Kroatien · Šibenik
Mieterhöhung in Šibenik prüfen
Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.
Die Form
Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten, und eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.
Der Grund
Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.
Wertsicherung
Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.
Modernisierung
Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.
Die Obergrenze für den Schritt
Neben der Obergrenze für die Miete selbst gibt es in mehreren Ländern eine zweite Grenze dafür, wie viel eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.
Ihre Frist zum Widerspruch
Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.
Was in der Stadt Šibenik gilt
In der geschützten Altstadtzone von Šibenik dürfen bei einer Umnutzung von Wohngebäuden höchstens 30 Prozent der Gebäudefläche gewerblich oder anders nicht wohnlich genutzt werden, ein nicht wohnlich genutztes Erdgeschoss wird dabei nicht mitgezählt.
Grundlage: Izmjene i dopune (cjelovite) Generalnog urbanističkog plana grada Šibenika, Odredbe za provođenje, Artikel 64 Absatz 1, Zone Povijesna graditeljska jezgra 1.1; beschlossen vom Gradsko vijeće Grada Šibenika, veröffentlicht 08.07.2020
Der geschützte historische Kern von Šibenik schließt einen 100 Meter breiten Küstenstreifen ab der Uferlinie mit ein. Dieser Streifen ist zusammen mit der Altstadt selbst als Kulturgut registriert.
Grundlage: Izmjene i dopune (cjelovite) Generalnog urbanističkog plana grada Šibenika, Odredbe za provođenje, Artikel 88 Absatz 3; beschlossen vom Gradsko vijeće Grada Šibenika, veröffentlicht 08.07.2020
Für das benannte Projektgrundstück des Feuerwehrhauses innerhalb der geschützten Altstadtzone von Šibenik ist ein neues Geschäftsgebäude samt öffentlicher Garage auf höchstens zwei oberirdische Geschosse begrenzt, ohne Vergrößerung der bestehenden oberirdischen Fläche.
Grundlage: Izmjene i dopune (cjelovite) Generalnog urbanističkog plana grada Šibenika, Odredbe za provođenje, Artikel 64 Absatz 2, Programpunkt Vatrogasni dom (P4); beschlossen vom Gradsko vijeće Grada Šibenika, veröffentlicht 08.07.2020
Die Rechtslage in Kroatien
Wann und wie erhöht werden darf
Eine Erhöhung während der Laufzeit setzt eine Vereinbarung voraus. Ohne eine Klausel im Vertrag, die eine Anpassung erlaubt, etwa an einen Index, kann der Vermieter die Miete nicht einseitig erhöhen; in der Praxis wird bei der Verlängerung neu verhandelt.
Ihre Frist und der Weg dorthin
Verträge über ein Jahr müssen schriftlich sein. Bei Streit entscheidet das Gericht nach dem Zakon o obveznim odnosima; eine amtliche Mietpreisprüfung wie in regulierten Ländern gibt es nicht.
Was Sie dafür nachschlagen müssen
Die ortsüblichen Mieten für Lage und Objekttyp, und ob ausnahmsweise ein geschütztes Mietverhältnis aus der Zeit vor der Wohnungsprivatisierung vorliegt.
Grundlage: Zakon o najmu stanova (Wohnungsmietgesetz); für den Vertrag allgemein Zakon o obveznim odnosima. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.
Häufige Fragen
Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?
Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.
Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?
Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.
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