Thema
Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten prüfen
Ein Grundstück kann Rechte tragen, die jemand anderem gehören. Sie stehen in einem Register, nicht im Exposé, und sie gehen auf den Käufer über.
Was überhaupt auf einem Grundstück liegen kann
Das Recht eines Nachbarn, über Ihren Grund zu fahren. Das Recht einer Person, bis an ihr Lebensende in einem Teil des Hauses zu wohnen. Das Recht eines Versorgers, eine Leitung zu unterhalten. Jedes davon mindert den Wert, und keines sieht man bei der Besichtigung.
Wo sie stehen und wo nicht
Die meisten stehen im Grundbuch oder im Eigentumsregister des Landes. Manche wirken auch ohne Eintragung, etwa wenn sie über lange Zeit ausgeübt wurden. Genau die sind die gefährlichen, weil ein sauberer Registerauszug sie nicht zeigt.
Eingetragene Lasten
Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.
Nicht eingetragene Nutzungen
Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.
Was ein Wohnrecht auf Lebenszeit wert ist
Es senkt den Wert erheblich, und zwar berechenbar: nach der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person und dem Mietwert des betroffenen Teils. Wer ein Objekt mit Wohnrecht zum vollen Preis kauft, zahlt zweimal.
Ob sie sich löschen lassen
Nur mit Zustimmung des Berechtigten, und die kostet in aller Regel Geld. Rechnen Sie nicht damit, dass sich das nach dem Kauf klären lässt: Die Verhandlungsposition ist danach schlechter als davor.
Die Rechtslage in Deutschland
Welche Lasten es gibt
Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht und Leitungsrecht, dazu Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten.
Ob sie den Käufer binden
Diese Rechte haften am Grundstück, nicht an der Person; ein Verkauf ändert nichts, sie gehen auf den Erwerber über. Der Käufer übernimmt jede eingetragene Last. Umgekehrt gilt: Eine nur vereinbarte, aber nicht eingetragene Dienstbarkeit besteht gegenüber dem Erwerber nicht; die Eintragung ist keine Formalität, sondern die Rechtsquelle selbst, und der gutgläubige Käufer darf sich auf den Inhalt des Grundbuchs verlassen. Eine schmale Ausnahme läuft in die andere Richtung: Das Notwegrecht eines Grundstücks ohne Anschluss an einen öffentlichen Weg entsteht unmittelbar aus dem Gesetz und bindet jeden Nachfolger, obwohl dazu nichts im Grundbuch steht.
Grundlage: Dienstbarkeiten Deutschland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Die Rechtslage in Österreich
Welche Lasten es gibt
Dienstbarkeiten (Servitute) wie Wegerecht und Leitungsrecht, dazu Fruchtgenuss und Wohnungsgebrauchsrecht.
Ob sie den Käufer binden
Eine Dienstbarkeit an einer im Grundbuch verzeichneten Liegenschaft kann nach § 481 Abs. 1 ABGB nur durch die Eintragung in das Grundbuch erworben werden; die Eintragung ist damit keine Formalität, sondern die Rechtsquelle selbst, und eine eingetragene Last bindet jeden späteren Eigentümer, auch ohne dessen Kenntnis. Zwei Ausnahmen bleiben, beide im Registerauszug unsichtbar: Erstens kann ein redlicher Inhaber ein nicht einverleibtes dingliches Recht nach dreißig Jahren ersitzen (§ 1470 ABGB), die frühere Tabularersitzung (§§ 1467, 1469 ABGB) gibt es nicht mehr. Zweitens gilt der Eintragungszwang des § 481 Abs. 1 in Tirol ausdrücklich nicht für Wege- und Wasserleitungsservituten (Art. I RGBl. Nr. 77/1897); ein Wegerecht über ein Tiroler Grundstück kann dort also ganz ohne Grundbucheintrag bestehen.
Grundlage: Dienstbarkeiten Österreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Die Rechtslage in der Schweiz
Welche Lasten es gibt
Dienstbarkeiten wie Wegrecht und Leitungsrecht, dazu Nutzniessung und Wohnrecht sowie Grundlasten.
Ob sie den Käufer binden
Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es nach Art. 731 Abs. 1 ZGB der Eintragung in das Grundbuch; die Eintragung ist damit keine Formalität, sondern die Rechtsquelle selbst, und ein dingliches Recht besteht nach Art. 971 Abs. 1 ZGB überhaupt nur, soweit es aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Eine eingetragene Last bindet jeden späteren Eigentümer, und wer sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlässt, ist nach Art. 973 Abs. 1 ZGB geschützt. Eine nebensächliche Verpflichtung zu eigenen Handlungen bindet den Erwerber sogar nur dann, wenn sie sich aus dem Eintrag selbst ergibt (Art. 730 Abs. 2 ZGB). Drei Ausnahmen bleiben, alle im Auszug unsichtbar oder kaum sichtbar: Erstens bestehen gesetzliche Eigentumsbeschränkungen ohne jeden Eintrag (Art. 680 Abs. 1 ZGB), darunter der Notweg, den die Nachbarn einem Grundstück ohne genügenden Anschluss an eine öffentliche Strasse gegen volle Entschädigung einräumen müssen (Art. 694 ZGB). Zweitens ist eine Ersitzung der Dienstbarkeit nur zu Lasten von Grundstücken möglich, an denen auch das Eigentum ersessen werden kann (Art. 731 Abs. 3 ZGB); das ist nach Art. 662 ZGB nur Land, das gar nicht im Grundbuch aufgenommen ist, auf registriertem Grund gibt es die Ersitzung einer Dienstbarkeit also nicht. Drittens bleiben die kantonal geregelten Wegrechte wie Streckrecht, Tränkweg, Winterweg oder Holzlass (Art. 695 ZGB), deren Bestand sich oft nur an der tatsächlichen Nutzung zeigt.
Grundlage: Dienstbarkeiten Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Die Rechtslage in 30 weiteren Ländern
Zu diesem Thema liegt auch für diese Länder die Rechtsgrundlage vor, jeweils mit Norm und Prüfdatum. Klappen Sie Ihr Land auf.
Belgien
Welche Lasten es gibt
erfdienstbaarheden wie ein Wegerecht, darunter die gesetzliche erfdienstbaarheid van uitweg für das eingeschlossene Grundstück (Art. 3.135 und 3.136 Burgerlijk Wetboek), dazu vruchtgebruik (Nießbrauch), erfpacht (Erbpacht) und opstal (Oberbaurecht).
Ob sie den Käufer binden
Die erfdienstbaarheid haftet als zakelijk recht dem dienenden Grundstück an und geht auf jeden Erwerber über. Gegenüber Dritten wirkt sie aber nur, soweit die Bestellungsurkunde in den Überschreibungsregistern der Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie übergeschrieben ist: Ohne Überschreibung kann sich der Berechtigte gegenüber einem gutgläubigen Dritten mit einem konkurrierenden Recht an dem Grundstück nicht auf die Urkunde berufen, und genau in dieser Lage ist der Käufer des dienenden Grundstücks, der gutgläubige Käufer erwirbt also lastenfrei (Art. 3.30 § 1 Ziff. 1 und § 2 Burgerlijk Wetboek). Auch die Ersitzung ändert daran nichts: Zichtbare erfdienstbaarheden können durch verkrijgende verjaring entstehen, nach zehn Jahren ununterbrochener, öffentlicher, ungestörter und unzweideutiger Ausübung, bei bösem Glauben zu Beginn des Besitzes erst nach dreißig Jahren (Art. 3.118, 3.26 und 3.27 i.V.m. Art. 3.21 Burgerlijk Wetboek), doch muss die Ersitzung durch Urteil, Einigung oder einseitige Erklärung festgestellt und diese Feststellung übergeschrieben werden (Art. 3.26 Abs. 2 i.V.m. Art. 3.30 § 1 Ziff. 3). Solange das nicht geschehen ist, bindet auch jahrzehntelange tatsächliche Ausübung den gutgläubigen Käufer mit sauberem Auszug nicht; wer von der Ausübung wusste, ist dagegen nicht gutgläubig und kann sich auf den sauberen Auszug nicht berufen.
