohne jede Regelung, besteht die sichtbar gewordene Last fort.

Drittens kann der Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks ohne Ausgang zur öffentlichen Straße von den Nachbarn einen Durchgang verlangen. Er schuldet dafür eine dem Schaden entsprechende Entschädigung (Art. 682). Der Durchgang besteht fort, auch wenn die Entschädigungsklage verjährt ist (Art. 685). Keiner dieser drei Wege entsteht durch einen Akt oder eine Entscheidung im Sinn des Transkriptionsgesetzes.

Es gibt dazu nichts zu transkribieren und nichts, was den gutgläubigen Käufer schützte. Anders als das neue belgische Boek 3 (Art. 3.30) verlangt das luxemburgische Recht für die ersessene Last keine transkribierte Feststellung.

Welche Lasten es gibt

prädial easements wie das Wegerecht, dazu Licht- und Aussichtsrechte sowie Leitungs- und Wasserrechte. Daneben stehen der Nießbrauch (usufruct) und die persönlichen Rechte des Gebrauchs und der Wohnung (use and habitation).

Ob sie den Käufer binden

Die easement ist zugunsten eines GRUNDSTUECKS bestellt und nicht zugunsten einer Person. Das belastete Grundstück heisst servient tenement, das begünstigte dominant tenement. Wer sie unter Lebenden bestellt, braucht zwei Hürden, damit sie den Käufer bindet. Ohne öffentliche Urkunde ist der Titel nichtig. Zusätzlich muss die Urkunde im Public Registry eingetragen sein (Art. 458 Civil Code).

Das ist aber nur einer von drei Wegen. Eine kontinuierliche und sichtbare easement entsteht auch durch dreißigjährige tatsächliche Ausübung ganz ohne Urkunde. Der Inhaber braucht dann keinen Titel vorzulegen und kann nicht mit bösem Glauben abgewehrt werden (Art. 462). Das Wegerecht eines Grundstücks ohne anderen Zugang zur öffentlichen Straße ist sogar als diskontinuierliche easement ersitzbar (Art. 469 Abs. 2).

Ist das Grundstück im Land Registry registriert, binden easements und Ersitzungsrechte es überdies als overriding interests. Das gilt, ohne dass sie im Register stehen (Art. 43 Abs. 1 lit. a und c Cap. 296). Ein sauberer Registerauszug schließt die Last damit nicht aus.

Welche Lasten es gibt

erfdienstbaarheden wie das recht van overpad (Wegerecht), dazu vruchtgebruik (Nießbrauch) und recht van gebruik en bewoning (Gebrauchs- und Wohnrecht). Auch das vruchtgebruik entsteht durch Bestellung oder durch Ersitzung (Art. 3:202 BW). In der Bestellungsurkunde kann dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine wiederkehrende Geldrente (retributie) auferlegt werden (Art. 5:70 Abs. 2 BW).

Die Last kann auch die Pflicht umfassen, die zur Ausübung nötigen Gebäude, Werke oder Bepflanzungen anzubringen oder zu unterhalten (Art. 5:71 BW).

Ob sie den Käufer binden

Die Bestellung einer erfdienstbaarheid verlangt eine notariële akte zwischen den Eigentümern beider Grundstücke. Dazu kommt die Eintragung in die openbare registers des Kadasters (Art. 3:89 Abs. 1 BW, über Art. 3:98 sinngemäß auch für beschränkte dingliche Rechte). Die eingetragene Last folgt dem Grundstück.

Der Erwerber, der seine Erwerbsurkunde eintragen lässt, muss sich ein eintragungsfähiges, aber in diesem Zeitpunkt noch nicht eingetragenes Faktum nicht entgegenhalten lassen. Das gilt nach Art. 3:24 Abs. 1 BW, es sei denn, er kannte das Faktum. Von diesem Schutz ist die Ersitzung jedoch ausdrücklich ausgenommen (Art. 3:24 Abs. 2 Buchst. e BW).

Erfdienstbaarheden können durch Bestellung und durch Ersitzung entstehen (Art. 5:72 BW). Der gutgläubige Besitzer erwirbt durch zehn Jahre ununterbrochenen Besitz (Art. 3:99 Abs. 1 BW). Auch der nicht Gutgläubige erwirbt, sobald die Klage des Berechtigten auf Beendigung des Besitzes verjährt ist (Art. 3:105 Abs. 1 BW). Das tritt nach der allgemeinen Frist von zwanzig Jahren ein (Art. 3:306 BW).

