Wie lange hafte ich nach dem Verkauf auf Åland?

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

Åland ist eine autonome Region Finnlands mit einem eigenen Grunderwerbsrecht, das sonst nirgends in Finnland gilt. Wer nicht das åländische Heimatrecht (hembygdsrätt) besitzt, braucht vor dem Kauf eine Grunderwerbsgenehmigung (jordförvärvstillstånd) der Landesregierung von Åland, die den Einzelfall prüft. Das Heimatrecht selbst setzt die finnische Staatsbürgerschaft, eine mindestens fünfjährige Wohnsitzzeit auf Åland (unter Bedingungen auf drei Jahre verkürzbar) und zufriedenstellende Schwedischkenntnisse voraus. Ohne Genehmigung bleiben ohne Heimatrecht nur enge Ausnahmen, etwa ein gemietetes Grundstück oder ein Grundstück unter 4.000 Quadratmetern für Ehepartner von Heimatrecht-Inhabern; für alle übrigen Fälle gelten Größenobergrenzen zwischen 4.000 und 8.000 Quadratmetern je nach Kategorie. Wer auf Åland kauft, sollte deshalb vor der Unterschrift klären, ob er das Heimatrecht hat oder eine Genehmigung braucht, nicht erst danach.

Grundlage: Landskapslag (2024:68) om jordförvärvsrätt och jordförvärvstillstånd, in Kraft seit 01.11.2024, ersetzt die Vorgängerregelung von 2003; Voraussetzungen der hembygdsrätt nach derselben Landskapslag

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

In Finnland kommt es darauf an, was Sie kaufen. Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung, die rechtlich aus Anteilen an einer Wohnungsgesellschaft besteht, haftet eine Privatperson zwei Jahre ab der Übergabe der Wohnung für versteckte Mängel. Bei einem Haus mit eigenem Grundstück haftet sie fünf Jahre ab der Übergabe.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja, die Haftung kann im Vertrag eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, aber nur mit einer genauen, benannten Klausel, die genau sagt, für welchen Punkt der Käufer auf seine Rechte verzichtet. Ein allgemeiner Satz wie gekauft wie besichtigt reicht dafür nicht aus. Die übliche allgemeine Klausel heißt auf Finnisch myydään siinä kunnossa kuin se on oder sellaisena kuin se on, und genau diese pauschale Form schützt den Verkäufer nach dem Gesetz nicht.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Ein Haftungsausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer unehrlich gehandelt hat oder grob nachlässig war, zum Beispiel wenn er von dem Mangel wusste oder ihn hätte kennen müssen und ihn dem Käufer verschwiegen hat. Der Käufer muss dann beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder grob fahrlässig verschwiegen hat. Der finnische Ausdruck dafür ist kunnianvastaisesti ja arvottomasti (unehrlich und verwerflich) oder törkeän huolimattomasti (grob nachlässig).

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja, der Käufer muss den Mangel und seine Forderungen dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Zeit melden, nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Diese angemessene Zeit liegt nach der Rechtsprechung meist bei etwa drei bis vier Monaten. Zusätzlich gibt es eine feste Endgrenze, nach der man sich gar nicht mehr melden kann: bei einer Wohnung zwei Jahre ab der Übergabe, bei einem Haus mit Grundstück fünf Jahre ab der Übergabe.

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.