Kaufnebenkosten in Siena

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Der historische Kern von Siena, UNESCO-Welterbe und im Plan der Stadt in die Gewebetypen Centro Storico 1 bis 3 gegliedert, verbietet Solar- und Photovoltaikanlagen im gesamten Bereich, mit einer einzigen Ausnahme: dem Gelände des städtischen Stadions. Überall sonst in der Altstadt bleibt die Installation solcher Anlagen untersagt, unabhängig vom Gebäudetyp.

Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 35 Absatz 5; beschlossen mit Ratsbeschluss Nr. 216 vom 25.11.2021, B.U.R.T. Nr. 52 vom 29.12.2021

An Gebäuden mit erhöhter Schutzstufe im historischen Kern von Siena sind Vollwärmeschutz und dämmende Außenputze verboten. Bei der Instandhaltung des Daches dürfen nur nicht mehr reparable Ziegel ersetzt werden, und zwar durch solche gleicher Form, gleichen Materials und gleicher Farbe wie die vorhandenen. Eine nachträgliche Dämmung darf höchstens 15 Zentimeter dick sein und muss innerhalb der bestehenden Dachkontur bleiben, sichtbare Blechverkleidungen am Dachrand sind zu vermeiden.

Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Artikel 35 Absatz 3 und 4; historischer Kern, konsolidierte Fassung nach Ratsbeschluss Nr. 170 vom 26.09.2024

Wer im historischen Kern von Siena eine Wohnung durch Teilung oder Nutzungsänderung neu schafft, darf im Durchschnitt keine kleiner als 60 Quadratmeter Nutzfläche entstehen lassen. Ausgenommen sind nur Wohnungen, die schon vor Erlass des Plans kleiner waren.

Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Artikel 62 Absatz 2; historischer Kern, beschlossen mit Ratsbeschluss Nr. 216 vom 25.11.2021

Worauf gerechnet wird

Beim Kauf einer Wohnung von einer Privatperson wird auf Antrag NICHT der Kaufpreis besteuert, sondern der valore catastale, das prezzo-valore-Verfahren (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005). Der amtliche Wert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis, die Steuer fällt entsprechend niedriger aus. Wer hier mit dem Kaufpreis rechnet, rechnet Italien zu teuer.

Die einzelnen Posten

Imposta di registro (gesetzlich fest): 2 Prozent bei der prima casa, also der Hauptwohnung mit Wohnsitzpflicht in der Gemeinde, sonst 9 Prozent. Beide Sätze gelten auf den valore catastale, wenn das prezzo-valore-Verfahren beantragt wird. Die Steuer beträgt mindestens 1.000 Euro. Imposta ipotecaria e catastale (gesetzlich fest): Beim Kauf von einer Privatperson je 50 Euro als Festbetrag, also 100 Euro zusammen. Fällt Umsatzsteuer an, weil vom Bauträger gekauft wird, sind es je 200 Euro. Diese Posten sind Beträge, keine Prozentsätze, und fallen bei hohen Kaufpreisen praktisch nicht auf. Notaio (frei vereinbar): Die verbindliche Notartarifordnung ist seit 2012 abgeschafft, das Honorar ist frei vereinbar und ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt. Markttypisch 1.500 bis 3.000 Euro zuzüglich 22 Prozent Umsatzsteuer. Die Beurkundung selbst bleibt Pflicht. Provvigione (frei vereinbar): Der Vermittler hat Anspruch auf Provision von BEIDEN Parteien, wenn der Abschluss auf seine Vermittlung zurückgeht. Markttypisch 2 bis 4 Prozent je Seite zuzüglich 22 Prozent Umsatzsteuer. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die örtlichen usi der Handelskammer gelten als Maßstab, wenn nichts vereinbart wurde.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Von privat ist der Kauf umsatzsteuerfrei (Art. 10 Nr. 8-bis DPR 633/1972), dafür fällt imposta di registro an. Vom Bauträger innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung ist der Kauf umsatzsteuerpflichtig: 4 Prozent bei der prima casa, 10 Prozent sonst, 22 Prozent bei Luxusobjekten der Kategorie A/1, A/8 und A/9. Dann entfällt das prezzo-valore-Verfahren und die Steuer läuft auf den Kaufpreis.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.