Den guten Glauben verliert, wer die Umstände kannte oder unter den gegebenen Umständen kennen musste (Art. 3:11 BW). Dazu haften Erwerber und Rechtsvorgänger gesamtschuldnerisch für die Geldschulden aus der Dienstbarkeit, die in den vorangegangenen zwei Jahren fällig geworden sind. Ein Beispiel ist eine ausstehende retributie (Art. 5:77 Abs. 2 BW).

Welche Lasten es gibt

servitutter wie Wegerecht und Leitungsrecht, dazu Nutzungsrechte und negative Servitute, die eine bestimmte Nutzung verbieten.

Ob sie den Käufer binden

Entscheidend ist die Eintragung. Ein NICHT eingetragenes Recht kann ein gutgläubiger Käufer verdrängen, sobald er sein eigenes Recht einträgt. Die eingetragene Servitut bleibt dagegen bestehen und bindet ihn. Wer sich auf das Grundbuch verlässt, ist geschützt. Wer eine eingetragene Last übersieht, ist es nicht.

Welche Lasten es gibt

służebności gruntowe wie das Wegerecht (przechód, przejazd), darunter die droga konieczna, der Notweg. Den Notweg kann der Eigentümer eines Grundstücks ohne Zugang zur öffentlichen Straße gegen Entschädigung verlangen (Art. 145 Kodeks cywilny). Dazu kommen die służebności osobiste wie das Wohnrecht (służebność mieszkania), użytkowanie (Nießbrauch) und dożywocie (Leibgeding).

Ob sie den Käufer binden

Die służebność gruntowa ist ein beschränktes dingliches Recht: sie haftet am Grundstück und bindet jeden Erwerber. Ein Verkauf löscht sie nicht. Grundsätzlich entscheidet das Grundbuch zugunsten des gutgläubigen Käufers, die rękojmia wiary publicznej (Art. 5 ustawa o księgach wieczystych i hipotece). Wer gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer kauft, darf sich auf den Buchinhalt verlassen.

Vier im Gesetz genannte Ausnahmen treffen auch den Gutgläubigen (Art. 7). Dazu zählen gesetzlich bestehende Lasten, das dożywocie und behördlich begründete służebności. Auch die droga konieczna und die Grenzüberbau-służebność binden unabhängig von jeder Eintragung. Eine służebność gruntowa kann zudem ganz ohne Eintragung durch zasiedzenie entstehen.

Das gilt, wenn sie in der Nutzung eines dauerhaften und sichtbaren Geräts besteht (Art. 292 Kodeks cywilny). Die Frist beträgt zehn Jahre bei gutem und zwanzig Jahre bei bösem Glauben, entsprechend den Fristen des Art. 172. Ein sauberer Buchauszug entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.

Welche Lasten es gibt

servidões prediais wie das Wegerecht, darunter die gesetzliche Wegeservitut zugunsten eines eingeschlossenen Grundstücks (prédio encravado) gegen Entschädigung (Art. 1550, 1554 Código Civil). Dazu kommen usufruto (Nießbrauch) und uso e habitação.

Ob sie den Käufer binden

Die servidão predial ist ein direito real: sie folgt dem Grundstück und bindet jeden Erwerber. Vertraglich begründete servidões sind ins registo predial einzutragen. Sie wirken gegen Dritte grundsätzlich erst ab der Eintragung (Art. 5 n.º 1 Código do Registo Predial). Zwei im Gesetz ausdrücklich geregelte Ausnahmen treffen den Käufer auch ohne Eintragung: das ersessene Recht und jede APPARENTE servidão.

Apparent ist eine Last, die sich durch sichtbare dauerhafte Zeichen offenbart (Art. 5 n.º 2 Buchst. a und b Código do Registo Predial). Nur apparente servidões können überhaupt durch usucapião entstehen (Art. 1548 Código Civil). Nicht apparente servidões sind davon nach Art. 1293 Buchst. a ausgeschlossen.

Die Frist beträgt fünfzehn Jahre bei gutem und zwanzig Jahre bei bösem Glauben, wenn weder Titel noch Besitz eingetragen sind (Art. 1296 Código Civil). Ein sauberer Registerauszug entlastet den Käufer hier also nicht.

Welche Lasten es gibt

servituți wie das Wegerecht (servitutea de trecere), dazu uzufruct (Nießbrauch), uz und abitație (Wohnrecht). Die servitute belastet immer ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks mit anderem Eigentümer. Sie hängt am Grundstück und nicht an einer Person.