Grundlage: Dienstbarkeiten Belgien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Bulgarien
Welche Lasten es gibt
сервитути (Servitute) wie Wege- und Leitungsrechte, dazu право на ползване (Nutzungsrecht) und право на строеж (Baurecht).
Ob sie den Käufer binden
Jeder Akt, der ein dingliches Recht an einer Immobilie begründet oder überträgt, ist einzutragen. Ein nicht eingetragenes Recht kann gegenüber Dritten, die früher vom selben Eigentümer erworben und eingetragen haben, nicht geltend gemacht werden; die Reihenfolge der Eintragung entscheidet also.
Grundlage: Dienstbarkeiten Bulgarien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Dänemark
Welche Lasten es gibt
servitutter wie das Wegerecht, Leitungsrechte und Bau- oder Nutzungsbeschränkungen (rådighedsindskrænkninger), dazu brugsrettigheder (Nutzungsrechte) und die durch hævd erworbenen Gebrauchsrechte.
Ob sie den Käufer binden
Eine tinglyst (eingetragene) servitut bindet jeden Erwerber, unabhängig von seiner Kenntnis (§ 1 tinglysningsloven). Daneben kennt Dänemark die hævd: Nach Danske Lov 5-5-1 und 5-5-2 erwirbt, wer ein fremdes Grundstück zwanzig Jahre lang ungestört und unbeanstandet gebraucht („Ulast og Ukært til Tinge“), das Gebrauchsrecht kraft langen Gebrauchs, ganz ohne Eintragung und ohne jedes Dokument. Gegen eine solche nicht tinglyste hævd hilft dem Käufer auch guter Glaube nicht von selbst: Er muss sein eigenes tinglystes Recht binnen zwei Jahren nach seiner Eintragung gegenüber der hævd geltend machen, sonst gilt die hævd auch gegen ihn, und mit der gewonnenen hævd fallen alle entgegenstehenden Rechte an der Immobilie dahin (§ 26 tinglysningsloven). Kurzfristige brugsrettigheder gelten ebenfalls ohne Eintragung gegen jeden (§ 3). Ein sauberer Auszug aus der tingbog entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.
Grundlage: Dienstbarkeiten Dänemark. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Estland
Welche Lasten es gibt
reaalservituudid (Grunddienstbarkeiten) nach den §§ 172 bis 185 Asjaõigusseadus, daneben die isiklik kasutusõigus (persönliches Nutzungsrecht) nach den §§ 225 bis 227 einschließlich des Wohnrechts an einem Wohngebäude nach § 227, die kasutusvaldus (Nießbrauch) nach den §§ 201 ff. und die reaalkoormatis (Reallast) nach den §§ 229 bis 240 mit periodischen Leistungen, öffentlich-rechtlich zugunsten des Staates oder einer Kommune oder privatrechtlich zugunsten einer Person oder des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.
Ob sie den Käufer binden
Die reaalservituut berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden und verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks (§ 172 Abs. 1 Asjaõigusseadus): die eingetragene Last wechselt mit dem Eigentum und bindet jeden Erwerber, ohne dass es auf seine Kenntnis ankäme. Estland stellt ganz auf das Register. Die Bestellung braucht einen notariell beurkundeten dinglichen Vertrag (§ 173 Abs. 1), dingliche Rechte am Grundstück werden ins kinnistusraamat eingetragen (§ 62), was dort steht, gilt als richtig (§ 56 Abs. 1), und den Rang erhält das Recht erst mit der Eintragung (§ 59 Abs. 1). Eine nur vertraglich vereinbarte, nie eingetragene Dienstbarkeit besteht gegenüber dem Erwerber deshalb nicht, und eine Ersitzung von Dienstbarkeiten kennt das Gesetz ausdrücklich nicht (§ 173 Abs. 5). Unsichtbar bleiben nur die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen, die ohne Eintragung gelten (§ 141 Abs. 1), etwa die Duldungspflicht für Versorgungsnetze nach § 158 Abs. 1 und das Zugangsrecht des abgetrennten Grundstücksteils nach § 156 Abs. 2; eine durch Vertrag oder Urteil begründete Beschränkung, auch der Notweg nach § 156 Abs. 1, wirkt gegen Dritte dagegen nur mit Eintragung (§ 141 Abs. 3). Steht eine bestehende Last nur wegen eines Registerfehlers nicht im Buch, kann der Berechtigte ihre Berichtigung verlangen, gegen einen gutgläubigen Dritten, der ein eingetragenes dingliches Recht erworben hat, ist dieser Anspruch aber ausgeschlossen (§ 65 Abs. 1 und 3).
Grundlage: Dienstbarkeiten Estland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Finnland
Welche Lasten es gibt
rasitteet (Servitute) nach dem Katalog des 154 § Kiinteistönmuodostamislaki: Wasserentnahme und Wasserleitung, Entwässerung, Abwasser- und Versorgungsleitungen (Telefon, Strom, Gas, Fernwärme), Stellplätze, Bootsliegeplätze, Badestellen, Lagerflächen, Fischereizugänge, die Entnahme von Steinen, Kies, Sand oder Torf sowie das Wegerecht (kulkuyhteys) im Plangebiet, daneben als kirjaus eintragbare vertragliche Nutzungsrechte an fremdem Grund nach dem Maakaari.
Ob sie den Käufer binden
Eine rasite entsteht in Finnland nur im liegenschaftsamtlichen Verfahren, dem kiinteistötoimitus, und wird von Amts wegen ins kiinteistörekisteri eingetragen; das Kiinteistörekisterilaki nennt das Servitut ausdrücklich als Registerinhalt. So eingetragen bindet sie jeden Erwerber, ohne dass es auf seine Kenntnis ankäme. Die praktische Falle liegt eine Stufe darunter: eine nur vertraglich vereinbarte, nie im kiinteistötoimitus bestätigte und nicht eingetragene Last. Für solche Rechte gilt die Doppelveräußerungsregel des Maakaari sinngemäß auch im Verhältnis zwischen Erwerb und Sonderrecht: Wer das Grundstück redlich erwirbt, also die ältere nicht eingetragene Last weder kannte noch kennen musste, und zuerst die lainhuuto (Auflassung) beantragt, verdrängt das ältere Recht. Der redliche Käufer mit eingetragener Auflassung erwirbt lastenfrei, der Bösgläubige nicht.
Grundlage: Dienstbarkeiten Finnland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Frankreich
Welche Lasten es gibt
Servituten wie das droit de passage (Wegerecht), dazu usufruit (Nießbrauch, Art. 578 Code civil) und droit d'usage et d'habitation (Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Art. 625 Code civil); gesetzliche Servituten wie die Grenzabstände für Pflanzungen (Art. 671 Code civil) und der Dachabfluss auf das eigene Grundstück (égout des toits, Art. 681 Code civil) bestehen kraft Gesetzes.
Ob sie den Käufer binden
Eine durch einen Akt begründete Servitude muss beim service de la publicité foncière veröffentlicht werden (Art. 28 Ziff. 1 Buchst. a des Dekrets Nr. 55-22 vom 4. Januar 1955); ist sie veröffentlicht, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Blieb die Veröffentlichung aus, kann der Erwerber die Last abwehren, sobald er sein eigenes Recht veröffentlicht hat: nicht veröffentlichte Rechte sind Dritten, die konkurrierende Rechte von demselben Veräußerer erworben und veröffentlicht haben, nicht entgegenzuhalten (Art. 30 des Dekrets). Drei Wege führen an diesem Schutz vorbei, und alle drei bleiben im Auszug unsichtbar. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz erworben werden (Art. 690 Code civil), etwa ein Kanal, eine Drainage oder ein Fenster mit Aussicht; nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht können dagegen auch durch unvordenklichen Besitz nicht entstehen, sie brauchen immer einen Titel (Art. 691 Code civil). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 Code civil): Hat ein Eigentümer zwei Grundstücke erkennbar so angelegt, als bestünde eine Last zwischen ihnen, etwa mit einem befestigten Weg oder einer verlegten Leitung, und verkauft er später eines der beiden, bleibt die so sichtbar gewordene Last ohne jeden schriftlichen Titel bestehen. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne jeden Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks, das der Eigentümer ohne ausreichende Anbindung an einen öffentlichen Weg gegen eine dem verursachten Schaden entsprechende Entschädigung von den Nachbarn verlangen kann (Art. 682 Code civil).
