Betriebskostenabrechnung in Santiago de Compostela prüfen

Abschließender Katalog

Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.

Offener Katalog

Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.

Die drei Klassiker, die selten hineingehören

Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.

In Santiago de Compostela richtet sich die zulässige Gebäudehöhe im historischen Kern grundsätzlich nach dem bestehenden Bestand, sofern der Plan für die jeweilige Zone nichts anderes vorgibt. Für Neubauten gilt eine feste Tabelle der höchstzulässigen Traufhöhe: nur Erdgeschoss 3,70 Meter, mit einem Obergeschoss 6,60 Meter, mit zwei Obergeschossen 9,70 Meter, mit drei Obergeschossen 12,80 Meter, mit vier Obergeschossen 15,90 Meter, mit fünf Obergeschossen 19,00 Meter.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 95, 96 und 98; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Dächer im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen geneigt sein, mit zwei, drei oder vier durchgehenden Dachflächen. Die Neigung ergibt sich aus einer festen, von der Gebäudetiefe abhängigen Formel und darf 20 Grad nicht unter- und 28 Grad nicht überschreiten. Vorgeschrieben ist gebogener Tonziegel, andere keramische Eindeckungen, Faserzement, Betondachsteine und Bitumenbahnen sind ausdrücklich verboten. Dachgauben sind unzulässig, oberhalb des Firstes sind nur Schornsteine erlaubt.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 99 und 121; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Für Fassaden im historischen Kern von Santiago de Compostela ist abschließend eine von vier Ausführungen zulässig: glatter Putz, eine Mischung aus Naturstein und Putz, unverkleidetes Sichtmauerwerk aus Naturstein oder eine Granitverkleidung. Keramik- und Glasurfliesen, Sichtbeton, Betonblöcke, Fertigteilplatten, gespritzter Putz in Steinimitation und unverputztes Ziegelmauerwerk sind ausdrücklich verboten. Wo Naturstein sichtbar bleibt, sind grauer Granit aus den namentlich benannten Steinbrüchen Parga und Lugo sowie rosafarbener Granit aus Porriño verboten, vorgeschrieben ist ein einheitlicher goldgelber Farbton nach dem Referenzcode Y3R 13 des Plans.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 108, 111 und 112; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Fenster im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen rechteckig sein und hochkant wirken, waagrechte Öffnungen sind nicht zulässig. Die senkrechten Fensterachsen müssen mindestens 2,20 Meter auseinanderliegen und mindestens 1,30 Meter vom Fassadenrand entfernt sein, die Öffnungsbreite ist je Geschoss einheitlich zu halten und darf in den Obergeschossen 1,20 Meter nicht überschreiten.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 114 und 115; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Wann überhaupt verrechnet werden darf

Die Übernahme durch den Mieter muss SCHRIFTLICH vereinbart sein und den damaligen Jahresbetrag nennen (Art. 20 Abs. 1 LAU). Für IBI und Müllabgabe hat der Tribunal Supremo am 17.11.2025 entschieden, dass die Betragsangabe entfällt, wenn die Abgabe für die Wohnung individualisiert ist; eine ausdrückliche Abrede bleibt aber nötig.

Was auf die Abrechnung darf

Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind gastos generales der Eigentümergemeinschaft, wenn schriftlich vereinbart, Grundsteuer IBI, wenn ausdrücklich vereinbart und für die Wohnung individualisiert, Müllabfuhrabgabe unter derselben Bedingung, individuell messbare Versorgung (Wasser, Strom, Gas), die trägt der Mieter ohnehin und Portier und Aufzug, wenn Teil der vereinbarten gastos generales.

Was nicht auf die Abrechnung darf

Nicht umlagefähig sind alles ohne schriftliche Vereinbarung, dann bleibt es beim Vermieter, außergewöhnliche Instandhaltung und Sanierung, Erhaltung der Wohnbarkeit, die schuldet der Vermieter (Art. 21 LAU) und einseitige Erhöhungen während der gesetzlichen Mindestlaufzeit. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.

Die Fristen

Steigen die Kosten, darf der Vermieter die Steigerung während der gesetzlichen Mindestlaufzeit von fünf beziehungsweise sieben Jahren nicht einseitig weitergeben; danach nur einvernehmlich und höchstens im doppelten Umfang der zulässigen Mieterhöhung wegen Verbesserungen.

Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?

Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.

Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?

In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.

Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?

Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.