Frankreich · Eguisheim
Betriebskostenabrechnung in Eguisheim prüfen
Die meisten falschen Abrechnungen sind nicht falsch gerechnet. Sie enthalten Posten, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Deshalb ist die erste Prüfung eine Liste und keine Rechnung.
Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt etwas umgelegt werden darf
In mehreren Ländern schuldet ein Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag keine Betriebskosten. Dann ist die vereinbarte Miete eine Inklusivmiete, und die gesamte Abrechnung entfällt. Diese Frage steht vor jeder einzelnen Position.
Der Katalog: was auf die Liste darf
Ist die Umlage vereinbart, entscheidet ein Katalog, welche Kosten überhaupt in Frage kommen. Er ist je nach Land abschließend oder offen, und dieser Unterschied entscheidet über den Ausgang jeder Beanstandung.
Abschließender Katalog
Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.
Offener Katalog
Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.
Die drei Klassiker, die selten hineingehören
Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.
Verwaltungskosten
Die Vergütung der Hausverwaltung. Sie steht in mehreren Ländern ausdrücklich nicht im Katalog und wird trotzdem regelmäßig weitergegeben, oft versteckt in einer Sammelposition.
Instandhaltung und Reparaturen
Was kaputt war und repariert wurde, trägt in aller Regel der Eigentümer. Der Unterschied zur laufenden Wartung ist die Trennlinie, an der die meisten Abrechnungen scheitern.
Leerstandsanteile
Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus gehören nicht auf die Abrechnung der vermieteten. Fällt auf, wenn die umgelegte Fläche kleiner ist als die Gesamtfläche des Hauses.
Die zwei Fristen
Es gibt fast überall zwei: eine für den Vermieter, bis wann er abrechnen muss, und eine für Sie, bis wann Sie widersprechen können. Die erste kann eine Nachforderung vollständig entwerten, die zweite kann Ihre Beanstandung entwerten. Beide laufen still.
Ihr Recht, die Belege zu sehen
Eine Abrechnung ohne Einsicht in die Rechnungen ist nicht prüfbar. Das Recht, die Belege einzusehen, besteht in den hier behandelten Ländern unabhängig davon, ob die Abrechnung plausibel aussieht.
Was in der Stadt Eguisheim gilt
In der Zone UA des historischen Dorfkerns von Eguisheim sind höchstens drei Geschosse einschließlich ausgebautem Dachgeschoss zulässig, die Firsthöhe darf 12 Meter ab dem bestehenden Geländeniveau nicht überschreiten. Bei Abriss-Neubau, Sanierung oder Erweiterung muss die bestehende Firstlinie des Vorgängerbaus eingehalten werden.
Grundlage: Plan Local d'Urbanisme Eguisheim, Règlement écrit, Zone UA, Artikel UA 10.1 und 10.2; genehmigt durch Gemeinderatsbeschluss vom 30.01.2019
In Eguisheim sind PVC-Fenster verboten, Fenster brauchen eine Sprossenteilung. Metall- und PVC-Garagentore, Sektionaltore sowie Roll- und Schiebeläden sind untersagt. Eine Außendämmung darf charakteristische Bauteile wie das Fachwerk (pans de bois) nicht verdecken.
Grundlage: Plan Local d'Urbanisme Eguisheim, Règlement écrit, Zone UA, Artikel UA 11.2 und 11.3; genehmigt durch Gemeinderatsbeschluss vom 30.01.2019
In Eguisheim sind traditionelle flache Biberschwanz-Tonziegel in nuanciertem Rot bis gealtertem Rotbraun vorgeschrieben, mit einer Mindestdachneigung von 45 Grad. Eine Ausnahme mit Flachdach gilt nur für kleine Nebengebäude bis 20 Quadratmeter.
Grundlage: Plan Local d'Urbanisme Eguisheim, Règlement écrit, Zone UA, Artikel UA 11.4; genehmigt durch Gemeinderatsbeschluss vom 30.01.2019
Die Rechtslage in Frankreich
Wann überhaupt verrechnet werden darf
Die Liste des Décret 87-713 ist LIMITATIV. Was nicht darauf steht, bleibt beim Vermieter, unabhängig von jeder Vertragsklausel. Eine Klausel, die dem Mieter mehr auflädt, gilt als nicht geschrieben.
Was auf die Abrechnung darf
Der Katalog ist abschließend. Umlagefähig sind Wasser und Energie für die Wohnung und die gemeinschaftlichen Teile, Betrieb des Aufzugs, laufende Instandhaltung und kleine Reparaturen der gemeinschaftlichen Teile, Reinigung und Pflege der Außenanlagen, Hausmeister, aber nur zu 75 Prozent bei Reinigung und Müll, zu 40 Prozent bei nur einer der beiden Aufgaben und Mietnebensteuern, insbesondere die Müllabfuhrabgabe (taxe d'enlèvement des ordures ménagères).
Was nicht auf die Abrechnung darf
Nicht umlagefähig sind große Reparaturen, Dach, Fassadensanierung, Ersatz von Heizkessel oder Aufzug, Verwaltungshonorar und Kosten der Mietverwaltung, nie und auch nicht anteilig, Honorar des Syndic, soweit nicht ausdrücklich erfasst, Gebäudeversicherung, Grundsteuer (taxe foncière), außer dem Anteil für die Müllabfuhr und alles, was auf Abnutzung durch Alter zurückgeht (vétusté). Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.
Die Fristen
Jährliche Abrechnung mit Belegvorlage einen Monat vorher. Der Mieter kann zu Unrecht gezahlte Beträge drei Jahre rückfordern; der Vermieter kann Nachzahlungen ebenfalls drei Jahre rückwirkend verlangen.
Grundlage: Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste limitative), Art. 23 Loi 89-462. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?
Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.
Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?
In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.
Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?
Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.
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