Die Eigentümergemeinschaft in Tirol prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, nur teilweise oder gar nicht gilt, hängt am Baujahr, an der Förderung und an der Art des Hauses, nicht am Bundesland. Diese Einordnung entscheidet vor jeder anderen Frage darüber, ob es überhaupt eine Mietobergrenze gibt.

Grundlage: § 1 Mietrechtsgesetz (MRG)

Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert je Quadratmeter. Er ist die Grundlage für die zulässige Miete in Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich und wird regelmäßig neu kundgemacht. Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung kommen dazu.

Grundlage: § 5 Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993

Ist der Mietvertrag befristet, ist vom zulässigen Hauptmietzins ein Abschlag zu machen. Er gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Grundlage: § 16 Abs. 7 MRG

Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Tirol gilt die Tiroler Bauordnung, und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.

Grundlage: die Tiroler Bauordnung

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Wohnungseigentum ist das Recht, ein Objekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen, verbunden mit einem Anteil an der Liegenschaft und ihren allgemeinen Teilen.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die Eigentümergemeinschaft verwaltet die Liegenschaft, meist durch einen bestellten Verwalter. Entscheidungen der ordentlichen Verwaltung fallen mit Mehrheit nach Anteilen.

Was laufend zu zahlen ist

Die Eigentümer tragen die Bewirtschaftungskosten und zahlen in eine Rücklage ein. Seit der WEG-Novelle 2022 gilt ein monatlicher Mindestbeitrag je Quadratmeter Nutzfläche, der nur ausnahmsweise unterschritten werden darf und sich alle zwei Jahre nach dem Verbraucherpreisindex richtet (§ 31 Abs. 5 WEG 2002). Seit dem 01.01.2026 sind es 1,12 Euro.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Kein Schuldbeitritt des Erwerbers, aber ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an jedem Miteigentumsanteil: Es besichert Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils sowie Rückgriffsforderungen anderer Wohnungseigentümer aus deren Haftung nach § 18 Abs. 4 zweiter Satz oder aus deren Zahlung auf Verbindlichkeiten, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen (§ 27 Abs. 1 WEG 2002). ENTSCHEIDEND FÜR DEN KÄUFER IST ABSATZ 2: Das Vorzugspfandrecht kommt dem Berechtigten NUR zu, wenn er die Forderung samt dem Pfandrecht binnen sechs Monaten mit Klage geltend macht UND die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt. Wo das unterblieben ist, entsteht kein wirksames Vorzugspfandrecht; wo es geschehen ist, steht die Anmerkung im Grundbuch und ist bei der Einsicht zu sehen. Die Lage ist damit für einen Käufer klarer als in Ländern, deren Pfandrecht unsichtbar im Hintergrund besteht. Am härtesten trifft es den Ersteher in der Zwangsversteigerung: Die besicherte Forderung ist bar zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse Deckung findet, sonst aber vom Ersteher OHNE Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen (Abs. 3). Das Ausmaß bestimmt § 216 Abs. 1 Z 3 EO; dort sind die aus den letzten fünf Jahren vor dem Tag der Zuschlagserteilung rückständigen Forderungen nach § 27 WEG 2002 erfasst. RECHERCHEUMFANG: § 27 WEG 2002 ist am Primärtext im RIS geprüft (Dokument NOR40080386, Fassung seit 01.10.2006, BGBl. I Nr. 124/2006), § 216 Abs. 1 Z 3 EO dagegen nur über eine Sekundärquelle mit wörtlichem Zitat. Davon unabhängig gehört die Rücklage der Eigentümergemeinschaft als Ganzes und geht mit dem Wohnungseigentum auf den Erwerber über; ein ausscheidender Eigentümer bekommt seine Beiträge nicht zurück.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.