Schweiz · Graubünden
Steuer beim Immobilienverkauf in Graubünden
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was im Kanton Graubünden gilt
Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden. Der Satz ist für die ganze Schweiz derselbe und wird vom Bund veröffentlicht, nicht vom Kanton.
Grundlage: Art. 270a OR in Verbindung mit Art. 12a und 13 VMWG
Der Anfangsmietzins kann innerhalb von dreißig Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Frist ist kurz und läuft ab Übernahme, nicht ab Vertragsschluss.
Grundlage: Art. 270 Abs. 1 OR
Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks besteuert der Kanton. Satz, Besitzdauerrabatt und Freibeträge sind deshalb von Kanton zu Kanton verschieden.
Grundlage: Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)
Ob beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer anfällt und wie hoch sie ist, entscheidet der Kanton. Einzelne Kantone erheben sie gar nicht.
Grundlage: Kantonale Steuergesetze, Vorbehalt in Art. 12 Abs. 1 StHG
Wer im eigenen Haus wohnt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Die Festsetzung erfolgt kantonal, weshalb derselbe Bau in zwei Kantonen unterschiedlich hoch angesetzt wird.
Grundlage: Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, kantonale Umsetzung nach Art. 7 Abs. 1 StHG
Der Kanton Graubünden gehört der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe an. Dreißig Begriffe und Messweisen, darunter Gebäudehöhe, Geschossfläche und Abstand, sind hier also nach dem gesamtschweizerischen Standard definiert. Die Vereinbarung gilt allerdings nicht unmittelbar: Sie muss ins kantonale und kommunale Recht umgesetzt sein, und maßgeblich bleibt die Fassung der Gemeinde.
Grundlage: Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), Stand der Mitgliederliste Anfang 2025
Die Rechtslage in der Schweiz
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, kantonal geregelt (Art. 12 StHG), mit stark unterschiedlichen Sätzen und einer Ermäßigung nach Besitzdauer. In mehreren Kantonen haftet der Grundstückverkäufer dafür mit einem gesetzlichen Pfandrecht am verkauften Objekt, was für den Käufer ein Risiko ist.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Die Kosten sind kantonal geregelt und unterscheiden sich stärker als in jedem anderen Land dieser Liste.
Grundlage: Verkäuferpflichten Schweiz. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-17.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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