Spanien · Úbeda
Betriebskostenabrechnung in Úbeda prüfen
Die meisten falschen Abrechnungen sind nicht falsch gerechnet. Sie enthalten Posten, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Deshalb ist die erste Prüfung eine Liste und keine Rechnung.
Prüfen Sie zuerst, ob überhaupt etwas umgelegt werden darf
In mehreren Ländern schuldet ein Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag keine Betriebskosten. Dann ist die vereinbarte Miete eine Inklusivmiete, und die gesamte Abrechnung entfällt. Diese Frage steht vor jeder einzelnen Position.
Der Katalog: was auf die Liste darf
Ist die Umlage vereinbart, entscheidet ein Katalog, welche Kosten überhaupt in Frage kommen. Er ist je nach Land abschließend oder offen, und dieser Unterschied entscheidet über den Ausgang jeder Beanstandung.
Abschließender Katalog
Steht ein Posten nicht im Gesetz, darf er nicht umgelegt werden, auch nicht mit einer Klausel im Vertrag. Eine solche Klausel ist dann wirkungslos.
Offener Katalog
Umgelegt werden darf, was vereinbart ist. Dann verschiebt sich die Prüfung vom Gesetz in den Vertrag, und die entscheidende Frage lautet, ob der Posten dort einzeln benannt ist.
Die drei Klassiker, die selten hineingehören
Drei Posten sind in mehreren Ländern ausdrücklich ausgenommen und tauchen trotzdem regelmäßig in Abrechnungen auf. Wer nur diese drei prüft, hat den größten Teil der strittigen Beträge erfasst.
Verwaltungskosten
Die Vergütung der Hausverwaltung. Sie steht in mehreren Ländern ausdrücklich nicht im Katalog und wird trotzdem regelmäßig weitergegeben, oft versteckt in einer Sammelposition.
Instandhaltung und Reparaturen
Was kaputt war und repariert wurde, trägt in aller Regel der Eigentümer. Der Unterschied zur laufenden Wartung ist die Trennlinie, an der die meisten Abrechnungen scheitern.
Leerstandsanteile
Kosten für leerstehende Wohnungen im Haus gehören nicht auf die Abrechnung der vermieteten. Fällt auf, wenn die umgelegte Fläche kleiner ist als die Gesamtfläche des Hauses.
Die zwei Fristen
Es gibt fast überall zwei: eine für den Vermieter, bis wann er abrechnen muss, und eine für Sie, bis wann Sie widersprechen können. Die erste kann eine Nachforderung vollständig entwerten, die zweite kann Ihre Beanstandung entwerten. Beide laufen still.
Ihr Recht, die Belege zu sehen
Eine Abrechnung ohne Einsicht in die Rechnungen ist nicht prüfbar. Das Recht, die Belege einzusehen, besteht in den hier behandelten Ländern unabhängig davon, ob die Abrechnung plausibel aussieht.
Was in der Stadt Úbeda gilt
Im Centro Histórico von Úbeda darf die Firsthöhe eines Dachs, gemessen ab der Oberkante der obersten Geschossdecke, an keiner Stelle 4 Meter übersteigen. Nur bei Gemeinbedarfsgebäuden sind bis zu 5,50 Meter zulässig.
Grundlage: PEPCH Úbeda, Artikel 58.2.b); Texto Refundido Juli 2000, endgültig beschlossen August 1989
Fassaden im Centro Histórico von Úbeda werden aus Sichtmauerwerk oder verputztem, getünchtem oder gestrichenem Ziegel ausgeführt. In sieben benannten Straßen (darunter Calle Real und Calle Trinidad) sowie an der Plaza de Andalucía ist Weiß als Fassadenfarbe verboten, erlaubt sind nur Siena- und Erdtöne. In der Calle Fuente Risas sowie den Vierteln Alcázar und San Millán gilt umgekehrt Weiß als einzige zulässige Farbe.
Grundlage: PEPCH Úbeda, Artikel 74; Texto Refundido Juli 2000, endgültig beschlossen August 1989
Im Centro Histórico von Úbeda ist gebogener Tonziegel das einzig zulässige Dachdeckungsmaterial, jedes andere Material ist verboten. Ziegel und Dachtraufe müssen sichtbar bleiben, Brüstungsmauern ebenso wie Flachdächer oder begehbare Dachterrassen sind untersagt.
Grundlage: PEPCH Úbeda, Artikel 73; Texto Refundido Juli 2000, endgültig beschlossen August 1989
Die Rechtslage in Spanien
Wann überhaupt verrechnet werden darf
Die Übernahme durch den Mieter muss SCHRIFTLICH vereinbart sein und den damaligen Jahresbetrag nennen (Art. 20 Abs. 1 LAU). Für IBI und Müllabgabe hat der Tribunal Supremo am 17.11.2025 entschieden, dass die Betragsangabe entfällt, wenn die Abgabe für die Wohnung individualisiert ist; eine ausdrückliche Abrede bleibt aber nötig.
Was auf die Abrechnung darf
Der Katalog ist offen, nur bei Vereinbarung. Umlagefähig sind gastos generales der Eigentümergemeinschaft, wenn schriftlich vereinbart, Grundsteuer IBI, wenn ausdrücklich vereinbart und für die Wohnung individualisiert, Müllabfuhrabgabe unter derselben Bedingung, individuell messbare Versorgung (Wasser, Strom, Gas), die trägt der Mieter ohnehin und Portier und Aufzug, wenn Teil der vereinbarten gastos generales.
Was nicht auf die Abrechnung darf
Nicht umlagefähig sind alles ohne schriftliche Vereinbarung, dann bleibt es beim Vermieter, außergewöhnliche Instandhaltung und Sanierung, Erhaltung der Wohnbarkeit, die schuldet der Vermieter (Art. 21 LAU) und einseitige Erhöhungen während der gesetzlichen Mindestlaufzeit. Steht einer dieser Posten auf Ihrer Abrechnung, ist das der erste Punkt Ihrer Einwendung.
Die Fristen
Steigen die Kosten, darf der Vermieter die Steigerung während der gesetzlichen Mindestlaufzeit von fünf beziehungsweise sieben Jahren nicht einseitig weitergeben; danach nur einvernehmlich und höchstens im doppelten Umfang der zulässigen Mieterhöhung wegen Verbesserungen.
Grundlage: Art. 20 Ley 29/1994 (LAU), Rechtsprechung STS 1637/2025 vom 17.11.2025 zum IBI. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Muss ich eine Nachzahlung leisten, solange ich die Abrechnung prüfe?
Eine Nachforderung wird erst fällig, wenn die Abrechnung formell in Ordnung ist. Ist sie es nicht, ist auch die Nachzahlung nicht fällig. Zahlen Sie unter Vorbehalt, wenn Sie den Streit nicht eskalieren wollen, aber Ihre Einwendungen behalten möchten.
Was gilt, wenn der Vermieter zu spät abrechnet?
In mehreren Ländern verliert er dann den Anspruch auf eine Nachzahlung, ein Guthaben müssen Sie aber weiterhin bekommen. Die Frist wirkt also nur in eine Richtung.
Wie lange kann ich rückwirkend prüfen?
Das hängt an der Einwendungsfrist Ihres Landes und daran, wann Ihnen die Abrechnung zugegangen ist. Abgelaufene Jahre lassen sich in der Regel nicht mehr aufrollen, auch wenn der Fehler eindeutig ist.
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