Grundlage: Dienstbarkeiten Frankreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Griechenland
Welche Lasten es gibt
pragmatikes douleies (Grunddienstbarkeiten) wie die douleia odou (Wegerecht), dazu Rechte auf Entwässerung und Wasserentnahme, auf Weide und Holzschlag, auf Dachüberstand und Vorbau, auf die Stützung des Bauwerks am Nachbargebäude, auf die Ableitung über Kanäle sowie das Verbot des Bauens und der Beeinträchtigung von Licht oder Aussicht (Art. 1120 Astikos Kodikas). Daneben kennt das Gesetz persönliche Dienstbarkeiten: die epikarpia, den Nießbrauch an einer fremden Sache (Art. 1142), die oikisi, das ausschließliche Wohnrecht an einem fremden Gebäude samt Familie (Art. 1183 und 1184), und sonstige beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zugunsten einer bestimmten Person (Art. 1188).
Ob sie den Käufer binden
Die pragmatiki douleia ist ein dingliches Recht an einem Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (Art. 1118 Astikos Kodikas) und haftet deshalb am Grundstück, nicht an der Person des Verkäufers. Rechtsgeschäftlich bestellt entsteht sie erst mit der μεταγραφή, der Umschreibung beim Hypothekenamt des Bezirks: für die Übertragung dinglicher Rechte an Immobilien verlangt das Gesetz Einigung, notarielle Urkunde und Umschreibung, und diese Regeln gelten für die Bestellung der Dienstbarkeit mit (Art. 1033 in Verbindung mit Art. 1121 Satz 2). Daneben kann dieselbe Last aber ganz ohne Eintragung entstehen: Das griechische Recht lässt die Ersitzung von Dienstbarkeiten ausdrücklich zu, wer das Recht zehn Jahre in gutem Glauben und mit Titel oder zwanzig Jahre ohne diese Voraussetzungen ausübt, erwirbt es kraft Gesetzes (Art. 1121 Satz 1 mit Art. 1041 und 1045). Umgeschrieben wird das ersessene Recht erst nachträglich aufgrund eines rechtskräftigen Urteils, das es anerkennt (Art. 1192 Nr. 5); bis dahin steht es in keinem Auszug und bindet den Käufer trotzdem, weil es am Grundstück haftet.
Grundlage: Dienstbarkeiten Griechenland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Irland
Welche Lasten es gibt
Rights of way als Geh- und Fahrtrechte, wayleaves für Leitungen von Versorgern, Rechte auf Licht und Wasser, sowie profits a prendre wie Weide-, Torf- oder Fischereirechte, die in ländlichen Lagen bis heute vorkommen. Dazu Bindungen aus dem Vertrag, die freehold covenants, und bei Wohnungen die Rechte und Pflichten aus dem lease gegenüber der owners management company.
Ob sie den Käufer binden
Eine wirksam begründete und eingetragene Dienstbarkeit bindet jeden späteren Eigentümer, ohne dass er zustimmen müsste. Bei registriertem Titel im Land Registry steht sie als burden in Part 3 des Folios, und genau dieser Teil des Folios ist die entscheidende Stelle. Der grosse Fallstrick ist das Recht, das dort nie auftaucht: easements und profits a prendre binden registriertes Grund auch OHNE Eintragung, solange sie nicht durch ausdrückliche Einräumung oder Vorbehalt nach der Erstregistrierung geschaffen wurden (Section 72 Abs. 1 Buchst. h Registration of Title Act 1964). Ein seit Jahrzehnten offen benutzter Weg kann den Käufer also binden, während das Folio dazu schweigt. Die Ersitzung solcher Rechte läuft seit dem 30.11.2021 wieder nach der common-law-Lehre vom lost modern grant; die Sections 33 bis 39 des Land and Conveyancing Law Reform Act 2009, die zwischen 2009 und 2021 eine gerichtliche Feststellung verlangt hatten, sind durch den Land and Conveyancing Law Reform Act 2021 aufgehoben. Wer ein ersessenes Recht im Register festhalten will, kann es auf Antrag ohne Gerichtsverfahren eintragen lassen (Section 49A Registration of Title Act 1964).
Grundlage: Dienstbarkeiten Irland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Island
Welche Lasten es gibt
Kein eigenständiges Servitutsgesetz: Weder Lög um eignarrétt og afnotarétt fasteigna nr. 19/1966 (das ausschliesslich den Grundstückserwerb durch Ausländer regelt) noch das Þinglýsingalög nr. 39/1978 (das Eintragungsverfahren) beschreiben die Dienstbarkeit als eigenen Rechtstypus. Das Eintragungsgesetz setzt erschlichene Rechte aber ausdrücklich voraus: Es spricht von hefðuð réttindi, durch lange tatsächliche Ausübung erworbenen Rechten an der fasteign (16. und 32. gr.), die im Grundbuch als kvöð (Auflage) oder ítak (Nutzungsrecht an fremdem Grund) erscheinen können. Eine eigene, geprüfte gesetzliche Grundlage besteht dagegen für das Leitungsrecht der Energieversorger (Raforkulög nr. 65/2003).
Ob sie den Käufer binden
Eine eingetragene Last, ob kvöð oder ítak, bindet jeden Erwerber. Das Grundmuster folgt dem nordischen Eintragungsrecht: Rechte an einer fasteign müssen þinglýst sein, um gegenüber dem zu gelten, der sein Recht auf einen Vertrag über die Immobilie stützt, und gegenüber Gläubigern (29. gr. Þinglýsingalög); ein nur vertraglich begründetes, nicht eingetragenes Recht kann der Erwerber verdrängen, wenn seine eigenen Urkunden eingetragen sind und er grandlaus ist, den älteren Rechtszustand also weder kannte noch kennen musste (29. gr. zweiter Absatz), und gegen Einwendungen aus einem fehlerhaften Titel des Vorgängers schützt 33. gr. Derselbe Gesetzestext nimmt aber die erschlichenen Rechte ausdrücklich heraus: Eine durch hefð, lange tatsächliche Ausübung, entstandene Last bleibt nach 16. gr. ungeschmälert (standa óhögguð), obwohl 15., 29. und 32. gr. zum Gegenteil führen würden, wenn der neue Rechtsinhaber seinen Anspruch nicht binnen zwei Jahren ab seinem Erwerb gerichtlich verfolgt. War die Hefð-Frist beim Erwerb noch nicht abgelaufen, muss er vor Ablauf der Zweijahresfrist klagen, wenn die Ersitzung darin vollendet wird (16. gr. zweiter Absatz); mit vollendeter hefð fallen die widerstreitenden Rechte an der Immobilie weg (16. gr. dritter Absatz). Wer nicht klagt, bleibt an eine erschlichene Dienstbarkeit gebunden, die in keinem Register steht, und der Auszug sieht dabei sauber aus. Für Energie-Leitungen gilt unverändert ein eigenes, klar geregeltes Modell statt einer klassischen privatrechtlichen Dienstbarkeit: Grundeigentümer müssen Versorgern Zugang gewähren, Bauarbeiten dürfen erst nach Entschädigungsvereinbarung oder Enteignung beginnen (21. gr. Raforkulög), die Entschädigung wird notfalls im Enteignungsverfahren festgesetzt (22./23. gr.).
Grundlage: Dienstbarkeiten Island. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Italien
Welche Lasten es gibt
Servitù prediali wie das Wegerecht (servitù di passaggio), dazu usufrutto (Nießbrauch, Art. 978 Codice Civile) und uso e abitazione (Gebrauchs- und Wohnrecht, Art. 1021 und 1022 Codice Civile); gesetzliche Servituten wie das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (passaggio coattivo, Art. 1051 Codice Civile) und die Duldung der Wasserentnahme für ein Gebäude (somministrazione di acqua, Art. 1049 Codice Civile) bestehen kraft Gesetzes.