Ob sie den Käufer binden

Rumänien schließt die im Register unsichtbare Dienstbarkeit auf einem eigenen Weg aus. Dieser Weg ist ungewöhnlich klar. Die Ersitzung einer servitute ist zwar möglich, aber nur in einer Form. Art. 763 Codul civil lässt ausschließlich positive Servituten und ausschließlich die uzucapiune tabulară zu, die Tabularersitzung.

Die Tabularersitzung setzt nach Art. 931 voraus, dass jemand bereits im Grundbuch eingetragen ist, wenn auch ohne rechtmäßigen Grund. Zusätzlich muss er fünf Jahre lang gutgläubig besitzen. Eine Dienstbarkeit, die nur durch jahrelange Nutzung und ohne jeden Registereintrag entsteht, kennt das rumänische Recht deshalb nicht. Dazu passt die zweite Norm.

Art. 887 zählt abschließend auf, welche dinglichen Rechte ohne Eintragung entstehen. Dazu zählen Erbschaft, natürliche Anwachsung, Zwangsversteigerung, Enteignung für öffentliche Zwecke und ausdrücklich geregelte Sonderfälle. Die Ersitzung einer Servitut steht nicht darunter. Die Grundregel des Art. 885 gilt für dingliche Rechte an eingetragenen Liegenschaften.

Solche Rechte werden sowohl zwischen den Parteien als auch gegenüber Dritten nur durch die Eintragung in die cartea funciară erworben. Diese Grundregel steht aber unter dem Vorbehalt entgegenstehender Bestimmungen. Für den Käufer bedeutet das im Ergebnis: Was nicht im Auszug steht, kann ihn bei den Dienstbarkeiten auch nicht treffen.

Welche Lasten es gibt

servitut wie das Wegerecht, dazu nyttjanderätt (zeitlich begrenztes Nutzungsrecht).

Ob sie den Käufer binden

Ein eingetragenes servitut bindet den neuen Eigentümer auch ohne Vorbehalt. Ein NICHT eingetragenes servitut fällt beim Verkauf grundsätzlich weg. Das gilt nicht, wenn der Verkäufer es im Kaufvertrag ausdrücklich vorbehalten hat oder der Käufer vor dem Eigentumsübergang davon wusste. Nur wenn beides fehlt, erlischt es tatsächlich.

Welche Lasten es gibt

stvarne službenosti (Grunddienstbarkeiten) wie das Wegerecht, dazu plodouživanje (Nießbrauch) als persönliche Dienstbarkeit.

Ob sie den Käufer binden

Die stvarna službenost besteht für die Bedürfnisse des herrschenden GRUNDSTUECKS, nicht für eine Person. Sie haftet damit an der Sache und geht mit ihr über. Sie kann auch durch zwanzigjährige Ausübung ohne Widerspruch des belasteten Eigentümers entstehen, was ein Auszug allein nicht immer zeigt.

Welche Lasten es gibt

vecné bremená (Servitute) sind etwa das Wegerecht und Leitungsrechte. Dazu zählt das gerichtlich bestellbare Zugangsrecht für ein Bauwerk, dem der Zugang nicht anders gesichert werden kann (§ 151o ods. 3 Občiansky zákonník). Das Recht aus der Last hängt entweder am Eigentum an einem Grundstück oder an einer bestimmten Person (§ 151n ods. 1).

Wer aus der Last eine fremde Sache nutzt, trägt die Erhaltungskosten anteilig mit (§ 151n ods. 3). Eine nur persönliche Last endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten (§ 151p ods. 4).

Ob sie den Käufer binden

Die mit dem Eigentum verbundene Last geht mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Die nur einer Person zustehende Last geht dagegen nicht über (§ 151n ods. 1 und 2 Občiansky zákonník). Vertraglich bestellt entsteht die Last erst mit dem vklad, der Eintragung in den kataster nehnuteľností.

Rechte an Immobilien aus Vertrag entstehen, ändern sich und erlöschen erst mit dem vklad (§ 28 ods. 2 katastrálny zákon). Das gilt systemweit, genau wie beim Eigentum selbst (§ 133 ods. 2 Občiansky zákonník). Daneben kann dasselbe Recht aber ganz ohne Eintragung entstehen. Die Slowakei kennt die Ersitzung von Dienstbarkeiten ausdrücklich.

