Portugal · Odivelas
Welche Unterlagen Sie in Odivelas für den Verkauf brauchen
Eine vollständige Mappe verkürzt die Prüfung des Käufers und nimmt ihm das Argument für einen Abschlag. Eine unvollständige liefert ihm dieses Argument frei Haus.
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Ein Teil der Mappe ist Pflicht, und das Fehlen ist teils bußgeldbewehrt. Dazu gehört in allen hier behandelten Ländern der Nachweis über den Energiezustand des Gebäudes, der bereits bei der Anzeige vorliegen muss und nicht erst beim Notartermin.
Die Unterlagen, die den Preis halten
Der zweite Teil ist nicht vorgeschrieben, entscheidet aber über den Preis, weil sein Fehlen als Risiko eingepreist wird.
Bei einer Eigentumswohnung
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Rücklage. Fehlen sie, muss der Käufer mit einer Sonderumlage rechnen, die er nicht kennt, und er rechnet vorsichtshalber mit einer hohen.
Bei einem Haus
Die Baugenehmigung samt Plänen, die Nachweise über durchgeführte Sanierungen und die Abnahme der Heizung. Ein Anbau ohne Genehmigung ist der Befund, der einen Verkauf am häufigsten platzen lässt.
Was Sie offenlegen müssen, auch ungefragt
Neben den Unterlagen gibt es Umstände, die Sie von sich aus nennen müssen. Wer sie verschweigt, haftet trotz vereinbartem Haftungsausschluss, und zwar noch Jahre nach dem Verkauf.
Die Reihenfolge, die Zeit spart
Beschaffen Sie zuerst, was von einer Behörde kommt, denn dort dauert es am längsten. Der Auszug aus dem Register, die Bestätigung der Gemeinde und der Energienachweis haben Vorlauf. Alles, was Sie selbst haben, ist in einer Stunde zusammengelegt.
Was in der Stadt Odivelas gilt
Im historischen Zentrum von Odivelas, dem núcleo antigo mit seinen rund 19 Hektar, ist jedes einzelne der 206 erfassten Grundstücke einer von drei Denkmalwertstufen zugeteilt. Bei der höchsten Stufe sind nur Erhaltung und, bei fortgeschrittenem Verfall, ein teilweiser Wiederaufbau erlaubt. Die mittlere Stufe lässt zusätzlich Umbau und Erweiterung zu, die niedrigste sogar Abriss und Neubau. Zu jeder Parzelle legt der Plan zusätzlich eine eigene Höchsthöhe der Fassade fest, die je nach Grundstück zwischen 6 und 9 Metern liegt. Diese Einstufung gilt ausdrücklich nur für das historische Zentrum, nicht für die übrige Gemeinde Odivelas.
Grundlage: Plano de Pormenor do Centro Histórico de Odivelas (PPCHO), Artikel 15 und Anexo IV/V; beschlossen von der Gemeindeversammlung Odivelas am 20.01.2020, in Kraft seit Aviso Nr. 10033/2020 (Diário da República Nr. 128, 2. Serie, Teil H, vom 03.07.2020)
Für die Fassaden im historischen Zentrum von Odivelas schreibt derselbe Plan feste Farbfamilien vor: erlaubt sind nur Weiß, Gelb, Rosa und Rot in mittleren Tönen sowie helle Pastelltöne. Bei Gebäuden mit drei oder mehr Geschossen bleiben davon nur Weiß und helle Töne übrig. Sockel, Ecksteine und Fensterrahmungen dürfen dagegen auch in dunklen Tönen gehalten sein, nur Schwarz ist ausgeschlossen.
Grundlage: PPCHO Artikel 23 Absatz 6, in Kraft für das historische Zentrum von Odivelas seit Aviso Nr. 10033/2020 vom 03.07.2020
Beim Dach verlangt der Plan für das historische Zentrum von Odivelas naturfarbenen Keramikziegel und begrenzt Dachflächenfenster auf höchstens 10 Prozent der Dachfläche. Für 18 im Plan einzeln mit Parzellennummer benannte Gebäude sind die geneigte Dachform und dieser Ziegel sogar zwingend: Die Wahl eines Flachdachs oder eines von der Straße aus nicht einsehbaren anderen Materials, die Neubauten sonst offensteht, entfällt dort. Ein anderer Werkstoff bleibt nur mit Einzelbilligung der Gemeinde möglich.
Grundlage: PPCHO Artikel 20, insbesondere Absatz 7 und 8 mit der Liste der Parzellen 55, 56, 57, 73, 101 bis 105, 137, 146, 147, 184 bis 188 und 191; Odivelas, in Kraft seit Aviso Nr. 10033/2020 vom 03.07.2020
Die Rechtslage in Portugal
Die Unterlagen, die das Gesetz verlangt
Pflicht sind: Certificado energético, Certidão permanente do registo predial.
Was schon im Inserat stehen muss
Bereits in der Anzeige: Energieklasse von A+ bis F aus dem certificado energético.
Was Sie ungefragt sagen müssen
Der Verkäufer haftet für Mängel nach Art. 913 ff. Código Civil. Fehlende Genehmigungen für Anbauten und Umbauten sind der häufigste Streitpunkt und gehören offengelegt.
Grundlage: Offenlegungspflichten Portugal. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-27.
Häufige Fragen
Wie alt darf der Energienachweis sein?
Er hat in allen hier behandelten Ländern eine feste Gültigkeitsdauer. Ist sie abgelaufen, ist er wertlos und muss neu erstellt werden, bevor die Anzeige online geht.
Muss ich Mängel im Exposé nennen?
Im Exposé nicht zwingend, gegenüber dem Käufer vor dem Vertrag schon, soweit es sich um Umstände handelt, die er nicht selbst erkennen kann und die für seine Entscheidung wesentlich sind.
Was, wenn ein Anbau keine Genehmigung hat?
Das gehört offengelegt. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren ist meist möglich, dauert aber und kann eine Rückbauanordnung nach sich ziehen. Ein Käufer, der das erst nach dem Kauf erfährt, hat einen Anspruch, und ein Ausschluss hilft dann nicht.
Weiter
Bereit, eine Immobilie zu prüfen?
In wenigen Minuten haben Sie einen vollständigen, vorsichtig gerechneten Bericht als PDF. Kein Termin, kein Papierkram.
Im Testbetrieb kostenlos. Danach 29,99 € je Bericht inkl. USt, ohne Abo.
Sie wollen Ihre eigene Immobilie bewerten? Hier entlang.
Auf dem Laufenden bleiben
Wir schreiben selten und nur, wenn es wirklich hilfreich ist: neue Funktionen, Markt-Einordnungen, Tipps rund um Kauf, Verkauf und Miete.