Ob sie den Käufer binden
Ein Vertrag, der eine servitù prediale begründet oder ändert, muss in den registri immobiliari transkribiert werden (Art. 2643 Nr. 4 Codice Civile); eine transkribierte Servitude bindet jeden späteren Eigentümer des dienenden Grundstücks. Blieb die Transkription aus, kann ein Erwerber die Last abwehren, sofern er seinen eigenen Erwerb zuerst transkribiert hat: nicht transkribierte Titel wirken nicht gegenüber Dritten, die Rechte an dem Grundstück aus einem früher transkribierten Titel erworben haben (Art. 2644 Codice Civile). Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können offenkundige Servituten durch zwanzigjährigen fortgesetzten Besitz erworben werden (Art. 1031 und Art. 1158 Codice Civile); offenkundig heißt dabei, dass sichtbare und dauerhafte Anlagen für ihre Ausübung bestehen, etwa ein befestigter Weg oder eine offen verlegte Leitung, und nicht offenkundige Servituten können weder ersessen werden noch durch die Zweckbestimmung eines früheren Gesamteigentümers entstehen, sie brauchen immer einen Titel (Art. 1061 Codice Civile). Zweitens entsteht eine Servitude durch die destinazione del padre di famiglia (Art. 1031 und Art. 1062 Codice Civile): Hatte derselbe Eigentümer zwei Grundstücke besessen und sie erkennbar in dem Zustand hinterlassen, aus dem die Last folgt, und werden die Grundstücke getrennt, ohne dass etwas geregelt wird, gilt die Servitude als zugunsten und zulasten der beiden Grundstücke begründet, mit jedem Beweismittel nachweisbar und ohne jeden schriftlichen Titel. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne Titel, darunter der passaggio coattivo: Wer keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat oder ihn nur mit unverhältnismäßigem Aufwand oder Nachteil herstellen kann, kann vom Nachbarn die Begründung eines Wegerechts verlangen, das mangels Vertrag durch Urteil begründet wird und eine Entschädigung vorsieht (Art. 1051 und Art. 1032 Codice Civile); Häuser, Höfe, Gärten und deren Einfahrten sind von dieser Last ausgenommen.
Grundlage: Dienstbarkeiten Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Kroatien
Welche Lasten es gibt
stvarne služnosti (Grunddienstbarkeiten) wie das pravo prolaza (Wegerecht) und Leitungsrechte, dazu die osobne služnosti: pravo plodouživanja (Nießbrauch), pravo uporabe (Nutzungsrecht) und pravo stanovanja (Wohnrecht), sowie die stvarni tereti (Reallasten, wiederkehrende Leistungen aus dem Wert der belasteten Immobilie) und das pravo građenja (Baurecht) als eigenes dingliches Recht.
Ob sie den Käufer binden
Eine in die zemljišna knjiga eingetragene služnost bindet jeden Erwerber. Kroatien kennt daneben die Entstehung ganz ohne Eintragung: Nach čl. 229 des Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima erwirbt, wer den Inhalt einer stvarna služnost zwanzig Jahre lang redlich besitzt und ausübt, ohne dass der Eigentümer der poslužna nekretnina widerspricht, die služnost kraft Gesetzes (dosjelost). Ausgeschlossen ist das bei heimlicher, erzwungener, vertrauensmissbrauchender oder nur widerruflich geduldeter Ausübung, und selten ausübbare služnosti brauchen drei Fälle in zwanzig Jahren. Den Käufer schützt čl. 230: Eine nicht eingetragene, kraft Gesetzes entstandene služnost kann dem nicht entgegengesetzt werden, der gutgläubig sein eigenes Recht eingetragen hat, solange die služnost noch nicht eingetragen war, nicht einmal nach gerichtlicher Feststellung. Čl. 9 Abs. 4 des Zakon o zemljišnim knjigama bestätigt: Der gutgläubig Eingetragene erwirbt lastenfrei, was weder eingetragen noch erkennbar beantragt war. Anders als in Dänemark muss der Käufer dafür nichts aktiv tun. Gutgläubig ist aber nur, wer nichts wusste und keinen ausreichenden Verdachtsgrund hatte (čl. 9 Abs. 3): Ein sichtbar seit Jahrzehnten genutzter Weg über das Grundstück ist genau so ein Grund, und dann bindet die erschlichene služnost auch den Käufer.
Grundlage: Dienstbarkeiten Kroatien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Lettland
Welche Lasten es gibt
reālservitūti (Grunddienstbarkeiten) nach den §§ 1141 ff. Civillikums, darunter der ceļa servitūts (Wegerecht) und die Wasserservituten mit Sonderregeln in den §§ 1155 ff. sowie die ēku servitūti (Gebäudeservituten) nach den §§ 1172 ff., daneben die personālservitūti: die lietojuma tiesība (Nießbrauch) nach den §§ 1190 ff. und die dzīvokļa tiesība (Wohnrecht).
Ob sie den Käufer binden
Der reālservitūts ist untrennbar mit dem herrschenden Grundstück verbunden und geht mit ihm über, er kann von ihm weder abgetrennt veräußert noch einem Dritten zur Nutzung überlassen werden (§ 1145 Civillikums). Für die Bindung des Erwerbers stellt Lettland aber ganz auf das Register: Die aus einer Dienstbarkeit entspringende dingliche Rechtslage ist für die Eigentümer des herrschenden und des dienenden Grundstücks erst mit der Eintragung in die zemesgrāmata begründet und wirksam, bis dahin besteht zwischen ihnen nur eine persönliche Verbindlichkeit, deren Eintragung jede Seite verlangen kann (§ 1235). Dasselbe gilt systemweit: Die Übereignung eines Grundstücks begründet das Eigentum erst mit der Eintragung (§ 993), als Eigentümer gilt nur, wer eingetragen ist, und bis zur Eintragung hat der Erwerber gegen Dritte keine Rechte (§ 994). Eine nur vereinbarte, nie eingetragene Dienstbarkeit bindet den Käufer deshalb nicht, sie bleibt ein persönlicher Anspruch gegen den Veräußerer (§ 1478). Entstehen kann ein servitūts nur durch Gesetz, Gerichtsurteil, Vertrag oder Testament (§ 1231); eine Ersitzung von Dienstbarkeiten kennt diese abschließende Aufzählung nicht, umgekehrt erlischt eine Dienstbarkeit durch Nichtgebrauch (noilgums, § 1237 Nr. 6). Unsichtbar bleiben nur die unmittelbar auf Gesetz beruhenden dinglichen Rechte, sie gelten auch ohne Eintragung (§ 1477 Abs. 2), etwa die Pflicht neuer Ufereigentümer, den bisherigen den nötigen Zugang zum Wasser zu gewähren (§ 1107).
Grundlage: Dienstbarkeiten Lettland. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Liechtenstein
Welche Lasten es gibt
Grunddienstbarkeiten wie Wegrecht (Art. 198 f. SR), dazu Nutzniessung (Art. 216 ff.), Wohnrecht (Art. 248 ff.), Baurecht als Dienstbarkeit (Art. 251) und Quellenrecht (Art. 252) sowie Grundlasten. Das Leitungsrecht steht NICHT im Dienstbarkeiten-Abschnitt, sondern als eigenes Durchleitungsrecht im Nachbarrecht (Art. 95 SR), siehe die eigene Ausnahme unten. Daneben bestehen GESETZLICHE Wegrechte, unabhängig von einer vertraglichen Dienstbarkeit: der Notweg (Art. 102), das Streckrecht für Äcker (Art. 103), das Riesen von Holz (Art. 105) und der übliche Winterweg (Art. 107), deren genauer Umfang sich nach der Ortsübung richtet (Art. 108).
