Wie lange hafte ich nach dem Verkauf in Pärnu?

Er deckt, was Sie nicht wussten

Ein Mangel, von dem Sie selbst nichts ahnten, ist damit erledigt. Genau dafür ist die Klausel gedacht, und dafür trägt sie auch.

Er deckt nicht, was Sie verschwiegen haben

Wer einen Mangel kennt und nicht nennt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt ausnahmslos, und die Frist dafür ist meist deutlich länger als die gewöhnliche.

Er deckt nicht, was Sie zugesagt haben

Eine Angabe zur Wohnfläche, zur Baugenehmigung oder zur Nutzbarkeit bleibt verbindlich, auch mit Ausschluss. Sagen Sie deshalb nichts zu, was Sie nicht belegen können.

In der Schutzzone von Pärnu sind Materialien verboten, die traditionelle Baustoffe nur nachahmen, etwa Kunststoffverkleidungen, ziegelimitierendes Blech oder dünner Imitationsputz. Das gilt für Bestandsgebäude ebenso wie für Neubauten.

Grundlage: Pärnu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 42 der Regierung der Republik Estland vom 02.02.2023, Punkt 16 Absatz 3 und Punkt 18 Absatz 3; in Kraft seit 17.02.2023

In der Schutzzone von Pärnu müssen Wärmepumpen, vom Dach optisch abweichende Solarpaneele und Elektroschaltschränke so platziert werden, dass sie von öffentlichen Flächen aus möglichst wenig sichtbar sind.

Grundlage: Pärnu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 42 der Regierung der Republik Estland vom 02.02.2023, Punkt 16 Absatz 8 und Punkt 17 Absatz 5; in Kraft seit 17.02.2023

In der Schutzzone von Pärnu müssen Dachgauben, besonders von der Straße aus sichtbare, sich architektonisch in das Gebäude einfügen und den Fassadenrhythmus respektieren.

Grundlage: Pärnu muinsuskaitseala kaitsekord, Korraldus Nr. 42 der Regierung der Republik Estland vom 02.02.2023, Punkt 16 Absatz 10; in Kraft seit 17.02.2023

Wie lange Sie nach der Übergabe haften

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Wohnung oder ein gebrauchtes Haus, haftet sie für versteckte Mängel, die schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach VOS Paragraf 218 kommt es dabei allein darauf an, dass der Mangel im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestand; dass er erst später sichtbar wird, ändert nichts. Es gibt keine feste Zweijahresfrist wie beim Kauf von einem Händler. Der Käufer kann seine Ansprüche in der Regel drei Jahre lang ab der Übergabe geltend machen. Bei einem Mangel am Gebäude verjährt der Anspruch frühestens fünf Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes, was bei alten Häusern meist schon abgelaufen ist, sodass die drei Jahre ab Übergabe gelten. Hat der Verkäufer den Mangel absichtlich verschwiegen, sind es zehn Jahre.

Wie weit Sie die Haftung ausschließen können

Ja. Beim Verkauf zwischen Privatleuten darf die Haftung für Mängel im Vertrag eingeschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, zum Beispiel mit einer Klausel, dass die Immobilie gekauft wird, wie sie ist. Die übliche estnische Formulierung lautet sinngemäß ostetud nagu on oder nagu asi on. Beim Kauf von einem Unternehmer durch einen Verbraucher ist so ein Ausschluss dagegen nicht erlaubt.

Wann der Ausschluss Sie NICHT schützt

Der Haftungsausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder hätte kennen müssen und ihn verschwieg, oder wenn er den Mangel absichtlich oder grob fahrlässig verursacht hat. Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste und ihn nicht mitgeteilt hat.

Bis wann der Käufer einen Mangel melden muss

Ja. Der Käufer muss dem Verkäufer einen Mangel innerhalb einer angemessenen Zeit melden (VOS Paragraf 220), nachdem er ihn bemerkt hat oder hätte bemerken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Er muss dabei auch beschreiben, worin der Mangel besteht. Eine feste Frist von zwei Monaten gilt nur beim Kauf von einem Händler, nicht beim Kauf von einer Privatperson. Als praktische Obergrenze für die Meldung werden meist zwei Jahre ab der Übergabe genannt; Gerichte haben eine spätere Meldung aber in Einzelfällen noch gelten lassen, eine feste Zahl ist das also nicht. Die Meldepflicht entfällt ganz, wenn der Verkäufer den Mangel selbst kannte und absichtlich verschwieg (VOS Paragraf 221); dann spielt es keine Rolle mehr, ob und wann gemeldet wurde.

Muss ich einen Mangel nennen, nach dem niemand fragt?

Ja, wenn er wesentlich ist und der Käufer ihn nicht selbst erkennen kann. Ein Wasserschaden hinter einer neuen Verkleidung gehört genannt, ein sichtbar altes Bad nicht.

Was, wenn sich der Käufer nach Jahren meldet?

Prüfen Sie zuerst, ob die Frist Ihres Landes überhaupt noch läuft. Ist sie abgelaufen, ist der Anspruch in aller Regel erledigt, außer es geht um einen Mangel, den Sie nachweislich verschwiegen haben.