Wer das Recht zehn Jahre lang als berechtigter Inhaber ausübt, erwirbt es durch vydržanie. Dafür zählt auch die Zeit des Rechtsvorgängers mit (§ 151o ods. 1 in Verbindung mit § 134 Občiansky zákonník). Das Katastralgesetz vermerkt ersessene, gesetzliche und behördlich begründete Rechte nur durch den záznam.

Dieser Vermerk hat keine Wirkung auf die Entstehung (§§ 5 ods. 2 und 34 ods. 1 katastrálny zákon). Eine ersessene Last steht deshalb in keinem Auszug, solange niemand den Vermerk beantragt hat. Sie bindet den Käufer trotzdem, weil sie am Grundstück hängt (§ 151n ods. 2 Občiansky zákonník).

Welche Lasten es gibt

stvarne služnosti (Grunddienstbarkeiten) sind etwa das Wegerecht und Leitungsrechte, als pozitivna oder negativna služnost. Dazu kommen die osebne služnosti: užitek (Nießbrauch), raba (Nutzungsrecht) und služnost stanovanja (Wohnrecht). Dazu zählen auch die stvarna bremena, die Reallasten: wiederkehrende Leistungen aus der belasteten Immobilie. Die stavbna pravica, das Baurecht, ist ein eigenes dingliches Recht.

Ob sie den Käufer binden

Eine in die zemljiška knjiga eingetragene služnost bindet jeden Erwerber. Wer eine služnost vertraglich bestellt, braucht dafür das zemljiškoknjižno dovolilo und den vpis. Die Eintragung ist hier konstitutiv (čl. 215 SPZ). Slowenien kennt daneben die Entstehung ganz ohne Eintragung. Nach čl. 217 SPZ erwirbt die služnost durch Ersitzung (priposestvovanje), wer eine stvarna služnost zehn Jahre in gutem Glauben tatsächlich ausübt.

Dasselbe gilt bei zwanzig Jahren Ausübung, wenn der Eigentümer der služeča stvar nicht widerspricht. Ausgeschlossen ist das bei Vertrauensmissbrauch, Gewalt oder List und bei nur widerruflich geduldeter Ausübung. Negative služnosti können überhaupt nicht erschlichen werden. Den Käufer schützt čl. 44 Abs. 2.

Das erschlichene Recht darf dem nicht zum Nachteil gereichen, der gutgläubig und im Vertrauen auf die öffentlichen Bücher sein eigenes Recht erworben hat. Das gilt, solange er das erwarb, bevor das erschlichene Recht eingetragen war. Dasselbe sagt allgemein das Vertrauensprinzip des čl. 10 SPZ beziehungsweise čl. 8 ZZK-1. Anders als in Dänemark muss der Käufer dafür nichts aktiv tun.

Gutgläubig ist vermutet (čl. 9), scheidet aber aus, wer wusste oder wissen konnte (čl. 28). Ein sichtbar seit Jahren genutzter Weg über das Grundstück ist genau so ein Fall. Dann bindet die erschlichene služnost auch den Käufer. Zwei Unterschiede zu Kroatien fallen auf. Slowenien kennt zwei Ersitzungsbahnen: zehn Jahre mit gutem Glauben, zwanzig ohne Widerspruch.

Zudem erlischt die služnost weit schneller: nach drei Jahren Nichtausübung, sobald der Eigentümer widerspricht (čl. 223), statt nach zwanzig Jahren.

Welche Lasten es gibt

servidumbres wie das Wegerecht (servidumbre de paso) und der Nießbrauch usufructo (Art. 467 Código Civil), dazu das Gebrauchs- und Wohnrecht uso y habitación (Art. 523 ff. Código Civil).

Gesetzliche servidumbres (Art. 536 Código Civil) sind das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (Art. 564 Código Civil), die Abflussduldung für einen eingeschlossenen Hof (Art. 588 Código Civil) und die Duldung natürlich abfließender Wässer von höher gelegenen Grundstücken (Art. 552 Código Civil).

Ob sie den Käufer binden

Titel, die eine servidumbre begründen, anerkennen, übertragen, ändern oder löschen, können ins Registro de la Propiedad eingetragen werden (Art. 2 Nr. 2 Ley Hipotecaria). Sie wirken gegenüber Dritten nur bei Eintragung (Art. 13 Ley Hipotecaria); ein nicht eingetragener Titel schadet Dritten nicht (Art. 32 Ley Hipotecaria).