Ob sie den Käufer binden
Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit durch Rechtsgeschäft braucht es die Eintragung in das Grundbuch (Art. 199 Abs. 1 SR); ist sie eingetragen, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Drei Ausnahmen bestehen, alle eng gefasst: Erstens bestehen Wegrechte, die das Gesetz selbst unmittelbar begründet (Notweg, Streckrecht und Ähnliches) sowie übliche Winterwege bereits ohne Eintragung zu Recht; sie werden nur nachrichtlich angemerkt, wenn sie von bleibendem Bestand sind (Art. 109). Zweitens ist eine Ersitzung der Dienstbarkeit möglich, aber nur zu Lasten von Grundstücken, an denen auch das Eigentum selbst ersessen werden kann (Art. 199 Abs. 3). Wie eng das ist, zeigt erst der Blick auf die Eigentumsersitzung: Sie greift nach Art. 43 nur bei einem Grundstück, das gar nicht ins Grundbuch aufgenommen ist, oder bei einem, dessen Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, tot oder für verschollen erklärt ist, und die Eintragung braucht dann einen Landgerichtsbeschluss nach vorheriger amtlicher Auskündigung. An einem gewöhnlichen Kaufobjekt mit Hauptbuchblatt und lebendem Eigentümer kann eine Dienstbarkeit also nicht ersessen werden. Drittens, und das ist die Ausnahme, die einen Käufer am ehesten trifft: Das Durchleitungsrecht für Leitungen (Art. 95 SR) kann einem gutgläubigen Erwerber AUCH OHNE Eintragung entgegengehalten werden (Art. 95 Abs. 3 SR) – ausgerechnet bei Leitungen, die auf dem Grundstück sichtbar oder erkennbar sind, schützt das Grundbuch den Käufer also nicht vollständig.
Grundlage: Dienstbarkeiten Liechtenstein. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-21.
Litauen
Welche Lasten es gibt
servitutai wie das Wegerecht, dazu uzufruktas (Nießbrauch) und Leitungsrechte. Der Kodex benennt einzelne Typen ausdrücklich, etwa das Wegerecht zum Viehtrieb (Art. 4.120) und die Gebäudeservitut (Art. 4.122). Ein servitutas ist immer ein Recht an einer fremden unbeweglichen Sache oder eine Beschränkung ihres Eigentümers, damit die begünstigte Sache ordnungsgemäß genutzt werden kann (Art. 4.111 Abs. 1).
Ob sie den Käufer binden
Wechselt der Eigentümer des dienenden oder des herrschenden Grundstücks, bleibt ein bestellter servitutas bestehen. Für den Käufer entscheidend ist aber, wie eine Last überhaupt entstehen kann, und hier ist der Kodex abschließend: Nach Art. 4.124 Abs. 1 wird ein servitutas durch Gesetz, durch Rechtsgeschäft, durch Gerichtsurteil und in gesetzlich bestimmten Fällen durch Verwaltungsakt begründet. Die Ersitzung ist kein Entstehungsgrund, weder hier noch an anderer Stelle des Kodex; eine jahrelang geduldete Nutzung wird in Litauen also nie von selbst zum dinglichen Recht. Dazu kommt die Registerregel des Art. 4.124 Abs. 2: Rechte und Pflichten aus einem servitutas werden gegenüber Dritten erst mit seiner Registrierung wirksam. Die einzige Ausnahme ist die unmittelbar durch Gesetz begründete Servitut, deren Voraussetzungen im Gesetz selbst stehen. Auch der gerichtliche Weg ist eng: Ein Gericht begründet einen servitutas nur, wenn die Eigentümer sich nicht einigen und die Sache ohne ihn nicht mit vernünftigem Aufwand bestimmungsgemäß genutzt werden könnte (Art. 4.126 Abs. 1). Ein sauberer Registerauszug schützt den Käufer damit weiter als in den meisten Nachbarländern.
Grundlage: Dienstbarkeiten Litauen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-21.
Luxemburg
Welche Lasten es gibt
Servitudes wie das droit de passage (das gesetzliche Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks, Art. 682 bis 685 Code civil), dazu usufruit (Nießbrauch, Art. 578 ff. Code civil) und droit d'usage et d'habitation (Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Art. 625 ff. Code civil).
Ob sie den Käufer binden
Eine durch einen Akt begründete oder übertragene Servitude muss beim Bureau de la conservation des hypothèques der Lage des Grundstücks transkribiert werden (Art. 1 der Loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers); bis zur Transkription kann das Recht Dritten, die vom selben Veräußerer Rechte an dem Grundstück erworben haben und die Gesetze befolgt haben, nicht entgegengehalten werden (Art. 11). Diese Sanktion trifft wörtlich nur die Rechte, die aus den in Art. 1 genannten Akten und gerichtlichen Entscheidungen herrühren, und drei Entstehungswege bleiben außen vor. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz entstehen (Art. 690 Code civil): fortwährend sind die, deren Gebrauch ohne ein aktuelles Tun des Menschen bestehen kann, etwa Wasserleitungen, Abwasserkanäle und Aussichten (Art. 688), offenkundig die, die sich durch äußere Anlagen wie ein Tor, ein Fenster oder ein Aquädukt ankündigen (Art. 689). Nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht brauchen dagegen immer einen Titel, auch unvordenklicher Besitz genügt nicht (Art. 691). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 bis 694): Hat ein Eigentümer zwei Grundstücke erkennbar so angelegt, dass eine Last zwischen ihnen besteht, und veräußert er eines ohne jede Regelung, besteht die sichtbar gewordene Last fort. Drittens kann der Eigentümer eines eingeschlossenen Grundstücks ohne Ausgang zur öffentlichen Straße von den Nachbarn einen Durchgang gegen eine dem Schaden entsprechende Entschädigung verlangen (Art. 682), und der Durchgang besteht fort, auch wenn die Entschädigungsklage verjährt ist (Art. 685). Keiner dieser drei Wege entsteht durch einen Akt oder eine Entscheidung im Sinn des Transkriptionsgesetzes: Es gibt dazu nichts zu transkribieren und nichts, was den gutgläubigen Käufer schützte; anders als das neue belgische Boek 3 (Art. 3.30) verlangt das luxemburgische Recht für die ersessene Last keine transkribierte Feststellung.
Grundlage: Dienstbarkeiten Luxemburg. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Malta
Welche Lasten es gibt
prädial easements wie das Wegerecht, dazu Licht- und Aussichtsrechte sowie Leitungs- und Wasserrechte; daneben der Nießbrauch (usufruct) und die persönlichen Rechte des Gebrauchs und der Wohnung (use and habitation).
Ob sie den Käufer binden
Die easement ist zugunsten eines GRUNDSTUECKS bestellt und nicht zugunsten einer Person: das belastete heisst servient tenement, das begünstigte dominant tenement. Wer sie unter Lebenden bestellt, braucht zwei Hürden, damit sie den Käufer bindet: ohne öffentliche Urkunde ist der Titel nichtig, und die Urkunde muss im Public Registry eingetragen sein (Art. 458 Civil Code). Das ist aber nur einer von drei Wegen. Eine kontinuierliche und sichtbare easement entsteht auch durch dreißigjährige tatsächliche Ausübung ganz ohne Urkunde, und der Inhaber braucht keinen Titel vorzulegen und kann nicht mit bösem Glauben abgewehrt werden (Art. 462); das Wegerecht eines Grundstücks ohne anderen Zugang zur öffentlichen Straße ist sogar als diskontinuierliche easement ersitzbar (Art. 469 Abs. 2). Ist das Grundstück im Land Registry registriert, binden easements und Ersitzungsrechte es überdies als overriding interests, ohne dass sie im Register stehen (Art. 43 Abs. 1 lit. a und c Cap. 296). Ein sauberer Registerauszug schließt die Last damit nicht aus.
Grundlage: Dienstbarkeiten Malta. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Niederlande
Welche Lasten es gibt
erfdienstbaarheden wie das recht van overpad (Wegerecht), dazu vruchtgebruik (Nießbrauch, entsteht ebenfalls durch Bestellung oder Ersitzung, Art. 3:202 BW) und recht van gebruik en bewoning (Gebrauchs- und Wohnrecht); in der Bestellungsurkunde kann dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine wiederkehrende Geldrente (retributie) auferlegt werden (Art. 5:70 Abs. 2 BW), und die Last kann auch die Pflicht umfassen, die zur Ausübung nötigen Gebäude, Werke oder Bepflanzungen anzubringen oder zu unterhalten (Art. 5:71 BW).
