Deutschland · Nordrhein-Westfalen
Mieterhöhung in Nordrhein-Westfalen prüfen
Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.
Die Form
Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten, und eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.
Der Grund
Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.
Wertsicherung
Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.
Modernisierung
Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.
Die Obergrenze für den Schritt
Neben der Obergrenze für die Miete selbst gibt es in mehreren Ländern eine zweite Grenze dafür, wie viel eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.
Ihre Frist zum Widerspruch
Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.
Was im Bundesland Nordrhein-Westfalen gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht im ganzen Land, sondern nur in Gemeinden, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne diese Verordnung gibt es hier keine Obergrenze bei der Neuvermietung.
Grundlage: § 556d Abs. 2 BGB
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag liegt im Regelfall bei zwanzig Prozent in drei Jahren. Auf fünfzehn Prozent gesenkt wird sie nur dort, wo die Landesregierung das per Verordnung angeordnet hat.
Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB
Den Steuersatz der Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kostet derselbe Kaufpreis je nach Bundesland unterschiedlich viel Steuer.
Grundlage: Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG in Verbindung mit § 11 GrEStG
Das Bauordnungsrecht ist Landessache. Für Nordrhein-Westfalen gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), und damit gelten hier eigene Regeln dafür, was genehmigungsfrei ist, welche Abstände einzuhalten sind und wie lange die Behörde gegen einen Bau ohne Genehmigung noch vorgehen kann. Ein Anbau, der im Nachbarland keine Genehmigung brauchte, kann hier eine gebraucht haben.
Grundlage: die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)
Die Rechtslage in Deutschland
Wann und wie erhöht werden darf
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent (Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungsumlage gesondert nach § 559 BGB.
Ihre Frist und der Weg dorthin
Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB. Wer binnen 30 Monaten ab Vertragsbeginn rügt, bekommt die Überzahlung ab Mietbeginn zurück, sonst erst ab Zugang der Rüge. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029.
Was Sie dafür nachschlagen müssen
Ob die Gemeinde in der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes steht, aktueller qualifizierter Mietspiegel der Stadt und der einschlägige Spannenwert für Baujahr, Größe und Ausstattung.
Grundlage: §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse), § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Die Befristung der Mietpreisbremse ist durch das Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 23.07.2025 von Ende 2025 auf den 31.12.2029 verschoben worden; die Zehn-Prozent-Grenze, die Vormietenregel und der Neubau-Stichtag Oktober 2014 blieben dabei unverändert. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.
Häufige Fragen
Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?
Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.
Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?
Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.
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