Der gutgläubige entgeltliche Erwerber bleibt geschützt, selbst wenn der Titel des Veräußerers später fällt (Art. 34 Ley Hipotecaria), der gute Glaube wird vermutet. Erstens entstehen kontinuierliche und offenkundige servidumbres durch zwanzigjährige Ersitzung (Art. 537 Código Civil), andere nur durch Titel, ersatzweise durch Anerkennungsurkunde oder Urteil (Art. 539, 540 Código Civil).

Gegen einen Dritten nach Art. 34 wirkt die Ersitzung nur bei Kenntnis vor dem Erwerb oder einjähriger Duldung danach (Art. 36 Ley Hipotecaria). Zweitens: Ein vom gemeinsamen Eigentümer zweier Fincas angelegtes sichtbares Zeichen gilt bei Veräußerung als Titel für den Fortbestand. Das gilt nicht, wenn der Veräußerungstitel das Gegenteil bestimmt oder das Zeichen vorher beseitigt wurde (Art. 541 Código Civil).

Drittens entsteht das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks ohne Titel. Wer keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat, kann gegen Entschädigung Durchgang verlangen. Er verläuft an der schonendsten, wenn möglich kürzesten Stelle, mit Breite nach Bedarf des herrschenden Grundstücks (Art. 564, 565 und 566 Código Civil).

Welche Lasten es gibt

služebnosti (Servitute) sind etwa das Wegerecht und die služebnost inženýrské sítě. Die služebnost inženýrské sítě ist das Recht, Wasser-, Abwasser-, Energie- oder andere Leitungen über das fremde Grundstück zu legen. Sie erlaubt auch, diese Leitungen dort zu unterhalten (§ 1267 Občanský zákoník). Dazu kommt die služebnost bytu, das Wohnrecht (§ 1297).

Dazu kommen die reálná břemena, die Reallasten (§§ 1303 ff.). Darunter fällt der výměnek, das Altenteil bei der Übergabe eines landwirtschaftlichen Anwesens.

Ob sie den Käufer binden

Die služebnost ist ein dingliches Recht: sie haftet an der Immobilie und bindet jeden Erwerber. Ein Verkauf löscht sie nicht. Grundsätzlich schützt der katastr nemovitostí den gutgläubigen Käufer (§ 984 Abs. 1 Občanský zákoník). Wer entgeltlich und in gutem Glauben vom eingetragenen Berechtigten erwirbt, darf sich auf den Registerstand verlassen.

Drei im Gesetz genannte Ausnahmen treffen auch den Gutgläubigen (§ 984 Abs. 2). Dazu zählen die nezbytná cesta, der gerichtlich bewilligte Notweg gegen Entgelt (§§ 1029 ff.), sowie der výměnek. Diese Rechte binden unabhängig von jeder Eintragung, ebenso wie kraft Gesetzes ohne Rücksicht auf den Registerstand entstehende Rechte.

Eine služebnost kann zudem ganz ohne Eintragung durch vydržení entstehen (§ 1260 Abs. 1). Nötig sind zehn Jahre ungestörter redlicher Besitz mit Rechtsgrund. Ohne Rechtsgrund gilt die doppelte Frist von zwanzig Jahren, wenn kein böser Wille bewiesen wird (§§ 1091 Abs. 2, 1095). Ein sauberer Auszug aus dem katastr entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.

Welche Lasten es gibt

telki szolgalom (Grunddienstbarkeit) ist etwa das Wegerecht, das Recht auf Wasserversorgung und Wasserableitung sowie das Anlegen eines Kellers. Dazu zählen das Setzen von Leitungsmasten und das Abstützen eines Gebäudes (§ 5:160 Abs. 1 Ptk.). Dazu kommt das haszonélvezet, der Nießbrauch. Daneben steht ein gesetzlicher Notweg.

Ist ein Grundstück nicht an eine geeignete öffentliche Straße angebunden, müssen die Nachbarn den Durchgang dulden (§ 5:160 Abs. 2). Dafür braucht es keine Vereinbarung. Für öffentliche Zwecke kann eine Behörde eine Servitut begründen (§ 5:164).

Ob sie den Käufer binden

Die Grundregel ist die Eintragung: Dingliche Rechte an einer Liegenschaft entstehen, ändern sich und erlöschen mit dem Eintrag ins ingatlan-nyilvántartás. Das gilt aber ausdrücklich nur, soweit dasselbe Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 5:166 Abs. 1 Ptk.). Genau das tut es bei der Dienstbarkeit.

