Niederlande · Limburg
Steuer beim Immobilienverkauf in Limburg
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Provinz Limburg gilt
Limburg trägt eine Spätfolge des früheren Steinkohlebergbaus, die ein Käufer anderswo in den Niederlanden nicht kennt: Nach der Stilllegung der Zechen ist Grundwasser in die alten Schächte zurückgestiegen, und der Boden in Teilen Süd-Limburgs hebt sich seither, mit Rissen an Gebäuden als Folge. Seit Ende 2025 können Eigentümer in Limburg eine Entschädigung über die Regelung Tegemoetkoming Mijnbouwschade Limburg beantragen, die das eigens dafür gegründete Institut für Umwelt, Mensch und Bergbau Limburg bearbeitet. Der Staat zahlt dabei aus Kulanz, nicht weil er selbst gesetzlich haftet, und versucht die Kosten anschließend bei den Rechtsnachfolgern der früheren Bergbauunternehmen einzutreiben. Für einen Käufer in Limburg heißt das: Risse in der Wand sind hier möglicherweise kein gewöhnlicher Baumangel, sondern ein Fall für diese eigene Regelung.
Grundlage: Tegemoetkoming Mijnbouwschade Limburg, Staatscourant 2025 Nr. 35002 vom 16.10.2025, Anträge gestaffelt nach Postleitzahl seit 22.12.2025; ausgeführt vom Instituut voor Milieu, Mens en Mijnbouw Limburg (I3ML)
Die Rechtslage in den Niederlanden
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Der Gewinn aus dem Verkauf der eigenen Wohnung ist steuerfrei, es gibt keine Veräußerungsgewinnsteuer. Zu beachten ist die bijleenregeling, die den steuerlich abziehbaren Hypothekenzins beim Folgekauf begrenzt. Offenlegung: Der Verkäufer muss bekannte Mängel mitteilen, der Käufer hat eine eigene Untersuchungspflicht (Art. 7:17 BW).
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den Kaufpreis oder den höheren Marktwert (Art. 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer).
Grundlage: Verkäuferpflichten Niederlande. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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