Spanien · Córdoba
Steuer beim Immobilienverkauf in Córdoba
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Stadt Córdoba gilt
Jedes Gebäude im historischen Kern von Córdoba braucht einen eigenen Innenhof, den patio principal. Seine Mindestfläche beträgt 25 Prozent der Grundstücksfläche, bei freistehenden Einfamilienhäusern 20 Prozent, und seine kürzeste Seite muss je nach Gebäudetyp mindestens vier bis sieben Meter messen. Diese Pflicht schreibt die traditionelle Córdobeser Patio-Bauweise unmittelbar als Baurecht fest, nicht nur als Empfehlung.
Grundlage: Ordenanzas des Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico de Córdoba (PEPCH), Artikel 47; konsolidierte Fassung des Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba, Stand 26.05.2021, laut Amtsblatt der Provinz Córdoba noch 2024/2025 mit laufenden Änderungsverfahren, keine Aufhebung bekannt
Für die Geschosshöhe im historischen Kern von Córdoba gilt eine feste Tabelle: nur Erdgeschoss 4,50 Meter, ein Obergeschoss 8 Meter, zwei Obergeschosse 11 Meter, drei Obergeschosse 14 Meter. Über dieser Höchsthöhe ist praktisch nur noch das geneigte Dach selbst erlaubt, mit einer Neigung zwischen 25 und 35 Grad und einem First, der höchstens drei Meter über diese Grenze hinausragen darf. Mindestens 70 Prozent der Dachfläche müssen mit Ziegeln gedeckt sein.
Grundlage: PEPCH Artikel 49 Absatz 2, Artikel 23 und Artikel 51; Córdoba, konsolidierte Fassung des Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba, Stand 26.05.2021
Fassaden im historischen Kern von Córdoba müssen verputzt und weiß gestrichen sein, Sockel und Gewände dürfen dagegen aus Stein sein, traditionell aus der schwarzen Kalkstein-Sorte der Stadt. Fenster- und Türöffnungen dürfen im Erdgeschoss höchstens 50 Prozent, in den Obergeschossen höchstens 40 Prozent der jeweiligen Fassadenlänge einnehmen, Erker und Balkone höchstens 30 Zentimeter auskragen, durchlaufende Balkone sind verboten.
Grundlage: PEPCH Artikel 52; Córdoba, konsolidierte Fassung des Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba, Stand 26.05.2021
Die Rechtslage in Spanien
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn unterliegt der IRPF mit 19 bis 28 Prozent gestaffelt; bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Dazu die plusvalía municipal der Gemeinde (Art. 104 ff. TRLRHL). Offenlegung: Haftung für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, Frist sechs Monate.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.
Grundlage: Verkäuferpflichten Spanien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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