Ob sie den Käufer binden
Die Bestellung einer erfdienstbaarheid verlangt eine zwischen den Eigentümern beider Grundstücke aufgenommene notariële akte und deren Eintragung in die openbare registers des Kadasters (Art. 3:89 Abs. 1, über Art. 3:98 sinngemäß auch für die Bestellung beschränkter dinglicher Rechte, BW); die eingetragene Last folgt dem Grundstück. Der Erwerber, der seine Erwerbsurkunde eintragen lässt, muss sich ein eintragungsfähiges, aber in diesem Zeitpunkt noch nicht eingetragenes Faktum nicht entgegenhalten lassen, es sei denn, er kannte es (Art. 3:24 Abs. 1 BW). Von diesem Schutz ausdrücklich ausgenommen ist jedoch die Ersitzung (Art. 3:24 Abs. 2 Buchst. e BW), und erfdienstbaarheden können durch Bestellung und durch Ersitzung entstehen (Art. 5:72 BW): Der gutgläubige Besitzer erwirbt durch zehn Jahre ununterbrochenen Besitz (Art. 3:99 Abs. 1 BW), und auch der nicht Gutgläubige erwirbt, sobald die Klage des Berechtigten auf Beendigung des Besitzes verjährt ist (Art. 3:105 Abs. 1 BW), was nach der allgemeinen Frist von zwanzig Jahren eintritt (Art. 3:306 BW). Den guten Glauben verliert, wer die Umstände kannte oder unter den gegebenen Umständen kennen musste (Art. 3:11 BW). Dazu haften Erwerber und Rechtsvorgänger gesamtschuldnerisch für die Geldschulden aus der Dienstbarkeit, die in den vorangegangenen zwei Jahren fällig geworden sind, etwa eine ausstehende retributie (Art. 5:77 Abs. 2 BW).
Grundlage: Dienstbarkeiten Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Norwegen
Welche Lasten es gibt
servitutter wie Wegerecht und Leitungsrecht, dazu Nutzungsrechte und negative Servitute, die eine bestimmte Nutzung verbieten.
Ob sie den Käufer binden
Entscheidend ist die Eintragung. Ein NICHT eingetragenes Recht kann ein gutgläubiger Käufer verdrängen, sobald er sein eigenes Recht einträgt; die eingetragene Servitut bleibt dagegen bestehen und bindet ihn. Wer sich auf das Grundbuch verlässt, ist geschützt, wer eine eingetragene Last übersieht, nicht.
Grundlage: Dienstbarkeiten Norwegen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Polen
Welche Lasten es gibt
służebności gruntowe wie das Wegerecht (przechód, przejazd), darunter die droga konieczna, der Notweg, den der Eigentümer eines Grundstücks ohne Zugang zur öffentlichen Straße gegen Entschädigung verlangen kann (Art. 145 Kodeks cywilny), dazu die służebności osobiste wie das Wohnrecht (służebność mieszkania), użytkowanie (Nießbrauch) und dożywocie (Leibgeding).
Ob sie den Käufer binden
Die służebność gruntowa ist ein beschränktes dingliches Recht: sie haftet am Grundstück und bindet jeden Erwerber, ein Verkauf löscht sie nicht. Grundsätzlich entscheidet das Grundbuch zugunsten des gutgläubigen Käufers (rękojmia wiary publicznej, Art. 5 ustawa o księgach wieczystych i hipotece): wer gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer kauft, darf sich auf den Buchinhalt verlassen. Vier im Gesetz genannte Ausnahmen treffen auch den Gutgläubigen (Art. 7): gesetzlich bestehende Lasten, das dożywocie, behördlich begründete służebności sowie die droga konieczna und die Grenzüberbau-służebność binden unabhängig von jeder Eintragung. Und eine służebność gruntowa kann ganz ohne Eintragung durch zasiedzenie entstehen, wenn sie in der Nutzung eines dauerhaften und sichtbaren Geräts besteht (Art. 292 Kodeks cywilny): zehn Jahre bei gutem und zwanzig Jahre bei bösem Glauben, entsprechend den Fristen des Art. 172. Ein sauberer Buchauszug entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.
Grundlage: Dienstbarkeiten Polen. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Portugal
Welche Lasten es gibt
servidões prediais wie das Wegerecht, darunter die gesetzliche Wegeservitut zugunsten eines eingeschlossenen Grundstücks (prédio encravado) gegen Entschädigung (Art. 1550, 1554 Código Civil), dazu usufruto (Nießbrauch) und uso e habitação.
Ob sie den Käufer binden
Die servidão predial ist ein direito real: sie folgt dem Grundstück und bindet jeden Erwerber. Vertraglich begründete servidões sind ins registo predial einzutragen und wirken gegen Dritte grundsätzlich erst ab der Eintragung (Art. 5 n.º 1 Código do Registo Predial). Zwei im Gesetz ausdrücklich geregelte Ausnahmen treffen den Käufer auch ohne Eintragung: das ersessene Recht und jede APPARENTE servidão, also eine Last, die sich durch sichtbare dauerhafte Zeichen offenbart (Art. 5 n.º 2 Buchst. a und b Código do Registo Predial). Und nur apparente servidões können überhaupt durch usucapião entstehen (Art. 1548 Código Civil, nicht apparente sind nach Art. 1293 Buchst. a ausgeschlossen): fünfzehn Jahre bei gutem und zwanzig Jahre bei bösem Glauben, wenn weder Titel noch Besitz eingetragen sind (Art. 1296 Código Civil). Ein sauberer Registerauszug entlastet den Käufer hier also nicht.
Grundlage: Dienstbarkeiten Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Rumänien
Welche Lasten es gibt
servituți wie das Wegerecht (servitutea de trecere), dazu uzufruct (Nießbrauch), uz und abitație (Wohnrecht). Die servitute belastet immer ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks mit anderem Eigentümer, sie hängt am Grundstück und nicht an einer Person.
Ob sie den Käufer binden
Rumänien schließt die im Register unsichtbare Dienstbarkeit auf einem eigenen Weg aus, und dieser Weg ist ungewöhnlich klar. Die Ersitzung einer servitute ist zwar möglich, aber nur in einer Form: Art. 763 Codul civil lässt ausschließlich positive Servituten und ausschließlich die uzucapiune tabulară zu, die Tabularersitzung. Die setzt nach Art. 931 gerade voraus, dass jemand bereits im Grundbuch eingetragen ist, wenn auch ohne rechtmäßigen Grund, und fünf Jahre lang gutgläubig besitzt. Eine Dienstbarkeit, die nur durch jahrelange Nutzung und ohne jeden Registereintrag entsteht, kennt das rumänische Recht deshalb nicht. Dazu passt die zweite Norm: Art. 887 zählt abschließend auf, welche dinglichen Rechte ohne Eintragung entstehen, nämlich aus Erbschaft, natürlicher Anwachsung, Zwangsversteigerung, Enteignung für öffentliche Zwecke und in ausdrücklich geregelten Sonderfällen; die Ersitzung einer Servitut steht nicht darunter. Die Grundregel des Art. 885, wonach dingliche Rechte an eingetragenen Liegenschaften sowohl zwischen den Parteien als auch gegenüber Dritten nur durch die Eintragung in die cartea funciară erworben werden, steht unter dem Vorbehalt entgegenstehender Bestimmungen. Für den Käufer bedeutet das im Ergebnis: Was nicht im Auszug steht, kann ihn bei den Dienstbarkeiten auch nicht treffen.
Grundlage: Dienstbarkeiten Rumänien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-21.
Schweden
Welche Lasten es gibt
servitut wie das Wegerecht, dazu nyttjanderätt (zeitlich begrenztes Nutzungsrecht).
Ob sie den Käufer binden
Ein eingetragenes servitut bindet den neuen Eigentümer auch ohne Vorbehalt. Ein NICHT eingetragenes servitut fällt beim Verkauf grundsätzlich weg, es sei denn, der Verkäufer hat es im Kaufvertrag ausdrücklich vorbehalten oder der Käufer wusste vor dem Eigentumsübergang davon; nur wenn beides fehlt, erlischt es tatsächlich.
Grundlage: Dienstbarkeiten Schweden. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-18.
Serbien
Welche Lasten es gibt
stvarne službenosti (Grunddienstbarkeiten) wie das Wegerecht, dazu plodouživanje (Nießbrauch) als persönliche Dienstbarkeit.
