Was Sie in Zemun vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Im historischen Stadtkern von Zemun dürfen Erker, Balkone, Terrassen oder Vordächer außerhalb der Baulinie nur ab einer Höhe von mindestens 4,5 Metern über dem Straßenniveau errichtet werden. Vorspringende Gebäudeteile dürfen höchstens 0,90 Meter über die Grundstücksgrenze hinausragen, sofern die Straße mindestens 9 Meter breit ist, und nicht länger als ein Drittel der Fassadenbreite sein.

Grundlage: Plan detaljne regulacije Starog jezgra Zemuna, Kapitel V.1.3 (Horizontalna regulacija); Službeni list grada Beograda Nr. 34/2003, erlassen 26.12.2003

Wie lange der Verkäufer haftet

Ein privater Verkäufer haftet für versteckte Mängel nur, wenn sie sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen. Die Parteien können im Vertrag eine längere Frist vereinbaren. Zeigt sich der Mangel erst später, haftet der Verkäufer nicht mehr, außer er kannte den Mangel. Hat der Käufer den Mangel rechtzeitig gemeldet, muss er seine Rechte binnen einem Jahr ab Absenden der Meldung geltend machen, sonst erlöschen sie.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Einen versteckten Mangel muss der Käufer dem Verkäufer binnen acht Tagen ab Entdeckung melden, sonst verliert er seine Rechte. Dazu kommt die äußere Grenze aus der Haftungsfrist: Der Mangel muss sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen. Sichtbare Mängel muss der Käufer schon bei der Übernahme oder bei der üblichen Prüfung rügen. Die acht Tage sind sehr kurz, deshalb ist diese Frist der teuerste Punkt.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja. Die Haftung für Mängel kann im Vertrag beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden. Die übliche Klausel heißt viđeno-kupljeno, also gekauft wie gesehen, oder u viđenom stanju. Zwischen zwei Privatpersonen ist dieser Ausschluss gültig, weil das Verbraucherschutzgesetz hier nicht gilt; es greift nur, wenn ein Händler an einen Verbraucher verkauft.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Käufer verschwieg, ebenso bei Missbrauch einer Monopolstellung. Außerdem verliert der Käufer seine Rechte trotz zu später Meldung oder trotz Ablaufs der sechs Monate nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder er ihm nicht unbekannt bleiben konnte. Die Kenntnis oder Arglist des Verkäufers muss der Käufer beweisen.

Was Sie verlangen können

Hat der Käufer rechtzeitig gemeldet, kann er nach seiner Wahl verlangen: dass der Verkäufer den Mangel beseitigt oder eine mangelfreie Sache liefert, dass der Preis gemindert wird oder dass der Vertrag rückabgewickelt wird. In jedem dieser Fälle kann er zusätzlich Schadenersatz fordern. Bei einem Haus scheidet die Lieferung einer anderen Sache aus, es bleiben also Reparatur, Preisminderung oder Rücktritt samt Schadenersatz.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.