Betriebskostenabrechnung in Lissabon prüfen

Abschließender Katalog

Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.

Offener Katalog

Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.

Die drei Klassiker, die selten hineingehören

Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.

Wer in Lissabon eine Immobilie verkauft, muss vorher bei der Stadt anfragen, ob sie selbst kaufen will. Das betrifft Objekte in den ausgewiesenen Sanierungsgebieten und solche unter Denkmalschutz. Die Stadt tritt dann zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers. Solange sie nicht geantwortet oder die Frist nicht verstrichen ist, kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.

Grundlage: Art. 58 des Decreto-Lei 307/2009 über die Stadterneuerung; welche Gebiete das in Lissabon sind, weist die Stadt selbst aus und veröffentlicht es in ihrem Planwerk

Eine Wohnung in Lissabon zu kaufen, um sie kurzfristig an Gäste zu vermieten, hängt am Stadtteil. Die Stadt teilt ihr Gebiet nach dem Anteil solcher Wohnungen ein, und wo er zu hoch ist, wird keine neue Zulassung mehr erteilt. Diese Einteilung wird laufend angepasst. Sie gehört deshalb für die konkrete Adresse und zum Zeitpunkt des Kaufs geprüft, nicht aus einem älteren Bericht übernommen.

Grundlage: Regulamento der Stadt Lissabon über die Gebiete mit Zulassungsbeschränkung für Alojamento Local

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die gesetzliche Grundregel lautet: Die Kosten für Erhaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile und für Dienste von gemeinsamem Interesse trägt der EIGENTÜMER der Einheit. Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser sie übernimmt, aber die Posten müssen im Mietvertrag benannt sein; zulässig ist auch ein Verweis auf die dem Vertrag beigefügte Hausordnung. Ohne solche Benennung bleibt alles beim Vermieter.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind eigener Verbrauch von Wasser, Strom und Gas, Kosten der Erhaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, aber nur wenn im Vertrag vereinbart und Dienste von gemeinsamem Interesse wie Aufzug und Treppenhausreinigung, unter derselben Bedingung.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind Kosten des condomínio ohne Vereinbarung, denn die trägt von Gesetzes wegen der Eigentümer, außergewöhnliche Arbeiten und Sanierung, IMI, die Grundsteuer und Rücklagen des condomínio (fundo de reserva). Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Fristen ergeben sich aus dem Mietvertrag und den Beschlüssen des condomínio. Der Mieter kann die Aufstellung und die Belege verlangen.

Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?

Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.

Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.

Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?

Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.