Der Besitzer erwirbt die telki szolgalom durch Ersitzung, wenn der Besitzer des anderen Grundstücks der Nutzung fünfzehn Jahre lang nicht widerspricht. Ein aus Gefälligkeit oder auf Widerruf gewährtes Recht führt dagegen nie zur Ersitzung (§ 5:161 Abs. 3). Eine so erworbene Last steht in keinem tulajdoni lap.

Trotzdem schützt der Registerauszug den Käufer, und das ist der Grund für die Einstufung. Zugunsten dessen, der gutgläubig und gegen Entgelt erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig und vollständig. Das gilt auch, wenn er von der materiellen Rechtslage abweicht (§ 5:168 Abs. 1).

Ein nicht eingetragenes Recht kann sein Inhaber gegen einen solchen eingetragenen Erwerber nicht durchsetzen (§ 5:169 Abs. 2). Zwei Grenzen bleiben. Der Schutz setzt Gutgläubigkeit voraus, und wer einen offen genutzten Weg über das Grundstück sieht, kann sich darauf schwerlich berufen. Ein kraft Gesetzes entstandenes Recht wirkt zudem auch ohne Eintragung.

Das gilt, wenn sich aus einem anderen Eintrag zweifelsfrei ergibt, dass das Grundstück unter die begründende Norm fällt (§ 5:166 Abs. 3).

Welche Lasten es gibt

easements wie das right of way (Wegerecht), dazu restrictive covenants und life interests.

Ob sie den Käufer binden

Wer eine easement ausdrücklich einräumt, braucht seit dem 13.10.2003 die Eintragung, damit das Recht überhaupt legal entsteht. Das folgt aus Section 27 Abs. 1 und 2 lit. d Land Registration Act 2002. Ein restrictive covenant wirkt nur, wenn er als notice im charges register steht. Der Fallstrick ist das Recht, zu dem das Register schweigt.

Easements sind auch ohne jede Eintragung legal, wenn sie durch stillschweigende Einräumung entstanden sind. Das gilt etwa nach der Regel in Wheeldon v Burrows oder kraft Section 62 Law of Property Act 1925. Dasselbe gilt bei zwanzig Jahre ununterbrochener Ausübung (Section 2 Prescription Act 1832, daneben die Lehre vom lost modern grant).

Solche Rechte binden den Erwerber nach Schedule 3 Paragraph 3 als overriding interest. Der Käufer geht nur frei, wenn er das Recht weder kannte noch bei sorgfältiger Besichtigung erkennen konnte. Zusätzlich darf es im Jahr vor der Veräußerung nicht mehr ausgeübt worden sein.

Ein seit Jahrzehnten benutzter und zuletzt noch genutzter Weg bindet also auch dann, wenn der Registerauszug sauber aussieht.

Welche Lasten es gibt

easements wie das Wegerecht (right of way), dazu Stützungsrechte an Grenzmauern, Wasser- und Leitungsrechte sowie das gesetzliche Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks. Eine Besonderheit: Die easement ist in Zypern selbst immovable property im Sinn des Gesetzes und wird als solche eingetragen.

Ob sie den Käufer binden

Das Gesetz zählt acht Wege auf, auf denen ein Recht über fremdem Grund überhaupt entstehen kann. Die beim District Lands Office eingetragene Gewährung des Eigentümers ist nur der erste (Art. 11 Abs. 1 lit. a Cap. 224). Dasselbe Recht entsteht auch ganz ohne Gewährung. Zweitens durch dreißig Jahre ununterbrochene Ausübung, niemals gegen die Republik (lit. b).

Drittens durch Anerkennung im Urteil eines zuständigen Gerichts (lit. c). Viertens durch Gewährung in einem firman vor dem 4. Juni 1878 (lit. d). Fünftens als Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks nach Art. 11A (lit. e). Sechstens durch Enteignung (lit. f). Siebtens durch schriftlichen Vorbehalt bei der Übertragung (lit. g).

Achtens durch Anordnung des Direktors zur Erschließung eines bei der Realteilung eingeschlossenen Grundstücks nach Art. 29 (lit. h). Wie auch immer erworben, haftet das Recht dem Grundstück an und geht bei jeder Verfügung mit über (Art. 12 Abs. 1). Es erlischt durch schriftliche Aufgabe gegenüber dem Katasteramt oder durch dreißig Jahre Nichtausübung (Art. 12 Abs. 2).

Ein sauberer Auszug des District Lands Office schließt die durch langen Gebrauch erworbene Last damit nicht aus.