Zypern · Nordzypern
Steuer beim Immobilienverkauf in Nordzypern
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Region Nordzypern gilt
Zypern ist seit 1974 geteilt. In Nordzypern, dem türkisch besetzten Nordteil der Insel, gilt weder das Recht der Republik Zypern noch, seit deren EU-Beitritt 2004, das EU-Recht: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte setzt den gemeinschaftlichen Rechtsbestand für Gebiete außer Kraft, die nicht unter der tatsächlichen Kontrolle der Regierung der Republik Zypern stehen. Rund achtzig Prozent des privaten Grundbesitzes in Nordzypern gehörte vor 1974 griechischen Zyprern. Ein von der dortigen Verwaltung ausgestellter Grundstückstitel wird von der Republik Zypern nicht anerkannt, ein Kaufvertrag über ein solches Grundstück bleibt deshalb rechtlich angreifbar.
Grundlage: Protokoll Nr. 10 zur Beitrittsakte 2003, Art. 1 Abs. 1 (Aussetzung des Rechtsbestands)
Wie real dieses Risiko in Nordzypern ist, zeigt der Fall Apostolides gegen Orams: Der Europäische Gerichtshof entschied 2009, dass ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern gegen ein britisches Ehepaar, das dort ein Haus auf enteignetem Land gebaut hatte, in der gesamten EU vollstreckt werden muss. Das Ehepaar musste das Haus abreißen. Wer Land ohne Zustimmung des eingetragenen Eigentümers nutzt, verkauft oder vermietet, macht sich außerdem nach zyprischem Strafrecht strafbar. Ein zyprisches Strafgericht verurteilte deswegen im Oktober 2025 eine Person zu fünf Jahren Haft.
Grundlage: EuGH, Urteil vom 28.04.2009, Rs. C-420/07 (Apostolides ./. Orams); Art. 281 Abs. 1 lit. a und Art. 303A des zyprischen Strafgesetzbuchs
Die Rechtslage in Zypern
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Der Verkäufer zahlt die Kapitalgewinnsteuer von 20 Prozent auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf, mit Freibeträgen. Offenlegung: Das zyprische Recht folgt dem Common Law; der Anwalt des Käufers deckt mit dem Grundbuch-Suchlauf (title search) Belastungen und Hypotheken auf, der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel.
Worauf gerechnet wird
Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Entscheidend ist, ob eine Bestandsimmobilie mit Übertragungsgebühren oder ein Neubau mit Umsatzsteuer gekauft wird. Die frühere Stempelsteuer wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft.
Grundlage: Verkäuferpflichten Zypern. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-28.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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