Ob sie den Käufer binden
Die stvarna službenost besteht für die Bedürfnisse des herrschenden GRUNDSTUECKS, nicht für eine Person; sie haftet damit an der Sache und geht mit ihr über. Sie kann auch durch zwanzigjährige Ausübung ohne Widerspruch des belasteten Eigentümers entstehen, was ein Auszug allein nicht immer zeigt.
Grundlage: Dienstbarkeiten Serbien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Slowakei
Welche Lasten es gibt
vecné bremená (Servitute) wie das Wegerecht, dazu Leitungsrechte und das gerichtlich bestellbare Zugangsrecht für ein Bauwerk, dem der Zugang nicht anders gesichert werden kann (§ 151o ods. 3 Občiansky zákonník). Das Recht aus der Last hängt entweder am Eigentum an einem Grundstück oder an einer bestimmten Person (§ 151n ods. 1); wer aus der Last eine fremde Sache nutzt, trägt die Erhaltungskosten anteilig mit (§ 151n ods. 3), und eine nur persönliche Last endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten (§ 151p ods. 4).
Ob sie den Käufer binden
Die mit dem Eigentum verbundene Last geht mit dem Eigentum auf den Erwerber über, die nur einer Person zustehende nicht (§ 151n ods. 1 und 2 Občiansky zákonník). Vertraglich bestellt entsteht die Last erst mit dem vklad, der Eintragung in den kataster nehnuteľností: Rechte an Immobilien aus Vertrag entstehen, ändern sich und erlöschen erst mit dem vklad (§ 28 ods. 2 katastrálny zákon), systemweit wie das Eigentum selbst (§ 133 ods. 2 Občiansky zákonník). Daneben kann dasselbe Recht aber ganz ohne Eintragung entstehen: Die Slowakei kennt die Ersitzung von Dienstbarkeiten ausdrücklich, wer das Recht zehn Jahre lang als berechtigter Inhaber ausübt, erwirbt es durch vydržanie (§ 151o ods. 1 in Verbindung mit § 134 Občiansky zákonník, die Zeit des Rechtsvorgängers zählt mit). Das Katastralgesetz vermerkt ersessene, gesetzliche und behördlich begründete Rechte nur durch den záznam, einen Vermerk ohne jede Wirkung auf die Entstehung (§§ 5 ods. 2 und 34 ods. 1 katastrálny zákon). Eine ersessene Last steht deshalb in keinem Auszug, solange niemand den Vermerk beantragt hat, und bindet den Käufer trotzdem, weil sie am Grundstück hängt (§ 151n ods. 2 Občiansky zákonník).
Grundlage: Dienstbarkeiten Slowakei. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Slowenien
Welche Lasten es gibt
stvarne služnosti (Grunddienstbarkeiten) wie das Wegerecht und Leitungsrechte, als pozitivna oder negativna služnost, dazu die osebne služnosti: užitek (Nießbrauch), raba (Nutzungsrecht) und služnost stanovanja (Wohnrecht), sowie die stvarna bremena (Reallasten, wiederkehrende Leistungen aus der belasteten Immobilie) und die stavbna pravica (Baurecht) als eigenes dingliches Recht.
Ob sie den Käufer binden
Eine in die zemljiška knjiga eingetragene služnost bindet jeden Erwerber; wer eine služnost vertraglich bestellt, braucht dafür das zemljiškoknjižno dovolilo und den vpis, die Eintragung ist hier konstitutiv (čl. 215 SPZ). Slowenien kennt daneben die Entstehung ganz ohne Eintragung: Nach čl. 217 SPZ erwirbt, wer eine stvarna služnost zehn Jahre in gutem Glauben tatsächlich ausübt oder zwanzig Jahre ausübt, ohne dass der Eigentümer der služeča stvar widerspricht, die služnost durch Ersitzung (priposestvovanje). Ausgeschlossen ist das bei Vertrauensmissbrauch, Gewalt oder List und bei nur widerruflich geduldeter Ausübung, und negative služnosti können überhaupt nicht erschlichen werden. Den Käufer schützt čl. 44 Abs. 2: Das erschlichene Recht darf dem nicht zum Nachteil gereichen, der in gutem Glauben und im Vertrauen auf die öffentlichen Bücher sein eigenes Recht erworben hat, bevor das erschlichene Recht eingetragen war; dasselbe sagt das Vertrauensprinzip des čl. 10 SPZ beziehungsweise čl. 8 ZZK-1 allgemein. Anders als in Dänemark muss der Käufer dafür nichts aktiv tun. Gutgläubig ist vermutet (čl. 9), scheidet aber aus, wer wusste oder wissen konnte (čl. 28): Ein sichtbar seit Jahren genutzter Weg über das Grundstück ist genau so ein Fall, und dann bindet die erschlichene služnost auch den Käufer. Zwei Unterschiede zu Kroatien fallen auf: Slowenien kennt zwei Ersitzungsbahnen (zehn Jahre mit gutem Glauben, zwanzig ohne Widerspruch), und die služnost erlischt weit schneller, nämlich nach drei Jahren Nichtausübung, sobald der Eigentümer widerspricht (čl. 223), statt nach zwanzig Jahren.
Grundlage: Dienstbarkeiten Slowenien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Spanien
Welche Lasten es gibt
servidumbres wie das Wegerecht (servidumbre de paso), dazu usufructo (Nießbrauch, Art. 467 Código Civil) und uso y habitación (Gebrauchs- und Wohnrecht, Art. 523 ff. Código Civil); gesetzliche servidumbres (Art. 536 Código Civil) wie das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks (Art. 564 Código Civil), die Abflussduldung für einen eingeschlossenen Hof oder Corral (Art. 588 Código Civil) und die Duldung natürlich abfließender Wässer von höher gelegenen Grundstücken (Art. 552 Código Civil) bestehen kraft Gesetzes.
Ob sie den Käufer binden
Titel, die eine servidumbre begründen, anerkennen, übertragen, ändern oder löschen, können ins Registro de la Propiedad eingetragen werden (Art. 2 Nr. 2 Ley Hipotecaria); beschränkte dingliche Rechte und Belastungen des Eigentums wirken gegenüber Dritten nur, wenn sie in der Eintragung der belasteten Finca erscheinen (Art. 13 Ley Hipotecaria), und ein nicht eingetragener Titel schadet Dritten nicht (Art. 32 Ley Hipotecaria). Der gutgläubige entgeltliche Erwerber, der von dem im Register als verfügungsberechtigt Erscheinenden kauft und sein Recht einträgt, bleibt in seinem Erwerb geschützt, selbst wenn der Titel des Veräußerers später aus registerfremden Gründen fällt (Art. 34 Ley Hipotecaria); der gute Glaube wird vermutet. Drei Wege führen registerunsichtbar an diesem Schutz vorbei. Erstens können kontinuierliche und offenkundige servidumbres durch zwanzigjährige Ersitzung erworben werden (Art. 537 Código Civil), während kontinuierliche nicht offenkundige und diskontinuierliche servidumbres nur durch Titel entstehen können (Art. 539 Código Civil); fehlt bei ihnen der begründende Titel, ersetzt ihn nur die öffentliche Anerkennungsurkunde des Eigentümers des dienenden Grundstücks oder ein rechtskräftiges Urteil (Art. 540 Código Civil). Der Ersitzung steht der Registerschutz nicht schrankenlos entgegen: Gegenüber einem eingetragenen Dritten im Sinn des Art. 34 setzt sich die vollendete oder binnen eines Jahres vollendbare Ersitzung nur durch, wenn der Erwerber die tatsächliche Besitzlage vor seinem Erwerb kannte oder mit vernünftigen Mitteln kennen konnte, oder wenn er sie im Jahr nach dem Erwerb duldete (Art. 36 Ley Hipotecaria). Zweitens gilt ein sichtbares Zeichen einer servidumbre zwischen zwei Fincas, das der gemeinsame Eigentümer beider angelegt hat, bei der Veräußerung einer der beiden als Titel für das Fortbestehen der servidumbre, sofern im Veräußerungstitel nicht das Gegenteil steht oder das Zeichen vor der Urkunde beseitigt wurde (Art. 541 Código Civil). Drittens entstehen gesetzliche servidumbres ohne Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks: Wessen Finca zwischen fremden liegt und keinen Ausgang zu einem öffentlichen Weg hat, kann gegen Entschädigung Durchgang über die Nachbargrundstücke verlangen, an der für das dienende Grundstück schonendsten Stelle und, soweit damit vereinbar, auf dem kürzesten Weg zum öffentlichen Weg, in der Breite, die die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks erfordern (Art. 564, 565 und 566 Código Civil).
