Spanien · Girona
Mieterhöhung in Girona prüfen
Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.
Die Form
Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten, und eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.
Der Grund
Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.
Wertsicherung
Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.
Modernisierung
Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.
Die Obergrenze für den Schritt
Neben der Obergrenze für die Miete selbst gibt es in mehreren Ländern eine zweite Grenze dafür, wie viel eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.
Ihre Frist zum Widerspruch
Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.
Was in der Stadt Girona gilt
Im Barri Vell, der Altstadt von Girona, ist die Geschosszahl jedes Gebäudes in einem eigenen Plan je Parzelle festgelegt. Für Erdgeschosse gilt eine lichte Höhe zwischen 3,50 und 4,20 Metern, für Obergeschosse mindestens 2,50 Meter, unter dem Dachgeschoss darf sie am First auf 2,10 Meter sinken. Kellergeschosse müssen mindestens 2,20 Meter hoch sein und dürfen nicht als Wohnraum genutzt werden.
Grundlage: Pla Especial de Conservació i Reforma Interior del Barri Vell de Girona, Artikel 54 und 55; endgültig beschlossen von der Comissió Provincial d'Urbanisme am 20.07.1983, BOP Girona Nr. 117 vom 24.09.1983, laut amtlicher Übersicht der Gemeinde weiterhin in Kraft
Für Fassaden im Barri Vell von Girona ist die Farbe nicht frei wählbar: Jede einzelne Parzelle hat eine eigene, festgelegte Farbe nach der internationalen Munsell-Skala, verzeichnet in einem eigenen Plan und einer dem Regelwerk beigefügten Farbkarte. Erlaubte Fassadenausführungen sind Putz, glatt oder mit Sgraffito, oder Natursteinverkleidung aus Girona-Stein mit mindestens 4 Zentimetern Stärke, an Gebäudeecken mindestens 10 Zentimeter. Verboten sind unter anderem Glaswände, Keramik- oder Glasgitter sowie Verkleidungen aus Kunststoff oder Metall.
Grundlage: Pla Especial Girona, Artikel 62 und 63 (Artikel 63 durch die Revision des Generalplans geändert, Text Refós Artikel 77); Barri Vell Girona, weiterhin in Kraft
Beim Dach schreibt der Plan für das Barri Vell von Girona eine einheitliche Neigung zwischen 24 und 28 Prozent vor, gedeckt mit alten arabischen Ziegeln aus abgerissenen Gebäuden oder optisch gleichwertigem Material, Kupfer nur mit besonderer Genehmigung. Flachdächer und Dachterrassen sind nicht erlaubt, bestehende gelten als nicht plankonform. Auf dem Dach sind außer Kaminen und einer gemeinsamen Fernsehantenne je Gebäude keine weiteren Aufbauten zulässig.
Grundlage: Pla Especial Girona, Artikel 65, endgültig beschlossen von der Comissió d'Urbanisme am 08.03.1995; Barri Vell Girona, weiterhin in Kraft
Die Rechtslage in Spanien
Wann und wie erhöht werden darf
Jährliche Anpassung über den Index IRAV des INE, nicht mehr über den Verbraucherpreisindex. Er gilt für Verträge über die Hauptwohnung, die ab dem 26.05.2023 geschlossen wurden, und wird monatlich veröffentlicht. WICHTIG FUER 2026: Der zusätzliche Deckel von 2 Prozent aus dem RDL 8/2026 ist am 29.04.2026 ausgelaufen. Anpassungen ab Mai 2026 laufen wieder über den vollen IPC oder IRAV. In einer zona tensionada bleibt es aber dabei, dass die Erhöhung den IRAV in keinem Fall übersteigen darf.
Ihre Frist und der Weg dorthin
Zu viel gezahlte Miete wird zivilrechtlich zurückgefordert; die Autonomen Gemeinschaften ahnden Verstöße zusätzlich als Ordnungswidrigkeit.
Was Sie dafür nachschlagen müssen
Ob die Gemeinde als zona tensionada erklärt ist (Stand Juli 2026 über 300 Gemeinden in Katalonien, Baskenland, Navarra und Galicien), der SERPAVI-Wert für Adresse, Fläche und Baujahr, und die Miete des Vorvertrags.
Grundlage: Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, Art. 17 f., in Verbindung mit der LAU. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?
Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.
Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?
Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.
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