Italien · Siena
Steuer beim Immobilienverkauf in Siena
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist in fast allen Ländern steuerpflichtig. Wie hoch, ab wann und mit welchen Ausnahmen, unterscheidet sich erheblich, und die Ausnahmen sind der Teil, an dem das meiste Geld hängt.
Worauf die Steuer überhaupt anfällt
Besteuert wird in der Regel nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn: der Erlös abzüglich dessen, was Sie damals bezahlt und seither investiert haben. Wer die alten Rechnungen für Sanierungen nicht mehr findet, versteuert einen Gewinn, den er nie gemacht hat.
Die Befreiungen, nach denen niemand fragt
Fast jede Rechtsordnung kennt Ausnahmen, und sie greifen nicht von selbst. Wer sie nicht kennt, zahlt freiwillig.
Das selbst bewohnte Objekt
Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, ist in mehreren Ländern ganz oder teilweise befreit. An welche Dauer und an welchen Zeitpunkt das geknüpft ist, entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Die Haltedauer
Mehrere Länder besteuern nur, wer innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkauft. Ein Verkauf wenige Monate nach Ablauf kann deutlich günstiger sein als einer davor.
Wer die Steuer abführt
In einigen Ländern führt der Vertragserrichter oder der Notar die Steuer direkt ab, in anderen erklären Sie sie selbst. Der Unterschied ist wichtig: Im ersten Fall geht das Geld nie über Ihr Konto, im zweiten müssen Sie es zurücklegen.
Was Sie vorher zusammensuchen sollten
Den alten Kaufvertrag, die Nebenkosten von damals und jede Rechnung für Maßnahmen, die über bloße Erhaltung hinausgingen. Alles davon senkt den steuerpflichtigen Gewinn, und alles davon muss belegt sein.
Was in der Stadt Siena gilt
Der historische Kern von Siena, UNESCO-Welterbe und im Plan der Stadt in die Gewebetypen Centro Storico 1 bis 3 gegliedert, verbietet Solar- und Photovoltaikanlagen im gesamten Bereich, mit einer einzigen Ausnahme: dem Gelände des städtischen Stadions. Überall sonst in der Altstadt bleibt die Installation solcher Anlagen untersagt, unabhängig vom Gebäudetyp.
Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Norme Tecniche di Attuazione, Artikel 35 Absatz 5; beschlossen mit Ratsbeschluss Nr. 216 vom 25.11.2021, B.U.R.T. Nr. 52 vom 29.12.2021
An Gebäuden mit erhöhter Schutzstufe im historischen Kern von Siena sind Vollwärmeschutz und dämmende Außenputze verboten. Bei der Instandhaltung des Daches dürfen nur nicht mehr reparable Ziegel ersetzt werden, und zwar durch solche gleicher Form, gleichen Materials und gleicher Farbe wie die vorhandenen. Eine nachträgliche Dämmung darf höchstens 15 Zentimeter dick sein und muss innerhalb der bestehenden Dachkontur bleiben, sichtbare Blechverkleidungen am Dachrand sind zu vermeiden.
Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Artikel 35 Absatz 3 und 4; historischer Kern, konsolidierte Fassung nach Ratsbeschluss Nr. 170 vom 26.09.2024
Wer im historischen Kern von Siena eine Wohnung durch Teilung oder Nutzungsänderung neu schafft, darf im Durchschnitt keine kleiner als 60 Quadratmeter Nutzfläche entstehen lassen. Ausgenommen sind nur Wohnungen, die schon vor Erlass des Plans kleiner waren.
Grundlage: Piano Operativo Comune di Siena, Artikel 62 Absatz 2; historischer Kern, beschlossen mit Ratsbeschluss Nr. 216 vom 25.11.2021
Die Rechtslage in Italien
Was den Verkäufer an Steuer trifft
Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von fünf Jahren ist steuerpflichtig, außer das Objekt war Hauptwohnsitz (Art. 67 comma 1 lit. b TUIR). Der Notar kann auf Antrag eine Ersatzsteuer von 26 Prozent einbehalten. Offenlegung: Der Verkäufer haftet für vizi occulti (Art. 1490 Codice civile), die Rügefrist ist mit acht Tagen sehr kurz (Art. 1495).
Worauf gerechnet wird
Beim Kauf einer Wohnung von einer Privatperson wird auf Antrag NICHT der Kaufpreis besteuert, sondern der valore catastale, das prezzo-valore-Verfahren (Art. 1 comma 497 Legge 266/2005). Der amtliche Wert liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis, die Steuer fällt entsprechend niedriger aus. Wer hier mit dem Kaufpreis rechnet, rechnet Italien zu teuer.
Grundlage: Verkäuferpflichten Italien. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-26.
Häufige Fragen
Kann ich die Maklerprovision gegenrechnen?
In den meisten Rechtsordnungen ja, sie gehört zu den Veräußerungskosten und mindert den Gewinn. Bewahren Sie die Rechnung auf, auch wenn der Käufer sie teilweise getragen hat.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Dann zählt in der Regel nicht Ihr Erwerb, sondern der des Erblassers, sowohl für die Haltedauer als auch für die Anschaffungskosten. Das kann eine lange Haltedauer bedeuten und damit eine Befreiung, an die niemand denkt.
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