Italien · Montepulciano
Steuer beim Immobilienverkauf in Montepulciano
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Stadt Montepulciano gilt
In der Città antica von Montepulciano sind Aufstockungen von Dachgeschossen, vorspringende Bauteile, Vordächer jeder Art und neue Balkone nicht zulässig. Bereits vorhandene, zum Baukörper gehörige Balkone müssen in ihrem ursprünglichen Erscheinungsbild erhalten oder wiederhergestellt werden.
Grundlage: Piano Operativo Montepulciano, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 58 Absatz 4; Città antica, NTA genehmigt mit Delibera di Consiglio Comunale Nr. 20/2024, veröffentlicht BURT Nr. 52 vom 24.12.2024, wirksam seit 23.01.2025
In Montepulciano muss der Außenverputz eines Gebäudes zum ursprünglichen Charakter und Baustil passen. Es ist verboten, Verputz auf ganzen Wänden oder Teilen davon zu entfernen oder nicht wiederherzustellen, um Sichtmauerwerk oder einen unechten Rustik-Look zu erzeugen, der nicht der örtlichen Bautradition entspricht. Quarz-Finish, patinierte, spachtelgezogene oder unecht-rustikale Verputzarten sind verboten.
Grundlage: Piano Operativo Montepulciano, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 22 Absatz 4 Buchstabe g, höchste Schutzklasse c1 nach Artikel 21 Absatz 5; NTA genehmigt mit Delibera di Consiglio Comunale Nr. 20/2024, veröffentlicht BURT Nr. 52 vom 24.12.2024, wirksam seit 23.01.2025
In Montepulciano sind eingelassene Dachterrassen und Gauben nicht zulässig. Die vorhandene Dachdeckungsart muss beibehalten werden, beschädigte Teile sind durch gleichartige zu ersetzen; bei bereits vorhandenen unpassenden Materialien muss die traditionelle Dachdeckung aus Biberschwanz- oder Mönch-Nonne-Ziegeln (coppi ed embrici) wiederhergestellt werden.
Grundlage: Piano Operativo Montepulciano, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 22 Absatz 4 Buchstabe d, höchste Schutzklasse c1 nach Artikel 21 Absatz 5; NTA genehmigt mit Delibera di Consiglio Comunale Nr. 20/2024, veröffentlicht BURT Nr. 52 vom 24.12.2024, wirksam seit 23.01.2025
Die Rechtslage in Italien
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von fünf Jahren ist steuerpflichtig, außer das Objekt war Hauptwohnsitz (Art. 67 comma 1 lit. b TUIR). Der Notar kann auf Antrag eine Ersatzsteuer von 26 Prozent einbehalten. Offenlegung: Der Verkäufer haftet für vizi occulti (Art. 1490 Codice civile), die Rügefrist ist mit acht Tagen sehr kurz (Art. 1495).
Worauf gerechnet wird
Beim Kauf einer Wohnung von einer Privatperson wird auf Antrag NICHT der Kaufpreis besteuert, sondern der valore catastale, das prezzo-valore-Verfahren (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005). Der amtliche Wert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis, die Steuer fällt entsprechend niedriger aus. Wer hier mit dem Kaufpreis rechnet, rechnet Italien zu teuer.
Grundlage: Verkäuferpflichten Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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