Widmung und Schutzgebiete in St. Gallen prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.

Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG

Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.

Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR

Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.

Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)

Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.

Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG

Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.

Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG

Der Kanton St. Gallen gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe nicht an. Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand sind hier also allein nach kantonalem und kommunalem Recht definiert und nicht nach dem gesamtschweizerischen Standard. Ein Vergleich mit einem Objekt im Nachbarkanton führt deshalb leicht in die Irre.

Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Der kommunale Nutzungsplan (Zonenplan) regelt parzellenscharf, was Bauzone und was Nichtbaugebiet ist, vor allem die Landwirtschaftszone. Auf Bundesebene trennt das Raumplanungsgesetz Bau- von Nichtbauzonen streng.

Schutzgebiete und ihre Folgen

Landwirtschafts- und Schutzzonen, der Gewässerraum sowie Ortsbild- und Denkmalschutz (etwa ISOS) schränken die Bebauung ein. Die zweite Revision des Raumplanungsgesetzes von 2026 stabilisiert das Bauen ausserhalb der Bauzone zusätzlich.

Vorkaufsrechte

Ein allgemeines kommunales Vorkaufsrecht besteht nicht landesweit; einzelne Kantone und Gemeinden kennen Vorkaufsrechte für bestimmte Zwecke wie den Wohnbau. Der Käufer sollte die kantonale Regelung prüfen.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.