Steuer beim Immobilienverkauf in Santiago de Compostela

Das selbst bewohnte Objekt

Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.

Die Haltedauer

Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.

In Santiago de Compostela richtet sich die zulässige Gebäudehöhe im historischen Kern grundsätzlich nach dem bestehenden Bestand, sofern der Plan für die jeweilige Zone nichts anderes vorgibt. Für Neubauten gilt eine feste Tabelle der höchstzulässigen Traufhöhe: nur Erdgeschoss 3,70 Meter, mit einem Obergeschoss 6,60 Meter, mit zwei Obergeschossen 9,70 Meter, mit drei Obergeschossen 12,80 Meter, mit vier Obergeschossen 15,90 Meter, mit fünf Obergeschossen 19,00 Meter.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 95, 96 und 98; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Dächer im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen geneigt sein, mit zwei, drei oder vier durchgehenden Dachflächen. Die Neigung ergibt sich aus einer festen, von der Gebäudetiefe abhängigen Formel und darf 20 Grad nicht unter- und 28 Grad nicht überschreiten. Vorgeschrieben ist gebogener Tonziegel, andere keramische Eindeckungen, Faserzement, Betondachsteine und Bitumenbahnen sind ausdrücklich verboten. Dachgauben sind unzulässig, oberhalb des Firstes sind nur Schornsteine erlaubt.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 99 und 121; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Für Fassaden im historischen Kern von Santiago de Compostela ist abschließend eine von vier Ausführungen zulässig: glatter Putz, eine Mischung aus Naturstein und Putz, unverkleidetes Sichtmauerwerk aus Naturstein oder eine Granitverkleidung. Keramik- und Glasurfliesen, Sichtbeton, Betonblöcke, Fertigteilplatten, gespritzter Putz in Steinimitation und unverputztes Ziegelmauerwerk sind ausdrücklich verboten. Wo Naturstein sichtbar bleibt, sind grauer Granit aus den namentlich benannten Steinbrüchen Parga und Lugo sowie rosafarbener Granit aus Porriño verboten, vorgeschrieben ist ein einheitlicher goldgelber Farbton nach dem Referenzcode Y3R 13 des Plans.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 108, 111 und 112; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Fenster im historischen Kern von Santiago de Compostela müssen rechteckig sein und hochkant wirken, waagrechte Öffnungen sind nicht zulässig. Die senkrechten Fensterachsen müssen mindestens 2,20 Meter auseinanderliegen und mindestens 1,30 Meter vom Fassadenrand entfernt sein, die Öffnungsbreite ist je Geschoss einheitlich zu halten und darf in den Obergeschossen 1,20 Meter nicht überschreiten.

Grundlage: Plan Especial de Protección y Rehabilitación de la Ciudad Histórica de Santiago de Compostela (PE-1), Normativa Artikel 114 und 115; definitiv beschlossen vom Concello de Santiago de Compostela am 24.03.1997, veröffentlicht BOP A Coruña Nr. 236 vom 14.10.1997

Was den Verkäufer an Steuer trifft

Gewinn unterliegt der IRPF mit 19 bis 28 Prozent gestaffelt; bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie ab (Art. 25.2 TRLIRNR). Dazu die plusvalía municipal der Gemeinde (Art. 104 ff. TRLRHL). Offenlegung: Haftung für vicios ocultos nach Art. 1484 Código Civil, Frist sechs Monate.

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den valor de referencia des Katasters, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt (Art. 10 TRLITPAJD in der Fassung ab 2022). Der Kaufpreis ist also nur die Untergrenze der Bemessungsgrundlage, nicht automatisch die Basis.

Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?

In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.

Was gilt bei einer geerbten Immobilie?

Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.