Grundlage: Dienstbarkeiten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Tschechien
Welche Lasten es gibt
služebnosti (Servitute) wie das Wegerecht und die služebnost inženýrské sítě, das Recht, Wasser-, Abwasser-, Energie- oder andere Leitungen über das fremde Grundstück zu legen und zu unterhalten (§ 1267 Občanský zákoník), dazu die služebnost bytu, das Wohnrecht (§ 1297), und die reálná břemena (Reallasten, §§ 1303 ff.), darunter der výměnek, das Altenteil bei der Übergabe eines landwirtschaftlichen Anwesens.
Ob sie den Käufer binden
Die služebnost ist ein dingliches Recht: sie haftet an der Immobilie und bindet jeden Erwerber, ein Verkauf löscht sie nicht. Grundsätzlich schützt der katastr nemovitostí den gutgläubigen Käufer (§ 984 Abs. 1 Občanský zákoník): wer entgeltlich und in gutem Glauben vom eingetragenen Berechtigten erwirbt, darf sich auf den Registerstand verlassen. Drei im Gesetz genannte Ausnahmen treffen auch den Gutgläubigen (§ 984 Abs. 2): die nezbytná cesta, der gerichtlich bewilligte Notweg gegen Entgelt (§§ 1029 ff.), der výměnek und die kraft Gesetzes ohne Rücksicht auf den Registerstand entstehenden Rechte binden unabhängig von jeder Eintragung. Und eine služebnost kann ganz ohne Eintragung durch vydržení entstehen (§ 1260 Abs. 1): zehn Jahre ungestörter redlicher Besitz mit Rechtsgrund, ohne Rechtsgrund die doppelte Frist von zwanzig Jahren, wenn kein böser Wille bewiesen wird (§§ 1091 Abs. 2, 1095). Ein sauberer Auszug aus dem katastr entlastet den Käufer hier also nicht vollständig.
Grundlage: Dienstbarkeiten Tschechien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Ungarn
Welche Lasten es gibt
telki szolgalom (Grunddienstbarkeit) wie das Wegerecht, das Recht auf Wasserversorgung und Wasserableitung, das Anlegen eines Kellers, das Setzen von Leitungsmasten und das Abstützen eines Gebäudes (§ 5:160 Abs. 1 Ptk.), dazu haszonélvezet (Nießbrauch). Daneben steht ein gesetzlicher Notweg: Ist ein Grundstück nicht an eine geeignete öffentliche Straße angebunden, müssen die Nachbarn den Durchgang dulden (§ 5:160 Abs. 2), ohne dass es dafür einer Vereinbarung bedarf. Für öffentliche Zwecke kann eine Behörde eine Servitut begründen (§ 5:164).
Ob sie den Käufer binden
Die Grundregel ist die Eintragung: Dingliche Rechte an einer Liegenschaft entstehen, ändern sich und erlöschen mit dem Eintrag ins ingatlan-nyilvántartás, aber ausdrücklich nur, soweit dasselbe Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 5:166 Abs. 1 Ptk.). Genau das tut es bei der Dienstbarkeit: Der Besitzer erwirbt die telki szolgalom durch Ersitzung, wenn der Besitzer des anderen Grundstücks der Nutzung fünfzehn Jahre lang nicht widerspricht; ein aus Gefälligkeit oder auf Widerruf gewährtes Recht führt dagegen nie zur Ersitzung (§ 5:161 Abs. 3). Eine so erworbene Last steht in keinem tulajdoni lap. Trotzdem schützt der Registerauszug den Käufer, und das ist der Grund für die Einstufung: Zugunsten dessen, der gutgläubig und gegen Entgelt erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig UND VOLLSTÄNDIG, auch wenn er von der materiellen Rechtslage abweicht (§ 5:168 Abs. 1), und ein nicht eingetragenes Recht kann sein Inhaber gegen einen solchen eingetragenen Erwerber nicht durchsetzen (§ 5:169 Abs. 2). Zwei Grenzen bleiben: Der Schutz setzt Gutgläubigkeit voraus, und wer einen offen genutzten Weg über das Grundstück sieht, kann sich darauf schwerlich berufen; ein kraft Gesetzes entstandenes Recht wirkt zudem auch ohne Eintragung, wenn sich aus einem anderen Eintrag zweifelsfrei ergibt, dass das Grundstück unter die begründende Norm fällt (§ 5:166 Abs. 3).
Grundlage: Dienstbarkeiten Ungarn. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-21.
Vereinigtes Königreich
Welche Lasten es gibt
easements wie das right of way (Wegerecht), dazu restrictive covenants und life interests.
Ob sie den Käufer binden
Wer eine easement ausdrücklich einräumt, braucht seit dem 13.10.2003 die Eintragung, damit das Recht überhaupt legal entsteht (Section 27 Abs. 1 und 2 lit. d Land Registration Act 2002), und ein restrictive covenant wirkt nur, wenn er als notice im charges register steht. Der Fallstrick ist das Recht, zu dem das Register schweigt: easements, die durch stillschweigende Einräumung (etwa nach der Regel in Wheeldon v Burrows oder kraft Section 62 Law of Property Act 1925) oder durch zwanzig Jahre ununterbrochene Ausübung entstanden sind (Section 2 Prescription Act 1832, daneben die Lehre vom lost modern grant), sind legal ohne jede Eintragung und binden den Erwerber nach Schedule 3 Paragraph 3 als overriding interest. Nur wenn der Käufer das Recht weder kannte noch bei sorgfältiger Besichtigung erkennen konnte und es zudem im Jahr vor der Veräußerung nicht mehr ausgeübt wurde, geht er frei; ein seit Jahrzehnten benutzter und zuletzt noch genutzter Weg bindet also auch dann, wenn der Registerauszug sauber aussieht.
Grundlage: Dienstbarkeiten Vereinigtes Königreich. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Zypern
Welche Lasten es gibt
easements wie das Wegerecht (right of way), dazu Stützungsrechte an Grenzmauern, Wasser- und Leitungsrechte sowie das gesetzliche Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks. Eine Besonderheit: Die easement ist in Zypern selbst immovable property im Sinn des Gesetzes und wird als solche eingetragen.
Ob sie den Käufer binden
Das Gesetz zählt acht Wege auf, auf denen ein Recht über fremdem Grund überhaupt entstehen kann, und die beim District Lands Office eingetragene Gewährung des Eigentümers ist nur der erste (Art. 11 Abs. 1 lit. a Cap. 224). Dasselbe Recht entsteht auch ganz ohne Gewährung: durch dreißig Jahre ununterbrochene Ausübung (lit. b, niemals gegen die Republik), durch Anerkennung im Urteil eines zuständigen Gerichts (lit. c), durch Gewährung in einem firman vor dem 4. Juni 1878 (lit. d), als Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks nach Art. 11A (lit. e), durch Enteignung (lit. f), durch schriftlichen Vorbehalt bei der Übertragung (lit. g) oder durch Anordnung des Direktors zur Erschließung eines bei der Realteilung eingeschlossenen Grundstücks nach Art. 29 (lit. h). Wie auch immer erworben, haftet das Recht dem Grundstück an und geht bei jeder Verfügung mit über (Art. 12 Abs. 1); es erlischt durch schriftliche Aufgabe gegenüber dem Katasteramt oder durch dreißig Jahre Nichtausübung (Art. 12 Abs. 2). Ein sauberer Auszug des District Lands Office schließt die durch langen Gebrauch erworbene Last damit nicht aus.
Grundlage: Dienstbarkeiten Zypern. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-20.
Häufige Fragen
Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?
Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.
Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?
In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.
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