AL · Berat
Mieterhöhung in Berat prüfen
Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.
Die Form
Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten, und eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.
Der Grund
Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.
Wertsicherung
Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.
Modernisierung
Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.
Die Obergrenze für den Schritt
Neben der Obergrenze für die Miete selbst gibt es in mehreren Ländern eine zweite Grenze dafür, wie viel eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.
Ihre Frist zum Widerspruch
Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.
Was in der Stadt Berat gilt
Im historischen Kern von Berat sind Neubauten nicht erlaubt. Zulässig sind nur Erhaltung, Restaurierung und Wiederaufbau auf dem bestehenden Gebäudegrundriss.
Grundlage: VKM Nr. 827/2023, Schutzplan für Berat, Artikel 6 Absatz 2 und Absatz 5; in Kraft seit Veröffentlichung im Fletorja Zyrtare
In der Pufferzone III um die Altstadt von Berat sind Gebäude auf höchstens fünf Geschosse oder 17 Meter bis zum Dachgesims begrenzt, in Pufferzone IV auf höchstens drei Geschosse oder 11 Meter, neue Wohngebäude dort sogar nur auf zwei bis drei Geschosse. Selbst im historischen Kern sind Umbauten auf drei Geschosse gedeckelt.
Grundlage: VKM Nr. 827/2023, Schutzplan für Berat, Artikel 7 Absatz 3 Buchstabe c Ziffer ii, Buchstabe ç Ziffer ii, sowie Artikel 12 Absatz 5 Buchstabe b
In der Schutzzone von Berat sind Dacheindeckungen in untraditionellen Farben oder Formen verboten, sofern sie sich deutlich vom historischen Bild abheben. Neue Wohngebäude in Pufferzone IV müssen ein traditionelles Vierflächendach tragen, und eine Außenverputzung ist dort vorgeschrieben.
Grundlage: VKM Nr. 827/2023, Schutzplan für Berat, Artikel 7 Absatz 3 Buchstabe c Ziffer ii und Buchstabe ç Ziffer ii
Häufige Fragen
Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?
Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.
Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?
Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.
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